「任意売却と通常売却は何が違うの？」
買主サイドから見れば、
・瑕疵担保免責になる（目に見えない欠陥があっても、現状のまま買ってください、ということ）
・債権者の同意が得られなければ、契約は白紙になる可能性がある。
ということ以外、大した違いはありません。
売主サイドから見るとどうでしょうか？
売主は任意売却の場合、何か特別なことをするのでしょうか？
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結論から言うと、
債権者に売却価格についての同意を販売前に得る必要があります。
だからこそ、「任意売却」という表現になるのです。
通常売買の場合、売却に伴い、ローン残債は全額銀行に返済しますが、任意売却の場合、全額返済することはできません。
また、通常売買の場合、売却にあたり、事前に銀行の同意を得る必要はありません。あくまで「事後」で構わないのです。
私は、東急リバブル在籍時代、初めて任意売却を経験したとき、大きなトラブルになりました。
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確か今から約15年くらい前、私が社会人3年目くらいだったと思います。
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所有者の方から電話があり、自宅を売却して欲しい、という要望を頂きました。
当時、私の上司であったセンター長に、任意売却のやり方を聞きましたが、上司もやり方がわからないのです。。
「任意売却ならば、ローン残債を下回っても売却することができる。」
ただ、それだけが情報としてわかっていたことであり、そのやり方、手段については、誰も知らないのです。
大手不動産業者で任意売却の知識、というと、大体このくらいしか知りません。
ましてや、若手だとそれすら知らないことでしょう。
大手は専門知識を有するコンサルティング業務ではなく、あくまで地域密着で通常売買の件数をこなすのがメインだから仕方ないことです。
任意売却のような専門知識を、全社員で共有することは不可能なんです。
平均的な能力の社員を多く輩出し、数の力で売上を上げること。これが大手の構造的な弱点だと思っています。
実際に私が約8年在籍して感じたことです。
少し脱線しましたが・・・
私はこれまで経験した通常売買の常識に則り、債権者であった「某都市銀行」に連絡することなく、売れるであろう相場価格で勝手に販売活動を始めましたが、
何となくふと不安になり、私が某都市銀行に電話をしたところ、
「勝手に販売活動するなんてふざけてるのか！センター長を出せ！」
「・・・・・」
そのセンター長も任意売却のことなんて、何の知識もないのです。。
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とりあえずセンター長と一緒に銀行に出向き、謝罪し、そこで初めて任意売却の進め方を知りました。
あの時の恥ずかしさ、力不足を実感したことは、今でも忘れません。
任意売却の場合、順番が通常と逆なのです。
所有者は売却の意思だけが必要であり、実際の販売価格については、債権者である銀行（サービサー）が決めるのが任意売却なのです。
（※滞納していても、売却すれば確実に全額回収できる場合は、通常通り所有者主体で価格決定します。）
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さらにこの物件は、オーバーローンかつ代位弁済前でしたので、結局残債を下回る価格では売却できなかったのです。
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何も知らずに販売活動を始めてしまい、所有者の方にも、物件購入を検討していた買主様にも、大変なご迷惑をかけてしまいました。
改めて申し訳ございませんでした！
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結局この物件は、代位弁済後、サービサーと売買価格の調整を行い、時間はかかりましたが無事に成約することができました。
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このようなことが、任意売却に慣れていない業者だとあり得るのです。
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販売を依頼する際は、その担当者が十分に知識を持ち合わせているか、十分に確認しましょう。
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任意売却は依頼する会社によって、結果に大きな差が出ます。
任意売却三大トラブル事例（ブログでご紹介しています。）
任意売却三大トラブル事例（その①）
任意売却三大トラブル事例（その②）
任意売却三大トラブル事例（その③）
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◆所得が減り住宅ローンや税金が支払えない。今後どうすればいい？
◆離婚したらペアローン、連帯債務、共有名義など家のトラブルはどうなる？
◆ブラックリストに載っても引越はできるの？
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担当）大畑
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