「投資マンションの任意売却」
昨今の不動産投資ブームに乗って、新築ワンルーム区分マンションを購入された方は多いのではないでしょうか？
新築ワンルームマンションは、一般的に利回りが低く、入居者からの賃料（＝入金額）から、毎月のローン支払い・管理費等（＝出金額）を差し引くと、ほとんど手元にキャッシュが残らないケースが大半です。固定資産税を支払うと更に手取りが減ってしまいます。
また、新築時賃料は「新築プレミアム」が付いて、相場よりも大分高く設定されており、仮に２年後入居者が退去すると、賃料が大きく下がってしまいます。
そうすると、手取り収入どころか、赤字になってしまう恐れすらあります。
新築ワンルームマンション業者の営業手法としては、
◆将来（３５年後）の年金替わりにどうですか？
◆サラリーマンでも小遣い稼ぎできます！（但し、前述の「新築プレミアム」賃料の場合は・・・ですが。）
◆生命保険替わりになります。
◆３５年後ローンを支払い終えれば、賃料がそっくり手元に残ります！
◆今なら住宅ローン並みの低金利でローンを組めます！（→先日のニュースでフラット３５が投資マンションに住宅ローンを出していたと問題になっていましたが。）
・・・というような感じですね。
でも冷静に考えてみてください。
投資マンションをサラリーマンが購入する一番の理由は、「毎月キャッシュが手元に残る」と思ったからですよね？
毎月赤字になる可能性があるのに、３５年間後のキャッシュを妄想しながら耐える、なんてことはしませんよね？
営業マンから物件を勧められるうちに、何となくその気になってしまい、あれよあれよという間に売買契約、ローン申込をし買わされているケースを散見します。
そして夢の時間（新築プレミアム）が過ぎ去った後、入居者がつかず、賃料が入らないのに毎月の支払いだけが続き、遂には毎月の資金繰りに困り、ローンの滞納が始まる・・・・という法則です。（もちろん全てではありませんが。）
投資マンションの任意売却も、通常の住宅の任意売却とほぼ同じです。
違うとすれば、所有者の方が預かっている入居者からの敷金と、毎月賃料を引渡時に買主に渡さなくてはならない点です。
預かり敷金については、任意売却になってしまった所有者の方は、既に手元にないことがほとんどかと思います。
その場合、
◆債権者の同意を得て、売買代金から相殺する。
◆債権者の同意が得られない場合、買主が負担する。（＝賃借人への敷金返還義務を買主が負い、売主・買主間では清算しない。）
というやり方をします。
賃料は、債権者から差押を受けていない限り、毎月所有者のもとに入っているはずですから、それを売主・買主間で清算することになります。
不動産投資については、どの物件を購入するかと同じくらい不動産業者選びが大切です。
スルガ銀行や西武信用金庫に代表されるように、不動産業者と銀行担当者がタッグを組み、返済に無理がある不動産を買わされてしまっては、人生台無しです。
現在、その影響を受け、投資不動産の価格は下がり始めています。
また、銀行の審査も厳しくなり、新たに不動産投資を始めようという方には、ハードルが高いと言わざるを得ません。
しかし、賃料は景気の影響をほぼ受けない安全なものなので、不動産投資を真面目に続けてきたような方には、まさに今おいしい状況なのです。
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