「全額返済可能な任意売却と遅延損害金について」
現在、弊社でお手伝いしている任意売却案件です。
既に６ヶ月住宅ローンを滞納し、保証会社に代位弁済されております。
遅延損害金は、１４．６％／年になります。
遅延損害金は、代位弁済日翌日から発生します。
代位弁済金額は、約２８００万円です。
幸いにして、弊社査定金額は３，０００万円なので、普通に売却すれば、保証会社にお金を全額支払ったとしても、多少手元にお金を残すことが可能です。
ざっくり計算すると、遅延損害金を考慮せず、売却にかかる費用は、
①仲介手数料 １，０３６，８００円
②印紙代 １０，０００円
③抵当権抹消費用 １５，０００円
合計 １，０６１，８００円
つまり、３，０００万円－１０６万円－２，８００万円＝９４万円 が手元に残る金額です。
しかし、遅延損害金について、よく考慮する必要があります。
年１４．６％の遅延損害金がかかり、日々雪だるま式に増えています。
①年間遅延損害金額合計
２８００万×１４．６％＝４，０８８，０００円
②月額遅延損害金額合計
４，０８８，０００円÷１２ヶ月＝３４０，６６６円
③１日あたり遅延損害金額
３４０，６６６円÷３０日＝１１，３５５円
の遅延損害金がかかっていることになります。
（※上記金額は概算です。）
１日あたり１１，３５５円・・・
この金額をどうお考えになりますか？贅沢なご飯を毎日外食しても余る金額ですよね。
保証会社の考えとしては、
任意売却して全額返済ができる可能性が高い物件については、一切値引きせず、遅延損害金全額を支払わない限り、抵当権抹消はしてくれません。
つまり、１日でも早く売却して、保証会社にお金を支払わない限り、毎日遅延損害金が１１，３５５円かかり続けることになり、結果、手元に残る資金も毎日１１，３５５円減り続ける、ということになります。
今回のケースで言うならば、
遅延損害金を考慮せず手元に残せる金額が、約９４万円ですから、
９４０，０００円÷１１，３５５円＝８２日
８２日で遅延損害金９４万が発生し、手元にお金が一円も残らなくなってしまいます。
８２日というと約２．７ヶ月です。一般的に売却成立まで平均約３ヶ月ですから、ほとんど時間がありませんよね？
つまり悠長なことを言っている時間もなければ、欲張って高い金額で売却できないかな？、と考えるのも非常にリスキーな話ということになります。
代位弁済されてからは、一日も無駄にしている時間はありません。
できることならば、代位弁済前に弊社までご相談されることをお勧めします。
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