入院中でも不動産売却できる！認知症の場合は成年後見制度を利用

不動産の売買において、売主と買主の双方立ち会いのもと契約を結ぶことが原則となります。
しかし、売主となる不動産の所有者が入院中で、契約の場に出向くことができない状況もあるでしょう。
そのようなときでも不動産売却は可能です。
今回は、所有者が「入院中の自分」「入院中の親」「入院中の認知症患者」の3つのケースでの不動産売却方法をご紹介します。
東京都内近郊で不動産売却をご検討中の方も、参考にしみてください。

入院中の「自分」が所有者であるケースでの不動産売却方法

入院中の自分が所有者であるケースでは、不動産会社や買主に病室まできてもらうことで売買契約を結べます。
もし自分で契約の手続きをおこなえないという状態であれば、代理人を立てて任せることも可能です。
また、不動産の名義変更をしてから売却する方法もありますが、ここでは病院で契約手続きをおこなう方法と代理人を立てる方法をご紹介します。

不動産会社や買主に病室まできてもらう

不動産の売買契約を結ぶ際は、原則として売主と買主の立ち会いが必要です。
また、不動産会社へ不動産売却の仲介を依頼する際の媒介契約の締結時も、売主の立ち会いが必要となります。
しかし、不動産売却における契約締結をおこなう場所が法律で定められているわけではありません。
そのため、売主と買主の合意があれば、売主が入院中の病室で売買契約を交わすことが可能です。

代理人を立てて不動産売却を委任する

買主に病院まできてもらうことが難しい、容態によって病室であっても自分で契約の手続きをおこなうことが困難、というケースも考えられます。
そのようなときは、代理人に不動産売却を委任することも可能です。
誰に委任する？
所有者本人の意思により動産売却を委任する場合には、未成年者などの一部の例外を除いて、誰を代理人としても構いません。
家族や親友、親戚や知人のほか、司法書士や弁護士など法律の専門家を代理人とすることも可能です。
大切なことは、信頼できる相手を代理人として選ぶことです。
委任状が必要
代理人に不動産売却を委任する際には、売主から代理人へ委任状を託す必要があります。
委任状は、代理人の権限に十分注意をして作成しましょう。
もし代理人にすべてを任せてしまったら売却価格や条件を勝手に決められてしまう恐れがあります。
そのため、委任状には委任の範囲や禁止事項などを細かく記載しておくことが大切です。
代理人の権限を制限しておくことが、トラブル防止につながります。
なお、委任状には所有者本人直筆の署名および実印の捺印が必要です。
また、所有者になりすまし不動産売却をおこなうといった犯罪を防止するため「犯罪収益移転防止法」に基づき、所有者および代理人の本人確認がおこなわれます。

入院中の「親」が所有者であるケースでの不動産売却方法

入院中の親が所有者であるケースでは、子どもを代理人として不動産売却を委任する方法のほか、不動産の名義を子どもに変更してから売却する方法もあります。
親が高齢の場合は相続問題が関係することもあるため、自分以外に相続人がいる場合は、売却前に話し合っておくことが大切です。

子どもを代理人として不動産売却を委任する

自分が入院中のケースでも代理人に委任する方法は有効でしたが、親が入院中には子どもを代理人とすることで安心して不動産売却を任せられるでしょう。
なお、所有者と代理人が親子関係にあったとしても、委任状や本人確認などは必要です。

不動産名義を子どもに変更してから売却

所有者である親が入院中のケースでは、不動産名義を子どもに変更したうえで、子どもが売主となって不動産を売却するという方法もあります。
この方法であれば、親が売却に関わるのは子どもへの名義変更のときだけなので、その後売却までに時間がかかったとしても入院中の親へ負担をかけることはありません。
不動産名義を子どもに変更する方法は、次の2つです。

• 贈与による名義変更
• 親子間売買による名義変更

それぞれの方法をみていきましょう。
贈与による名義変更
親子間では、贈与によって無償で不動産を譲り渡すケースが多くあります。
ただし、譲り受ける子どもは贈与税を支払わなくてはならないため、一切費用を負担せずに名義変更できるわけではありません。
贈与税は、1年間に贈与された不動産を含むすべての財産に対して、110万円を超えた部分に10～55％の税率で課税されるため、子どもは納税資金の準備が必要です。
親子間売買による名義変更
所有者である親から子どもが不動産を買い取る形で一時的に名義を変更し、新たな買主をみつける方法です。
親子間の売買であっても通常の不動産売買の手続きが必要ですが、他人との取引よりは入院中の親の負担も軽減できるでしょう。
ただし、親子間売買では不動産の売却価格に気を付けなくてはなりません。
親子だからといって市場相場より著しく安い価格で不動産を譲渡した場合には、相場価格との差額に対して贈与税が課されるため注意が必要です。

入院中の所有者が「認知症」であるケースでの不動産売却方法

入院中の所有者が認知症を患い判断能力が低下しているケースでは、所有者本人による不動産売却はおこなえません。
そのようなときには、成年後見制度を利用することで不動産を売却することが可能となります。
成年後見制度とは、認知症や知的障がいなどによって判断能力が不十分な方を保護・支援する国の制度です。
選任された成年後見人が本人の代わりに財産管理や契約行為をおこなうことで、本人の財産を守ります。
成年後見人を選任するには家庭裁判所へ申し出る必要がありますが、成年後見人には本人の不動産を売却する権限が与えられるため、所有者本人に判断能力がなくても不動産売却ができるのです。

成年後見人による不動産売却方法

成年後見制度を利用するには、家庭裁判所へ申立てをおこないます。
申立てには以下の書類が必要です。

• 申立書
• 戸籍謄本
• 後見登記事項説明書
• 診断書
• 財産目録

なお、申立てができるのは、本人・配偶者・4親等内の親族・検察官などに限られます。
ただし、申立て時に後見人の候補者を推薦することはできますが、必ずしも候補者が後見人に選ばれるとは限りません。
後見人は最終的に家庭裁判所がもっともふさわしいと思われる人物を選任するため、親族ではなく弁護士や司法書士などが選ばれる可能性もあることを理解しておきましょう。
また、一般的に申立てから家庭裁判所での審判までに1～2か月ほどかかるので、この期間を考慮して不動産売却スケジュールを立てる必要があります。
成年後見制度には2種類ある
成年後見制度には法定後見制度と任意後見制度の2種類があります。
法定後見制度とは、本人の判断能力がすでに低下している状況で利用する制度で、ここまでご説明したように後見人を家庭裁判所が選任します。
一方任意後見制度では、後見人を本人の意思により自由に決めることができますが、本人の判断能力が十分にある状況でなければ利用できません。
将来への備えとして、元気なときに任意後見人を選任し、任意後見契約を結んでおくと安心です。

まとめ

所有者本人が入院中だからといって不動産売却を諦める必要はありません。
できるだけ早く売却するには、不動産会社が直接買主となる買取がおすすめです。
所有者本人の負担を軽減することにもつながるでしょう。
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