「第15話」小規模宅地の特例が使えない二世帯住宅②
お待たせを致しました・・・
気になる終わり方から2週間・・・皆様のご要望にお応えし、小規模宅地の特例ブログ再開いたします！
～前回までのあらすじ～
二世帯住宅の間取りの違いだけで、「一緒に住んでいるのに何が違うんだ！！！」ということで…
「二世帯住宅が構造上区分された住居であっても、小規模宅地の特例が適用できるようになりました。」
もう床も壁も壊さなくて良くなった…というお話をしました。
しかし…
この税制改正を検討するときに、こんなことが議論されたんです・・・
偉い人Ａ「一つ屋根の下に住んでいるなら、同居として取り扱ってもいいんじゃないか？」
偉い人Ｂ「そうだな。だが一つ屋根の下なら同居ってことだと、この場合も同居になってしまうぞ。」
偉い人Ｂ「このパターンでも同居とするのはちょっとおかしくないか？」
偉い人Ａ「そうだな。このパターンは同居と認める訳にはいかないよなぁ…。」
偉い人Ｂ「これはダメだよなぁ…。」
偉い人Ａ「そうだよなぁ…ダメだよなぁ。」
偉い人Ｂ「では、こういうパターンはダメということで通達しておこう。」
偉い人Ａ「わっかった。条文にこういうパターンはダメと足しておこう。」
そうしてできあがったのが次の一文です。
この一文が、悪魔の一文なのです・・・！
『区分所有登記』
とは分譲マンションのように、部屋の一つ一つに独立した権利を入れることができる登記です。
分譲マンションは一部屋一部屋で売ったり買ったりできますよね。
これは部屋ごとに区分登記されているからなんです。
そして…
この「区分所有建物登記がさている建物を除き」というのは、本来、先ほどのような分譲マンションの別々の部屋に住んでいる人までを同居とは認めない、という趣旨で盛り込まれたのですが、この一文によって思わぬ人たちが悲劇に見舞われることになったのです！
なんと！
二世帯住宅であっても区分所有登記されている場合があります！
一階部分は父の所有で、二階部分は子供の所有というような形です。
このような登記がされている場合、なんと同居扱いにならないんです。
つまり…
二世帯住宅に住んでいても８０％引きの特例が使えないんです！
その結果…
相続税が何千万円も増えてしまう方がいらっしゃるのです。
同じ二世帯住宅であっても、「登記の仕方」一つで何千万円も差が出ることがある…ということなんです。
一昔前までは中で行き来ができるかどうかで判断をしたのですが、今は登記がどうなっているかを確認しなければ、小規模宅地等の特例が使えるかどうかの判断ができません。
ここでよく誤解される方が多いのが「共有登記」です。
共有登記とは「一つの所有権を複数の人が共有で持つ」ことをいいます。
共有とは「１つのものをシェアして所有」すること、
区分とは「２つのものをそれぞれが所有」することをいいます 。
共有の場合には同居扱いとなり、80％引きの特例を使うことができます。
そして…
この区分登記か共有登記かを調べるためには、法務局で謄本を取得するか固定資産税の納税通知書があればわかります。
①区分登記されている場合
各々の所有者に固定資産税の納税通知書が送られてきます。
②共有登記されている場合
各々の所有者に１通ずつ納税通知書送られてきます。
その際は、「納税者 ○○様(他１名)」のような書き方がされます。
ちなみに…
区分登記されている二世帯住宅を２つとも同じ所有者が持っている場合には、納税通知書はその人にしか送られてきません。
その場合、家屋の欄の家屋番号が２つあると、区分登記されていることになりますので、注意が必要です。
もし…
区分登記されていても、相続が発生する前にご相談いただければ、80％引きにできる対策がありますので、
あわてず当社【042-444-8740】へご連絡くださいませ！
【まとめ】
この『小規模宅地の特例』が使えるか使えないかで、納税額にとても大きな差がでます！
既に二世帯住宅にお住まいの方は、「本当に」注意してください。
ちなみに…
住宅メーカーに居た私の経験から、二世帯住宅で区分登記されている方…結構多いです！
二世帯住宅を建築される際、融資を組まれた覚えがある方も、「本当に」注意してくださいね。
「いつか来る相続に備え、大切な家族を守るために知っておかなくてはいけないこと。」
弊社ではこのような要素をお客様ごとにお聞かせいただき、配偶者に相続財産のどれくらいを相続してもらうことが一番有利になるか、その「目安」をシミュレーションさせていただきます。
具体的ではないけど、残された大切な家族に苦労をさせないために知っておくべきこと…など、
当社独自のネットワークを活用し、多種多様なニーズをサポートいたします！
まずは下記「お問い合わせフォーム」より、無料相談へお気軽にご相談ください。
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当社では土日祝日のご相談も承っております。（要予約）
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さて、2週にわたってお話ししました「小規模宅地の特例が使えない二世帯住宅」について、大きなポイントだけでもご理解いただけましたでしょうか？
次回は今各局テレビでも取り上げられている「40年ぶりの相続法改正とは!?」について触れてみたいと思います。
次回もどうぞお楽しみに！