賃貸管理は適切な管理方法によって初めて効果的なものになります。
そして、適切な管理をおこなうためには、まずはテクニックなどではなく自分に合った管理の方法を選定しなければなりません。
そこで、ここでは賃貸管理の方法である自己管理、委託管理、サブリースの3種類をご紹介します。
賃貸管理についてより深く理解したいとお考えの方は、ぜひこちらの3種類をご確認ください。
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3種類の賃貸管理の方法！①自己管理
賃貸管理の種類にはまず「自己管理」があります。
ここでは概要、メリット・デメリット、3種類のなかで自己管理が向いている方をご紹介していますので、ぜひご確認ください。
自己管理の概要
自己管理（自主管理）は名称からわかるとおり、自分で賃貸管理をおこなっていく方法です。
賃貸管理には以下のような業務があります。
●家賃の徴収
●入居者の募集
●契約業務
●クレーム・トラブル対応
●清掃・修繕依頼
●収支管理
自己管理での賃貸管理を選ぶのであれば、これら業務をすべて自分でおこなう必要があります。
実際に賃貸管理で生じる業務を紙などに書き出し、すべて自分でおこなうことができるのか考えてみると良いでしょう。
自己管理のメリット・デメリット
つぎに自己管理のメリットとデメリットを確認してみましょう。
自己管理のメリットには以下のようなものがあります。
メリット①委託費用がかからない
自己管理は賃貸管理の業務をすべて自分でおこなうため委託費用がかかりません。
3種類の方法のなかでもっとも経済的で有効な方法となっています。
管理会社へ依頼した際の費用相場は家賃収入の5%ほどが相場です。
自己管理ではこちらの費用がかからず、家賃収入が大きいほど経済的な得が大きいでしょう。
メリット②物件や入居者の状態を把握しやすい
自己管理では業務をおこなうために物件へ赴く機会や入居者と関わる機会が増えます。
そこで、物件に修繕が必要な部分が見つかったり、入居者が持っている不満を知ることが可能です。
デメリット①業務が多い
自己管理は3種類のなかでもっとも業務量が多い賃貸管理の方法です。
ですので、投資感覚でおこなうのには適しておらず、賃貸管理の業務自体に興味がないと続けることは困難だと考えられます。
上に述べた業務内容は一部であり、実際の賃貸管理ではさらなる業務をおこなうことが必要であると考えておきましょう。
デメリット②24時間365日対応が求められる
賃貸管理において、急な出来事はいつ起こるかわかりません。
しかし、何らかの不具合や事件が起きた際には入居者のため、自分の都合とは関係なく対応することが必要です。
このように業務量が多いことによる身体的な負担だけでなく、精神的な負担もあります。
自己管理が向いている方
自己管理は3種類のなかでもっとも経済的であり、労働が必要といった特徴を持っています。
ですので、経済性をもっとも優先させたい方、賃貸管理に関する業務が苦でない方に自己管理はおすすめな方法です。
逆に、投資感覚で賃貸管理をおこないたい方にとっては自己管理はあまり適していません。
自分自身の生活や賃貸管理をおこなう目的を見直し、適した方法を選んでいきましょう。
3種類の賃貸管理の方法！②委託管理
次にご紹介する管理方法は「委託管理」です。
委託管理の概要とメリット・デメリット、向いている方を確認してみましょう。
委託管理の概要
委託管理は管理会社へ賃貸管理を依頼し、管理会社が業務をおこなう方法です。
ですので、入居者との間に管理会社が仲介役として入ります。
管理会社は賃貸管理の業務に関する経験やノウハウがあるため適切な管理をおこなうことが可能です。
管理会社によってサービス内容や料金が異なりますので、物件のある地域で対応可能な管理会社を探してみましょう。
管理会社への費用相場は家賃収入の5%ほどとなっています。
委託管理のメリット・デメリット
委託管理もメリットとデメリットの両方を持っています。
ここで、メリットとデメリットそれぞれを確認しましょう。
まず、メリットには以下のようなものがあります。
メリット①管理業務をおこなう必要がない
委託管理と後にご紹介するサブリースは賃貸管理のほとんどを任せることができます。
前述のとおり、賃貸管理に関する業務は多く、体力や時間を使うものが多いです。
委託をおこなうとこれら業務を任せることができるだけでなく、自分でおこなうよりも適切な管理がおこなえるでしょう。
メリット②遠方の物件を所有することができる
自己管理では物件に赴く必要があるため近くの物件を所有することになるでしょう。
もし、委託をすると自分が赴く必要がなくなるため、遠方の物件でも所有することができるようになるのです。
そして、賃貸収入をどんどん大きくしようとすると遠方の物件も候補に入れる必要がでてきます。
デメリット①委託費用がかかってしまう
委託管理は管理会社へ委託を依頼するため、どうしても委託費用がかかってしまうものです。
前述のとおり、委託費の相場は家賃収入の5%となっているため、収支計算においては無視ができないほどの金額なります。
たとえば、30部屋ある賃貸物件で家賃が10万円の場合の委託費は以下のとおりです。
30部屋×10万円×5％=15万円
賃貸管理をおこなっている物件の部屋数と設定家賃を確認し、上記のように計算をおこなってみましょう。
デメリット②管理会社を選ぶことが必要
管理会社によって費用やサービスが異なります。
どの管理会社が適しているのかは物件によって異なるため、依頼をする際にはしっかりと選定することが必要です。
選定がめんどうな方や、適している会社がわからないといった方にとってはデメリットとなってしまいます。
委託管理がおすすめな方
委託管理の最大の特徴は手間がかからないことです。
ですので、家賃収入を得る段階でなるべく手間を省きたい方に適しています。
3種類の賃貸管理の方法！③サブリース
最後にサブリースについて確認し、3種類のなかでどれを用いていくのか検討していきましょう。
サブリースの概要
サブリースとは物件を不動産会社へ引き渡し、不動産会社が運用をおこなう仕組みです。
賃借契約は不動産会社と借主がおこない、日々の管理も不動産会社がおこなっていきます。
また、こちらでは物件に空室があったとしても不動産会社は物件全体の家賃収入を支払うことが特徴です。
サブリースのメリット・デメリット
サブリースのメリットとデメリットは以下のとおりです。
メリット①安定した賃貸収入を得ることができる
前述のとおり、サブリースでは空室であったとしても賃貸収入を得ることができます。
賃貸収入は空室に大きく左右されやすいものですが、サブリースであるとこの点を解消することができるのです。
空室でも賃貸収入が得られることは3種類のなかでもサブリースだけなので覚えておきましょう。
デメリット①家賃収入が相場の8～9割程度になる
サブリースは間に不動産会社を介するため仲介手数料として家賃収入の1～2割程度を支払うことが必要です。
もし、賃貸管理を自己でおこなっても満室近くにすることができるのであれば、こちらの仲介手数料はデメリットになってしまいます。
まとめ
今回は賃貸管理の方法である自己管理、委託管理、サブリースの3種類をご紹介しました。
3種類それぞれで特徴が異なるため、物件や賃貸管理の指針にあった方法を選ぶことが重要です。
メリットとデメリットそれぞれを確認し、もっとも効果的な方法を用いていきましょう。
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