賃貸管理業務とは？業務内容や不動産管理会社に委託するメリットについて解説

アパートやマンションなどの賃貸物件を所有すると、賃貸管理業務が発生します。
業務内容は多岐に渡り、クレーム対応から建物の清掃、家賃の管理などさまざまです。
この記事では、賃貸管理業務の種類や賃貸管理業務を不動産管理会社に委託するメリットを解説します。
これから賃貸経営を始める方や賃貸経営について理解を深めたいという方は、ぜひ参考になさってください。

賃貸管理業務とは？

賃貸管理業務は「ビルメンテナンス業務」と「プロパティマネジメント業務」の2つに分けられます。
それぞれの業務内容を理解しておきましょう。

ビルメンテナンス業務

ビル（建物）や土地そのものを管理する業務をビルメンテナンス業務といいます。
具体的な業務内容は以下のとおりです。

●建物自体の清掃
●電気や空調設備の点検
●消防設備の計画やメンテナンス
●リフォームや原状回復工事
●貯水槽の清掃や水質検査
●トラブル時の緊急対応など

ビルメンテナンス業務の役割は、入居者が安全かつ快適に生活を送れるよう、建物の管理をおこなうことです。
建物は日々、風や日光にさらされ、少しずつ劣化していきます。
定期的なチェックをおこない、大きなトラブルが起きる前に修繕することが大切です。
また物件のきれいさは入居者の満足度にも直結します。
清掃がいき届いている物件は入居者の満足度も高く、退去の抑制が期待できます。

プロパティマネジメント業務

プロパティマネジメント業務とは、入居者を管理する業務のことでリーシング業務ともいいます。
具体的な業務内容は以下のとおりです。

●入居者からのクレーム対応
●家賃の管理や滞納者への催促
●建物の清掃やメンテナンス
●賃貸借契約書や重要事項説明書などの書類作成
●空室管理や入居者の募集業務
●退去時の立ち会いや原状回復工事の依頼など

上記のように、プロパティマネジメント業務では対人についての業務が多いため、コミュニケーション能力も重要です。
また、プロパティマネジメント業務が適切におこなわれていないと、ビルメンテナンスにかける費用が確保できなくなります。
たとえば、入居者からのクレームがあった際に対応を誤ると、退去につながり経営が不安定になる可能性があります。
満室経営であっても、家賃滞納者を放置しておくとキャッシュフローが把握できません。
プロパティマネジメント業務とビルメンテナンス業務はどちらも重要であり、両方の業務をバランス良くおこなうことが大切です。

賃貸管理業務の具体的な内容とは？業務の種類をご紹介

上記でご紹介したように、賃貸管理業務は多岐にわたります。
本業の傍らで賃貸経営をおこなう方が多いかと思いますが、自分ですべての業務をこなすのはそう簡単ではありません。
そこでおすすめなのが、賃貸管理業務を動産管理会社へ委託することです。
不動産管理会社へ委託すれば、大家さんに代わって以下のような業務をおこなってくれます。

入居者募集

入居者の募集も賃貸管理業務のひとつです。
物件の情報をインターネットに掲載したり、不動産会社へ連絡をして物件をご紹介してもらえるようアピールします。
また入居希望者からの問い合わせにも応じなければなりません。
現代はインターネットからの問い合わせが多いため、頻繁にメールをチェックして内覧日の調整などをおこないます。
なかには家賃の減額や条件の変更などを求めてくる入居者もいらっしゃるため、それらにどう対応するかの判断も必要です。
また、物件の魅力が高まるよう、大家さんへリフォームの提案もおこないます。

入居者への対応

入居者対応では、家賃の徴収や契約更新、クレームの対処などをおこないます。
契約内容が変わった場合は、新たな契約書を用いて再度契約を結びなおさなければなりません。
こうした書類の作成や郵送などもおこないます。
また、家賃滞納者への催促も必要です。
催促しても支払ってもらえない場合には、家賃保証会社に回収代行を依頼するのための手続きをおこないます。

退去時の立ち会い

退去の立ち会いや家賃精算もおこないます。
原状回復にかかる費用をあとから請求することもあるので、退去日には入居者とともに部屋の状況を確認しなければなりません。
原状回復費用については入居者と揉めることが多いため、証拠として傷や汚れを写真で撮影しておく必要があります。
そのほか、退去日までの家賃精算、退去後にはクリーニング業者の手配も必要です。
敷金を預かっている場合には、原状回復費用や家賃の未払金を差し引いたあとに返金をおこないます。

物件の維持管理

建物をきれいに保つためには、定期的な巡回が欠かせません。
エントランスや駐車場の清掃、草むしり、外壁の劣化具合をチェックします。
修繕が必要な場合には、業者に連絡を入れてスケジュール調整をおこないます。
劣化が進んでしまうと、大規模な修繕が必要になり費用が高額になる可能性もあります。
さらに入居者を一旦退去させなければならず、その間家賃収入が得られなくなってしまいます。
こうしたリスクを防ぐためにも、物件を定期的にチェックすることはとても重要です。
また、消防計画や防災点検もおこなうため、消防法や建築基準といった専門知識も持ち合わせていなければなりません。

賃貸管理業務を不動産管理会社に委託するメリット

賃貸管理業務を不動産管理会社に委託すると費用がかかります。
費用がかかるなら自分で管理しようと思う方もいらっしゃるでしょう。
ただし、不動産管理会社へ委託することで得られるメリットがあります。
最後に、賃貸管理業務を不動産管理会社に依頼するメリットを3つご紹介します。

手間が省ける

賃貸管理業務を不動産管理会社へ委託するメリットは、なんといっても管理の手間が省けることです。
自分で管理をする場合、業者や入居者とのスケジュール調整、内覧対応、定期的な巡回などさまざまな業務をこなす必要があります。
不動産管理会社へ委託すれば、これらの業務をすべて任せられるため時間と手間がかかりません。
また、負担の大きいクレーム対応や家賃滞納者への催促もおこなわなくて済むため、精神的なストレスも減らせるでしょう。

的確なトラブル対応

不動産管理会社には、これまで培ってきた経験や知識があります。
そのため何かトラブルがあった場合にも、迅速かつ的確に対応してくれるという安心感があります。
賃貸経営におけるトラブルは専門知識を有することも多く、個人で解決するのは困難です。
トラブルの対処が遅れると、さらに事態が悪化する可能性もあります。
賃貸管理業務を不動産管理会社に委託すれば、トラブル発生時にも慌てる心配はありません。

遠方の不動産も所有可能になる

遠方にある不動産を自分で管理するとなると、トラブル発生時にすぐに対応できません。
また定期的な巡回が難しく、適切な維持管理がおこなえない可能性があります。
そこで不動産管理会社へ管理を委託すれば、遠方にある不動産も所有できるようになります。
自分が出向く必要がないため、交通費を心配する必要もありません。
遠方で良い収益物件を見つけた際にも、迷うことなく購入できるでしょう。

まとめ

賃貸管理業務には「ビルメンテナンス業務」と「プロパティマネジメント業務」の2つがあります。
どれも重要な業務であり、いずれかが欠けていると賃貸経営はうまくいきません。
賃貸管理業務は自分でもおこなえますが、手間や時間がかかるため不動産管理会社に委託することがおすすめです。
これから賃貸経営を始める方、自分で管理するのが大変だと感じてきた方は、賃貸管理業務の委託を前向きに検討してみてください。