サラリーマンをしながら副業として賃貸経営をしようとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
本業と両立して賃貸管理ができるのかどうか不安に思っている方も多いかと思います。
そこで今回は、サラリーマンの方が賃貸経営をする場合に必要となる時間や、どれほどの規模であれば管理可能なのかを解説します。
「サラリーマンでも自主管理ができるのだろうか」とお悩みの方は、ぜひ参考になさってください。
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サラリーマン大家が自主管理する場合に必要な時間は？
賃貸経営ではさまざまな業務が発生します。
サラリーマンをしながら賃貸経営ができるかどうかを知るためには、どの業務にどれほどの時間が必要なのかを把握しておかなければなりません。
まずは賃貸経営でおこなう業務の種類について解説します。
賃貸経営でおこなう業務とは？
物件の自主管理を選択した場合、大家さんがおこなう業務は大きく分けて4つあります。
家賃や収支の管理
家賃がきちんと支払われているかの確認のほか、物件の維持管理費や税金などの支出管理もおこないます。
また家賃滞納者がいれば、催促もおこなわなければなりません。
家賃や支出の管理は賃貸経営に直結してくる部分なので、収支はしっかり把握しておく必要があります。
クレームやトラブル発生時の電話対応
苦情やトラブルが発生したときに対応するのも大家さんの業務です。
対応が遅れると入居者の不満が大きくなり退去に繋がる可能性があります。
こうしたことを防ぐためにも、入居者から連絡を受けたら迅速に対応しなければなりません。
退去手続きや業者の手配
入居者が退去する場合、立会いから室内の確認、リフォーム業者の手配などたくさんの業務があります。
とくに退去後の敷金精算はトラブルになりやすいため、法律に関する知識もある程度もっておかなければなりません。
入居者の募集
空室のままでは収入が減ってしまうので、チラシやインターネットを活用して積極的に入居者募集をおこないます。
入居者の募集に関しては、仲介会社を利用する大家さんも多いです。
その際には所有物件の良さをアピールする必要があるため、仲介会社へ渡す物件の資料などを作成しなければなりません。
どれほどの時間がかかる？
上記の業務をすべて自分でおこなうとなると、どれほどの時間が必要なのでしょうか？
たとえば全10戸のアパートを1棟所有しており、一年間で6部屋の解約があったとします。
退去者が出たらその都度現地へ向かわなければなりません。
入居立会いや室内の確認などを含めると、月に2回（年間24回）は物件を訪問する必要があります。
滞在時間は約1時間、自宅から物件まで往復2時間ほどかかるとした場合、現地対応だけで以下の時間を費やしていることになります。
（往復2時間＋滞在時間1時間）×24回＝72時間
さらに不動産会社への入居者募集依頼なども含めると、年間100時間（月々8.3時間）ほどは必要でしょう。
サラリーマンをしながらの自主管理はどの程度の規模まで可能？
サラリーマンをしながらの自主管理も可能ですが、所有物件の規模によっては困難なケースもあります。
それでは、どのくらいの規模であれば自主管理でも問題ないのでしょうか？
ここでは兼業で自主管理ができる規模と、なぜサラリーマンをしながらの自主管理が難しいのかを解説します。
自主管理が可能な規模
どのくらいの規模までなら自主管理が可能なのかは、大家さんの状況や知識などによって異なります。
ただし、賃貸経営に必要な業務量や時間を考えると、以下の規模までであれば十分可能といえるでしょう。
●保有戸数：6戸以内
●移動時間：1時間以内
●自宅と物件の距離：20km圏内
管理戸数が6戸以内、だいたいアパート1棟程度の物件であれば自主管理は可能といえるでしょう。
管理戸数が7戸以上になると、内見や退去立ち会いなどの業務が同時多発的に発生する可能性が高くなります。
また物件と自宅の距離も重要です。
距離があまりにも離れていると、トラブル発生時にすぐに駆けつけるのが難しくなります。
生活範囲から半径20km圏内、1時間以内にアクセスできるエリアであれば仕事終わりにも駆けつけやすいでしょう。
これ以上離れていると、設備の故障やトラブルがあった際にすぐに対応できず、クレームに繋がる可能性があります。
サラリーマンをしながらの自主管理が難しい理由は？
自主管理のなかには専業の大家さんができて、兼業の大家さんでは難しいことが多々あります。
退去の立ち会いもその1つです。
退去立ち会いでは、入居者と予定を合わさなければなりません。
ここで平日の昼間を希望された場合、大家さんは仕事を休む必要があります。
同じ月に退去者が複数でたり、仕事が忙しい時期と重なると、休暇が取れないこともあるかもしれません。
そのような場合には、立ち会いに対応してくれる会社に頼む必要があります。
また、クレームや設備の故障連絡があった際、仕事中だと対応できないことも多いでしょう。
すぐに対応してもらえないとなると入居者の不満が募り、最悪の場合退去につながるかもしれません。
会社に拘束されているサラリーマンの方が賃貸経営に使える時間は限られています。
時間の融通がきく専業の大家さんに対抗するには、信頼できる管理会社に業務委託することがおすすめです。
サラリーマン大家には自主管理よりも業務委託がおすすめ！
先述したようにサラリーマンをしながらの賃貸経営では、自主管理よりも業務委託がおすすめです。
その理由をご紹介する前に、まずは管理会社に委託できる業務内容から確認しておきましょう。
管理会社に委託できる業務の内容
管理会社へ委託できる業務は、おもに以下の5つです。
●入居希望者の対応
●家賃管理や滞納者への催促
●入居者からのクレームや問い合わせの対応
●退去立会いや室内の確認、リフォーム業者の手配
●物件の管理、清掃など
これらの業務をすべて委託すれば、大家さんの負担も軽くなるでしょう。
また管理会社にもよりますが、業務すべてではなく一部だけを委託することも可能です。
「委託費用を抑えつつ負担も軽くしたい」とお考えの方は、一部委託を検討しても良いかもしれません。
なぜ業務委託がおすすめ？
サラリーマンの大家さんが管理会社に業務を委託すると、本業に集中できるようになります。
自主管理では入居者から大家さんに直接連絡がくるため、仕事中では対応できないことも多いです。
一方、業務委託では管理会社が窓口となり入居者とやり取りをしてくれます。
そのため仕事中に電話が鳴り「入居者になにかあったのでは？」などと心配になることもありません。
また、管理会社に業務を委託したら遠方の物件も運用できるようになります。
大家さんが物件に出向く必要がないため、休日も自由に過ごせるようになり、精神的な余裕も生まれるでしょう。
このように管理会社へ業務を委託するメリットはたくさんあります。
とくにサラリーマンとの兼業は時間が限られているため、自主管理よりも委託管理のほうがおすすめです。
自主管理も経験したいという方は、管理会社に委託して経験を積んだあと自主管理に移行することを検討してはいかがでしょうか。
まとめ
サラリーマンをしながら賃貸経営をする場合、賃貸業務にかけられる時間はそう多くありません。
管理が疎かになってしまうと入居者の不満が大きくなり退去にも繋がります。
安定した賃貸経営をおこなうためには、管理会社の活用がおすすめです。
サラリーマンをしながら賃貸経営をしようとお考えの方は、弊社までお気軽にご相談ください。
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