賃貸経営を始める際、自分で管理する「自主管理」と管理会社に業務を委託する「委託管理」のどちらにするか迷う方は少なくありません。
自分がどちらに向いているのか知るためには、それぞれのメリットとデメリットをしっかり理解しておく必要があります。
この記事では、これから賃貸経営を始める方に向けて自主管理のメリット・デメリットを解説します。
あわせて業務委託についてもご紹介するので、ぜひ参考になさってください。
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所有する賃貸物件を自主管理するメリットとは？
賃貸物件を自主管理するメリットは、おもに以下の3つです。
管理委託費用がかからない
管理会社に業務を委託すると、管理委託費と仲介手数料がかかります。
委託費は会社によって異なりますが、相場は家賃の3～7％です。
たとえば管理委託費が家賃の5％に設定されている場合、家賃5万円の物件では月々2,500円の委託費がかかります。
一方、仲介手数料は入居者を募集するときだけ発生する費用です。
法律で上限金額が定められているため「家賃1か月分＋消費税」より多くなることはありません。
大家さんと入居者のそれぞれが家賃0.5か月分を支払うことが一般的ですが、双方が了承していればどちらか一方が家賃1か月分を収めるケースもあります。
こうした費用がかからない点は自主管理ならではのメリットといえるでしょう。
入居者との距離が近い
自主管理では、大家さんが入居者と直接やり取りをおこないます。
そのため入居者との距離が近くなり、住民同士のトラブルや問題点に気づきやすくなる点がメリットです。
住民が不満に思っていることを直接聞き出せれば、それに応じて対策を練ることもできるでしょう。
また、普段から入居者とコミニュケーションをとることで、クレームが発生しにくくなるというメリットもあります。
賃貸経営に必要な知識が身に付く
自主管理をおこなうと賃貸経営に必要な知識が身に付くという点もメリットの1つです。
定年退職後に時間が余り、業務委託から自主管理に切り替えるという方は少なくありません。
1度自主管理を経験しておけば、業務委託をしたあとで再度自主管理に切り替える場合にも役立つでしょう。
所有する賃貸物件を自主管理するデメリットとは？
続いて物件を自主管理するデメリットについて解説します。
メリットとデメリットを両方理解したうえで、自主管理を選択するかどうか判断しましょう。
精神的・肉体的負担が大きい
安定した賃貸経営をおこなうためには、さまざまな業務をこなす必要があります。
クレーム対応や家賃滞納者への催促など、精神的負担が大きな業務も少なくありません。
また定期的に賃貸物件に訪れ、清掃や点検などもおこなう必要があります。
本業がサラリーマンの大家さんでは、休日を使って物件の清掃をしなければならないこともあるでしょう。
せっかくの休日でも賃貸管理に時間を割かなければならず、ストレスが溜まるかもしれません。
また物件が遠方にある場合には、時間だけでなく移動費もかかります。
資産価値が低下する可能性がある
定期的な清掃や設備の点検などが実施されず、適切な管理がおこなわれなくなると建物はどんどん劣化してしまいます。
そうなると資産価値が下がり、希望価格で売却できなくなるかもしれません。
また、物件の清掃を怠ると外観が悪くなり、入居を希望する方も少なくなります。
資産価値の低下は家賃収入の減少にも繋がるため、定期的な管理や点検は欠かさずにおこなう必要があります。
入居者の不満が大きくなりやすい
サラリーマンをしながら賃貸経営をしている方や遠方に物件がある場合、クレームや設備トラブルがあった際にすぐに対応することが困難です。
対応が遅れてしまうと入居者の不満が大きくなり、退去に繋がる可能性があります。
とくにクレームは初期対応が肝心です。
安定した賃貸経営をおこなうには、入居者からの問い合わせや苦情には速やかに対応し、質の高いサービスを提供しなければなりません。
本業との両立が難しい
サラリーマンをしながら賃貸経営をおこなっている大家さんは多いです。
ただし、兼業の大家さんは本業の大家さんのように、賃貸管理にさ割ける時間が多くありません。
設備の不具合が起きて入居者から連絡がきたとしても、勤務中だとすぐに対応するのは困難でしょう。
また退去立ち会いで入居者が平日の昼間を希望する場合、大家さんは休暇を取らないといけません。
もしも休暇が取れなければ、立ち会いに対応してくれる不動産会社を探す必要があります。
本業と両立させながら安定した賃貸経営をおこないたければ、管理会社へ業務を委託することがおすすめです。
管理会社に賃貸業務を委託すると効率よく運用できる！
ここまでご紹介してきた内容を見て「自主管理は難しそうだな」と思った方は、管理会社に業務委託することをおすすめします。
とはいえ管理会社に委託すると委託費用がかかるため、躊躇しているという方もいらっしゃるでしょう。
確かに毎月の委託費用はかかりますが、業務委託することでより効率的に運用できるようになり、結果として家賃収入が増える可能性があります。
業務を管理会社に委託するとどのようなメリットが得られるのか確認してみましょう。
安定した賃貸経営が期待できる
管理会社に業務を委託すると、管理会社が賃貸業務をおこなってくれるため、物件を管理する手間や時間が省けます。
副業として賃貸経営をおこなっている方は本業に専念することが可能です。
設備のトラブルがあった際も管理会社が迅速に対応してくれるため、入居者にとっても安心感があるでしょう。
また、定期的な設備点検や清掃もおこなってくれるので、資産価値の下落を抑えることが期待できます。
資産価値が維持できれば入居者の満足度も上がり、安定した賃貸経営が望めるでしょう。
遠方の物件も運用可能になる
前述したように、管理物件が遠方にあると移動するための時間と手間がかかります。
自宅から物件まで1時間以上かかる場合などでは、トラブルの発生時にすぐに対応できないことも少なくありません。
物件の点検や清掃に行くにも、距離が遠いと億劫になってしまうでしょう。
そこで管理会社を活用すれば、遠方の物件も運用できるようになります。
物件の選択肢も増えるため、近隣では手が届かなかった駅近や築浅の物件も購入できるようになるかもしれません。
より条件の良い物件を運用することで空室リスクを下げることが可能となり、安定した不動産投資がおこなえるでしょう。
トラブル時にも心強い
業務委託をすると、家賃の滞納問題や住民同士のトラブルなども管理会社が窓口になり対応してくれます。
管理会社にはこれまでに培ってきたノウハウがあるので、トラブル時にもスムーズに解決へ導いてくれるでしょう。
とくに家賃滞納や敷金精算などお金のことに関しては、法律の知識もある程度必要になってきます。
素人では難しい問題も、経験や知識が豊富な管理会社であれば解決できる可能性が高いです。
まとめ
賃貸物件を自主管理するメリット・デメリット、業務委託について解説しました。
自主管理をすることで管理委託費や仲介手数料の節約になりますが、精神的・肉体的な負担がかかります。
これから賃貸経営を始める方や自主管理に不安を抱いている方は、賃貸業務を管理会社へ委託するほうが安心でしょう。
賃貸物件の管理をお考えの方は、弊社までお気軽にご相談ください。
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