賃貸物件の入居者が又貸ししたらどうなる？トラブル例や対応方法をご紹介！

賃貸物件で入居者が又貸しをしていても、家賃の滞納がないからと放置してしまうと、さまざまなトラブルを引き起こす原因となります。
又貸しを放置すると発生するトラブルとはどのようなもので、どういった対応方法が必要になるのでしょうか。
今回は、賃貸物件における又貸しの具体例や引き起こされるトラブル、対応方法についても解説します。

賃貸物件の入居者による又貸しとは？

トラブルを事前に防ぐためにも、賃貸物件で借主によっておこなわれる又貸しの特徴や具体例を把握しておきましょう。

賃貸物件での又貸しとは？

賃貸物件における又貸しとは、入居者が大家さんの許可を得ないまま、契約者以外の方に部屋を貸すことをいいます。
賃貸借契約書では、契約者以外の第三者に部屋を貸し出すことを禁止していることが一般的です。
そのため、第三者に無断で転貸することを禁じた賃貸借契約では、又貸しは契約違反になります。
また「民法612条賃借権の譲渡及び転貸の制限」では無断転貸を禁止しているため、又貸しが法律違反に該当する可能性もあります。
借主が深く考えずにしたことが契約違反や法律違反に該当し、重大な問題へと発展する可能性もあるのです。

又貸しに該当するケースとは？

第三者に貸し出すことだけが、又貸しと呼ばれる訳ではありません。
具体的な例を挙げながら、又貸しの種類をご紹介します。

●旅行中や出張中など不在時に知人に転貸している
●ルームシェアで契約後、入居者がコロコロ変わっている
●カップルで入居後に破局し、契約者が退去した後も同居人が住んでいる
●単身で契約したはずなのに、同居人が住んでいる
●無断で民泊を経営している

無断で民泊を経営するケースは違法行為でもあり、さまざまなトラブルを引き起こします。
近隣から毎日違う人が出入りしているという報告があったら、民泊を疑うことも必要になるでしょう。
同棲やルームシェアで契約した入居者の1人が出ていき、契約した当時とは別の方が同居していることがあります。
そのような場合は、報告をし忘れている可能性もありますが、契約時と別の入居者が住むことは契約違反となりトラブルの原因です。
また最初は契約者1人で入居のはずだったのが、同居人が増えているケースもあります。
単身者用の賃貸物件であれば、他の入居者からの苦情が寄せられることになり、トラブルに発展する可能性があるのです。

賃貸物件での入居者の又貸しで引き起こされるトラブルとは？

又貸しは放置しているとさまざまなトラブルを引き起こす原因となるため、注意が必要です。
契約者以外の方が住むことによって生じるトラブルについて、事前に確認しておきましょう。

家賃滞納のトラブル

安定した収入がなく賃貸物件の審査に通りにくい方が、又貸しを利用して住んでいるケースが多く見られます。
そのため、家賃を滞納することも多く、滞納がきっかけで別の方が入居していることに気付くケースもあります。
家賃の督促は契約者におこなうことになりますが、契約者とは連絡が取れないことが多く家賃の回収が困難です。

近隣トラブルへの発展

外国人や夜のお仕事をされている方など、入居審査にとおることが難しい方が又貸しで入居していることもよくあります。
そのようなケースでは、「外国人の方がゴミ出しのルールを守らない」「夜中にドアの開け閉めや生活音がうるさくて眠れない」といった苦情が近隣から寄せられる可能性があります。
又貸しは近隣住民からの苦情や揉め事の原因となり、トラブルへ発展する可能性もあります。

部屋や設備の破損トラブル

トラブルに発展するケースとしてあげられるのが、部屋や設備の破損トラブルです。
契約者以外の方が住んでいるときに部屋や設備が破損した場合、住んでいる方ではなく、契約者に修理費用を請求しなければなりません。
契約者が自分のせいではないと揉める可能性もあり、修繕費用の精算ができないというトラブルも起こり得ます。

セキュリティ問題

契約者が勝手に民泊経営し不特定多数の出入りがある場合、セキュリティ低下への不安が生じます。
不特定多数の多くの方が鍵を共有している可能性もあるため、オートロック付きのマンションでも安心はできません。
外国人など毎日のように違う方が出入りする賃貸物件では、他の入居者が不安に感じ退去してしまう可能性もあるでしょう。

賃貸物件で入居者が又貸しした際の対応方法とは？

契約者以外の方が賃貸物件に入居しているのを発見した際の対応方法を把握しておきましょう。

最初におこなう契約者への事実確認

又貸しの疑いを感じたら、契約者と連絡を取って事実確認をおこないましょう。
ただし、契約者が本当のことを言わない可能性もあります。
その場合は、契約者以外の方が住んでいる証拠を見つけることが必要になります。
現地まで行き、表札や出入りする入居者が契約者と同一人物なのかを確認しても良いでしょう。
その際、大家さんであっても無断で室内に入って確認するなどの行為はおこなうことはできません。
また、契約者でない入居者に家賃を請求することも、大家さんが承認したと判断される可能性があるので注意が必要です。
契約者と話し合いの結果、問題が解決しないようなら、弁護士へ相談することも検討しましょう。

今後の契約についての対応を検討する

又貸しが発覚した場合、今後の契約をどうするのか対応を検討しなければなりません。
選択肢としては、契約を解除し退去してもらうという方法と、又貸しはやめてもらい、契約者と契約を継続する方法があります。
契約書に転貸を禁止する文章が記載されていれば、契約違反に該当するため契約の解除が可能です。
契約書に記載がなくても、民法に違反していることから契約を解除することができます。
ただし、契約者が亡くなったあとに家族が住んでいたなど、営利目的の無断転貸でない場合は契約の解除ができない可能性があります。
大家さんが又貸しを知っていたうえで放置していた場合は、第三者が住むことを承認したとみなされ契約解除できないこともあるので注意しましょう。

契約者と音信不通の場合

契約者と音信不通になっている場合、連帯保証人や緊急連絡先に連絡を取ることが必要です。
連帯保証人などに連絡を取っても解決しない場合は、訴訟などをおこない法的に解決する必要も生じるでしょう。
契約者の連絡先が分からない場合は、公示送達で文書を送ることで法的に相手に送達したことが認められます。
公示送達を送ることで連絡の取れない契約者相手でも、訴訟を進めることができます。

又貸しを防ぐための方法とは

又貸しを放っておくと大きなトラブルになる可能性もあり、早めに対応することが必要です。
そのためには、契約書に無断転貸禁止を記載し、違反があったら即刻契約解除できる旨を明記しておくと良いでしょう。
契約時には、入居者に又貸しの危険性をしっかりと伝えることも大切です。
近隣から寄せられる入居者のクレームから発覚するケースも多いため、クレーム内容に不審な点はないか日ごろから注意しておきましょう。

まとめ

今回は、賃貸物件の入居者が又貸しをしていた場合に引き起こされるトラブルや、大家さんがおこなう対応についても解説しました。
対応せずに放置していると、家賃滞納や設備の破損、セキュリティの悪化など、さまざまなトラブルを引き起こす可能性もあります。
入居者が契約違反である又貸しをしないよう契約書に記載し、契約時にトラブルの危険性を伝えることが大切です。