賃貸管理における更新料とは？更新料の相場と注意点をご紹介

賃貸管理における賃貸借契約では、契約更新の手続きと更新料の支払いが必要となってきます。
場合によっては、更新料の拒否などトラブルに発展するケースも少なくないでしょう。
そこで、賃貸管理や賃貸経営をされている方に向けて、賃貸借契約の更新とは何か、また更新料の相場や注意点についてご紹介していきます。

賃貸管理での賃貸借契約の更新とは？更新料のトラブルの対処法

賃貸借契約とは借主が賃貸物件を借りる際に、貸主と借主との間で交わす契約のことを指します。
ほとんどの場合、賃貸借契約には期限が決まっており、更新するか満了して退去するかを選択するようになっています。
そのため、そのまま住み続けることを希望される場合は、更新の手続きをおこなわなければなりません。

賃貸借契約の種類

賃貸管理における賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つの種類があり、それぞれ特徴は異なります。

【普通借家契約】
普通借家契約とは、契約期間は1年以上で、契約満了しても更新することができるのが特徴です。
この場合、借主が更新を望んでいる際は、貸主からの一方的な理由で契約を拒むことはできません。
もし、更新を拒む際には正当な理由が必要となります。
さらに、普通借家契約の契約更新の種類は「合意更新」と「法定更新」の2つのタイプに分けられます。

合意更新
合意更新は、貸主・借主の双方の合意があれば契約期間を更新することが可能です。
この場合は、更新後は契約期間の制限はとくになく、契約の条件などを自由に変更することができます。

法定更新
法定更新は、借地借家法により自動的に契約期間が更新されます。
賃貸管理である更新の手続きを忘れていた場合、手続きをしないまま契約期間が満了した場合などに、借主が住む家に困らないように定められています。
ただし、法定更新での更新後は契約期間はなくなり、定めのない契約となってしまうので注意してください。

【定期借家契約】
定期借家契約とは契約更新がないため、契約期間を自由に設定することができるのが特徴です。
ただし、契約期間を満了すると契約も終了となり、再契約できないケースがあります。
そのため、契約期間が満了した時点で退去しなければなりません。
もし、契約更新を望む方は貸主の合意により再契約も可能となります。

更新料のトラブルでの対処法

賃貸管理でも重要となる更新料でのトラブルについて解説していきます。
契約期間を更新する際には契約を再度締結し、借主は更新料を支払う必要があります。
その際に、借主に更新料の支払いを拒否された場合はどうなるのでしょうか。
借主のなかには契約更新を締結しないで、更新料を支払わない方もいます。
上記でも少し触れましたが、更新手続きをしない場合は「法定更新」となります。
法定更新をした場合は期間の定めがなくなることから、更新という概念がなくなったことを根拠に更新料の支払いを拒絶するケースが多いです。

そのため、このようなトラブルを回避するためには、賃貸借契約書に「法定更新の場合でも更新料が発生する」旨を明記しておきましょう。

賃貸管理で必要な更新料！一般的な相場とは？

賃貸管理で必要となるのが更新料の管理です。
上記でもご説明したとおり、更新料は契約期間満了の際に新たに更新する際に支払うお金です。
この更新料は、とくに法律などによって決められた相場はなく、基本的には貸主が自由に更新料を決めることができます。
ただし、更新料の金額が高すぎる場合は退去されてしまうため、ある程度の相場を知っておく必要があります。

地域によって相場は異なる

更新料の相場は地域により違い、さらに地域によっては更新料自体が設定されていないケースもあります。
2007年に国土交通省がおこなった実態調査によると、神奈川県で90.1％、千葉県で82.9％、東京都で65.0％で関東地方では更新料を徴収している割合が高いことがわかりました。
一方で、大阪府や兵庫県では0％という結果で、更新料を徴収する傾向がないようです。
このように、賃貸管理で重要となる更新料の相場は、地域によって大きく差があり必ずしも発生するものではないことがわかります。
また、地域によっては、更新料の相場を家賃の半月～1か月にしている地域もあれば、家賃の1～2か月としている地域もあり相場もさまざまです。

更新料の取り分について

一般的には、貸主である大家さんが更新料を受け取ることができます。
しかし、更新料手続きも含め賃貸管理を管理会社へ委託している場合は、手続きにかかった費用などを差し引かれます。
そのため、実際の取り分は管理会社と貸主で1：1の割合で更新料を受け取ることになるでしょう。

賃貸管理で必要な更新料の注意点とは

契約を更新する際は、トラブルになりやすく注意点が多いため、次のことに気を付ける必要があります。

注意点①更新料をなくしても事務手数料は必要

上記でもご説明しましたが、更新料は貸主である大家さんが自由に金額を決めることが可能です。
賃貸物件によっては、更新料を徴収していないケースも少なくありません。
しかし、更新料を徴収しなくても、更新する際の事務手数料はかかるため注意が必要です。
賃貸管理を管理会社に委託している場合は、更新手続きをする際に貸主は更新手数料を管理会社へ支払わなければなりません。
更新料を設定している場合はそこから差し引かれますが、更新料がない場合は管理会社へ支払う手数料は貸主の負担となります。
そのため、更新料を徴収しなくても、更新手続きには事務手数料が発生するため注意が必要です。

注意点②更新料を徴収するには賃貸借契約書に記載が必要

更新料を徴収するための注意点としては、賃貸借契約書に更新料についての明記が必要であることです。
自由に更新料を設定していても、賃貸借契約書に書かれていなければ更新料を支払ってもらえない可能性があります。
そのため、更新時に更新料を設定している場合は「更新料としていくらを支払わなければならない」と明記することが重要です。
明記しておけば、借主は契約書どおりの更新料を支払わなければなりません。

注意点③更新の手続きが遅れた場合

自分で管理をしている貸主の場合は、更新手続きを忘れていたというケースもあるでしょう。
忘れていて、契約を更新していない場合でも基本的には契約は継続されます。
ただし、契約の更新を交わさないまま継続した場合は「法定更新」となります。
上記でも触れましたが、法定更新をした際は契約期間に定めがなくなり、更新自体がなくなるため注意が必要です。
つまり、法定更新時の更新料についての明記がなければ、次回以降の更新料は徴収できなくなります。
また、借主が退去を申し出た場合に法定更新はトラブルになることがあります。
通常の合意更新の場合は、退去する1か月前までに申し出をおこなう必要がありますが、法定更新の場合はそれが3か月前になります。
そのため、借主がすぐに退去したい場合は、3か月分の家賃の支払いを命じることになり、トラブルになる可能性が高いと言えます。
このように更新料を巡っては気を付けるべき注意点があるため、把握しておく必要があります。

まとめ

賃貸管理における更新料とは何か、また更新料の相場と注意点についてご紹介してきました。
賃貸管理において必要となる契約更新については、トラブル回避のためにも必ず賃貸借契約書に明記しておきましょう。
賃貸管理や賃貸経営をされている方は、ぜひ参考にしてみてください。