家を貸すときの賃料査定とは？賃貸の方法について

転勤や相続などの関係で、自身の持ち家やマンションなどを貸し出そうと思った際に、賃料査定を考えている方も多いのではないでしょうか？
賃料査定をすることにより、家賃収入のおおよその目安が把握できます。
この記事では、賃貸管理や賃貸経営を始めようとしている方に、賃料査定や方法について解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

家を貸すときの賃料査定とは？

賃料査定は、たくさんの資料から算出された目安のため、その価格で貸せるかどうかは保証できません。
賃料査定には、簡易査定と詳細査定という方法があるのでご説明していきます。

簡易査定とは？

簡易査定とは、貸し出す物件の周辺にある物件の過去の取引履歴を参考に、賃料を査定する方法のことです。
物件を直接確認することなく査定を進めていくために、机上査定とも言われています。
正確に賃料を査定することはできませんが、おおよその金額を知りたい際におすすめです。
不動産会社によっては、物件の写真や情報の提出を求められるケースもあります。
なかには、登記簿謄本が必要となるケースもありますが、坪単価等を査定する場合にはあまり必要ではないでしょう。
簡易査定は、電話やメールのみでできることも多く、依頼から査定額の提示までの期間も短いため、気軽に利用できる査定方法です。

詳細査定とは？

詳細査定とは、不動産仲介会社の査定担当者が、物件を実際に訪れ目視によって、設備や方角等の周辺環境を調査します。
物件の立ち会いが必要になるため、日程調整が必要です。
調査を終えたうえで賃料が算出されるため、訪問査定とも呼ばれることもあります。
建築設計図書や重要事項説明書、契約書といった書類の提出が求められるケースもあるので事前に準備しておくとスムーズに査定が進むでしょう。
詳細査定といっても、必ずしもその査定金額で物件を貸し出す必要はないため、参考程度に捉えるようにしましょう。

家を貸すときの賃料査定でチェックする内容とポイント

不動産仲介会社が賃料査定をおこなうにあたって、どのような点に注目して査定をおこなっているのかご紹介していきます。

類似物件の調査

賃料査定をする物件と間取りや築年数、立地等が似ている物件が、どのくらいの賃料で貸し出されているかに注目して調査します。
その際に参考にするのは、不動産情報サイトや不動産会社共通のデータベースであるレインズです。
入居者を募集しているものだけでなく、現在入居中の物件なども確認しながら調査していきます。
少し手間がかかってしまう作業のため、時間はかかってしまいますが、丁寧に調査がおこなわれるので安心しましょう。

平均的な賃料と坪単価の算出

類似物件の調査で、実際に参考にした物件の状態から平均賃料や坪単価を算出していきます。
算出されたものを基にして、調査物件の面積を掛け合わせていくことになるでしょう。
また、物件ごとで設備や立地はすべて同じとは限らないため、その点を考慮して賃料の加点や減点要素を洗い出すといった作業もおこなわれます。

不動産仲介会社の担当者の経験による賃料の調整

賃料の算出結果に基づき、査定する担当者の経験によって加点と減点をおこないます。
担当者の経験とは物件の場所によって、子どもがいる家庭に人気のエリアや駅近の物件は入居者が早く決まるなど過去の賃料査定の経験則のことです。
賃料の調整幅は、担当者が変わると変わってくるので一定とは言い切れません。
過去に、どれだけの不動産仲介を担当してきたかが重要となるでしょう。

家を貸す方法について

家やマンションの賃貸管理や賃貸経営をおこなうには、流れを理解しておく必要があります。
まず、不動産会社へ仲介、管理を依頼し賃貸の方法を選び、入居者の募集を開始するというのが基本的な流れとなります。

家やマンションを貸す流れ

まず、所有している家やマンションを貸し出す場合には、不動産会社に相談することから始めましょう。
各不動産会社によって条件は異なるので、自分に合った不動産会社を選択することが大切です。
不動産会社に依頼をするのは、賃貸物件の仲介と管理の2点となります。
次に、賃貸物件の契約方法を賃貸借契約、サブリース、定期借家契約から選択します。
賃貸借契約は、もっとも基本的な方法で、毎月の家賃の支払いを契約更新までの期間支払うことを前提とした契約です。
一般的に2年に一度の更新となることが多いですが、原則的に貸主が借主の更新の申し出を断ることはできません。
借主が解約をしたいと申し出があるまでは、基本的に更新しなければならないため、賃貸経営をやめたい場合でもすぐには難しいでしょう。
サブリースは、不動産会社に不動産を貸すことで、不動産会社がまた貸しをするという方法です。
不動産会社が一括で借り上げ、一定の賃料をもらうことになります。
不動産の入居者は、不動産会社と賃貸借契約を結ぶため、管理や維持は不動産会社に任せることができます。
基本的に2年から5年の契約更新となり、賃料の改定がおこなわれるのも特徴です。
定期借家契約は、自分たちで契約期間を定めることのできる契約です。
1年未満の契約で、貸し出すことも可能なので、転勤などの期間があらかじめ決まっている方には一番適した貸出方法といえます。
しかし、短期間で貸し出す場合に借り手がなかなか見つからないということもあります。

不動産会社と契約を結ぶ

仲介を依頼する不動産会社が決定したら、契約を結び賃貸物件の広告を出しましょう。
契約には、媒介契約と代理契約の2種類があります。
媒介契約は、不動産会社が入居者を募集し、入居者は貸主本人が決めることができる契約です。
代理契約は、不動産会社が入居者を募集し、入居者も不動産会社が決めることになります。

入居者の募集を開始する

不動産会社との契約を決めた後は、賃料や入居に関する条件などの具体的な内容を決めていきます。
賃料を高く設定することで利益は生まれますが、反対に安く設定すると利益が小さくなり損失がでてしまうケースもあるでしょう。
賃料を設定する際は、不動産会社に相談することをおすすめします。
また、条件の設定も非常に大切で、ペット禁止や喫煙不可など最低限必要な条件を設定することは大切ですが、細かく設定してしまうと入居者の獲得は難しくなってしまうでしょう。

内覧後に賃貸借契約を結ぶ

入居希望者が現れた際には、実際に物件を内覧してもらい、提示する条件に納得してもらったら契約となります。
内覧の立ち会いは基本的に不要です。
不動産会社と書類のやり取りをするだけで済むため、入居が決まることで家賃収入を得ることができます。

住宅ローンの種類や控除を事前に確認

家を貸す際に、住宅ローンが残っている場合は事前に確認するようにしましょう。
住宅ローンは、自宅を購入する人のためのローンとなるため、契約者本人が住むことが前提となっています。
そのため、家を貸す際には事業用ローンに切り替えるようにしましょう。
しかし、住宅ローンよりも金利があがってしまうケースがほとんどです。
急な転勤の間のみ貸し出すといった事情がある場合には、現状の住宅ローンのままで貸し出すことを認めてくれることもあるので、金融機関に相談してみましょう。
また、税金が還付される住宅ローン控除においては、契約者本人とその家族が住んでいないと適用外となってしまうため注意が必要です。
しかし、住宅ローン控除の対象外となってしまっても、条件を満たせば再度マイホームに住むことになった場合、残存控除期間について再適用されるので、税務署に相談しましょう。

まとめ

家やマンションを貸す際には、事前に流れを理解することが重要なポイントです。
貸し出す期間が決まっている場合は、借主の更新を拒むことができない賃貸借契約を結んでしまうとなかなか戻って住むことが難しいなどの問題も出てきます。
理想の賃貸経営をおこなえるように事前の確認を怠らないようにしましょう。