長期空室になってしまう原因とは？代表的な原因3つをご紹介

賃貸経営を進めるうえで空室対策はとても重要なものになります。
もし、長期空室が続いているのであれば、原因に応じた対策が必要です。
ここでは、長期空室になってしまう原因のなかから代表的な3つの原因をご紹介します。
それぞれの原因に対する対策もご紹介していますので、長期空室にお悩みの方は、ぜひご確認ください。

長期空室の原因①家賃が高い

まず、最初にご紹介する代表的な原因は家賃の高さです。
なぜこの原因が長期空室に繋がるのか、どういった対策を取ると長期空室を解消できるのかを確認していきましょう。

家賃が高いとなぜ長期空室につながる？

家賃は月々支払っていくものであるため、入居者からは生活に直結するものになります。

実際にアンケートによると家探しで家賃を重要視するといった方の割合は約8割になっており、重要視する方はかなり多いです。
そして、家賃が高く感じるかどうかは周辺の家賃相場と比較して考えられることが多くなっています。
そのため、家賃を決定する際は周辺の家賃を調べ、適したものにしなければなりません。
現在、家賃相場はさまざまなサイトで検索することができます。
まずは周辺の相場を調べ、どのぐらい離れているのか確認していきましょう。
ただし、周辺のものと同じにすれば良いわけではなく、部屋の間取り、設備、接面道路など複数の要素を考慮して上乗せすることも必要です。

対策法①家賃を周辺の相場に合わせる

前述のとおり、家賃が高すぎると入居者が集まらず、長期空室になってしまいます。
そのため、まずは家賃の見直しから始めることをお勧めいたします。
ただし、安すぎる家賃を設定すると、入居者が不安に感じることから長期空室になってしまう可能性が高いです。
また、家賃収入も減ってしまい、効率的な賃貸経営がおこなえなくなってしまいますよね。
そのため、家賃はあくまでも相場と近い値がおすすめです。
さらに注意点として、一度下げた家賃を再度上げることは難しいことがあります。
家賃の変更は最新の注意を払ったうえでお進めください。

対策法②部屋をリフォーム・リノベーションする

適切な家賃は立地などだけではなく、部屋の内観・付属されている設備によっても大きく変化します。
そのため、リフォーム・リノベーションによって新たな付加価値をつけると家賃と見合った物件になり、入居者が入るようになるのです。
リフォーム・リノベーションをおこなうには費用がかかってしまいますが、長期的な観点では長期空室よりも利益をもたらしてくれます。
もし、部屋の設備が古いものであるのであればリフォーム・リノベーションを検討していきましょう。

対策法③フリーレント制度を導入する

フリーレントとは一定期間のみ家賃を無料にし、その後は通常どおり家賃が発生する仕組みです。
フリーレントの期間中は家賃が発生しないため、入居者からすると安心して、効率的に住むことができます。
家賃が相場どおりであるのになぜか長期空室となっている場合は、入居者が住み始めるハードルを下げてみましょう。

長期空室の原因②需要と供給が見合っていない

代表的な原因の2つ目は需要と供給のバランスが崩れていることです。
家賃が相場どおりであった場合は、次にこちらの原因に当てはまっていないか確認してみましょう。

需要と供給のバランスがなぜ長期空室につながる？

現在、日本では入居希望数よりも賃貸物件数が多い供給過多になっています。

そのため、入居者は自分にあった物件を比較的多くの数から選ぶことができ、強みがない物件は入居者が集まらないのです。
しかし、地域によっては需要のほうが大きい場合もあります。
たとえば、東京23区は東京一極集中が進んでいるため入居者が比較的集まりやすいです。
その一方で人口流出の激しい地域では需要が少なく、長期空室になりやすくなっています。
まずは物件のある地域にはどのぐらいの人口が、どのような方が住んでいるのかの把握をおこなっておきましょう。

対策法①どのような需要があるのか調べる

今まで需要と供給を考えたことがなければ、まずは地域の需要を調べることが重要です。
ニーズを調べる方法はいくつかのものがありますが、一番おすすめな方法は周辺の人気物件を調べる方法になります。
そして、その物件の広告などはどのような点を強みとしているのかを確認してみましょう。
自然的にその部分がニーズが強いことになるため、需要を知ることができます。
もし、その部分が足りていないのであれば追加することも考えなければなりません。
たとえば、学生が多く住むような地域であればオートロック、社会人の一人暮らしの方が多ければ宅配ボックスなどが例として挙げられます。

対策法②強みを広告で伝える

強みが周辺の人気物件と同じであるのに長期空室が続いている場合は、広告が効果的でない可能性があります。
もし、広告に強みが掲載されていないと、入居者候補にそもそも伝わっておらず、他の物件へ流れているかもしれません。
こちらの原因の場合は広告の見直しが重要です。
掲載している不動産会社などと話し合い、どのような広告が物件に適切であるのかを再確認しておきましょう。

長期空室の原因③物件管理が行き届いていない

最後の代表的な原因は物件管理が行き届いていないことです。
こちらは物件自体の問題ではなく、管理といった維持に着目した原因になります。
物件管理についても原因となる理由、具体的な対策法を確認していきましょう。

物件管理がなぜ長期空室につながる？

まず、物件管理が行き届いていないと廊下や階段など共用部が汚くなってしまいます。

もし、内見の際に共用部が汚いとそれだけで印象が悪く、入居に繋がらないのです。
もし、内見数はあるのに契約に繋がっていない場合は物件管理が行き届いていない可能性があります。
一度、数値として内見と契約の数を確認してみましょう。

対策法①定期的な物件管理をおこなう

物件管理が行き届いていない場合は、定期的な物件管理をおこなうべきです。
とくに、共用部の掃除は定期的におこなうことをおすすめいたします。
掃除のポイントは下記のものとされることが多いです。

●共用部に入居者の荷物（傘など）が放置されていないか
●玄関周辺に砂などが落ちていないか
●部屋もしくは排水溝から悪臭がしないか
●廊下や玄関前に虫の死骸がないか

これらのポイントは最低限のものとして押さえておき、必ず対策をおこないましょう。
もし、自分で定期的におこなえない場合は清掃業者などへの依頼が必要です。

対策法②委託管理をおこなう

物件管理は掃除だけでなく、収支記録、トラブル対応などさまざまなものが含まれます。
そのため、時間がかかりやすく一人では効果的なものがおこなえないかもしれません。
もし、物件管理が時間の都合上、適切におこなえていないのであれば委託管理がおすすめです。
ただし、委託する会社によって業務内容は異なるため、依頼前にしっかりと確認をしておきましょう。
委託管理の相場は家賃収入の5%となっています。
入居者が入るまではコストとなってしまいますが、長期空室が続いているのであれば委託管理をご検討ください。

まとめ

今回は長期空室が続く代表的な原因である、家賃の高さ、需要と供給、物件管理をご紹介しました。
長期空室はさまざまな原因からなるため、物件それぞれで原因を追究することが必要です。
まずは原因を解明し、それぞれに適した対策法を進めていきましょう。