賃貸経営におけるトラブル事例とは？対処法を把握しておこう

多種多様な人々がひとつの建物で暮らす賃貸物件の経営では、よくある事例から想像もしない事例まで、実にさまざまなトラブルが発生します。
賃貸経営においてはトラブルは起こるものと考えて、どんなトラブルが起こるのか、どう対処したら良いのか、事前に把握しておくことが重要です。
この記事では賃貸経営で起こるトラブルの事例とその対処法をご紹介いたします。
賃貸経営に取り組まれている方や、これから賃貸経営をお考えの方は、ぜひ今後のご参考になさってください。

賃貸経営におけるトラブル事例①：家賃滞納

賃貸経営で起こるトラブルでもっともポピュラーといっても過言ではないのが「家賃の滞納」に関するトラブルです。
昨今では新型コロナウイルスによる倒産や失業で収入が得られなくなった方や収入が大幅に減った方も多く、家賃滞納のケースも増えていると考えられます。
家賃を滞納されると入ってくるはずの収益が得られず、賃貸経営の収支計画に大きなリスクを及ぼします。
家賃の滞納はどのくらいの頻度で発生するものなのでしょうか？
日管協総合研究所による「日管協短観」の2020年10月から2021年3月のデータによると、月初の滞納率は全国平均で5.0%となっています。
計算上は20戸につき1戸で家賃滞納が発生することになるので、賃貸経営においてはかなりのリスクであるといえるのではないでしょうか。
月末の滞納率は2.1%となっており、2.9%分は月初から月末までに収納されるといえますが、それでも50戸につき1戸では1か月以上の滞納が発生することになります。
さらに2か月以上の滞納率は1.1%となっているので、100戸につき1戸は慢性的な滞納が発生すると考えられるのです。
このように家賃の滞納は賃貸経営において身近な存在となってしまいますが、どのように対処すれば良いのでしょうか？

家賃滞納の対処法

家賃滞納への対処方法はオーナー自身ができる滞納対策、管理会社や専門家による滞納対策、今後に向けた滞納対策の3つに分けられます。

オーナー自身ができる滞納対策
オーナーが対処する場合、はじめは口頭や電話による督促が中心になります。
家賃滞納が続く場合は、より警告が強い書面での督促に移ります。
それでも家賃滞納が解消されない場合は、内容証明郵便を送付し、指定期日までに家賃を収納するよう督促します。
指定期日になっても家賃が滞納されている場合は、契約解除を通告するのが一般的です。

管理会社や専門家による滞納対策
家賃滞納への対処は、はじめから管理会社に対応を委託しておくのが理想です。
あらかじめ委託契約を結んでおけば、家賃滞納が発生しても管理会社が督促業務を代行してくれます。
また現在では家賃保証会社に督促業務を依頼できる家賃保証サービスもあるので、そちらを利用するのもひとつの手です。
督促をしても家賃の支払いに応じてもらえない場合、弁護士や司法書士に依頼して、少額訴訟や差押などの手段で家賃を回収することになります。

今後に向けた滞納対策
賃貸経営においては、今後発生するかもしれない滞納を未然に防ぐことも重要です。
そのために入居者の審査を徹底し、家賃滞納の恐れが少ない入居者を選ぶようにしましょう。
また、それでも家賃滞納が発生してしまった際に備えて、家賃回収に関する業務を管理会社に委託しておきましょう。
さらに、家賃保証会社に家賃を保証してもらうことで、金銭的リスクを減らしつつ、精神的な負担も軽減できますよ。

賃貸経営におけるトラブル事例②：騒音

入居者どうしによる「騒音」に対するクレームも、賃貸経営において悩ましいトラブルのひとつです。
近隣の騒音による被害は誰しもが受けたことがあると言われています。
生活スタイルや騒音に対する捉え方が違う多くの家庭が集まる賃貸物件では、騒音トラブルは回避しづらく、解決が難しい場合があります。
なかでもとくに騒音トラブルが発生しやすいのが、小さな子どもがいる家族が住む賃貸物件や、さまざまな生活スタイルの入居者が住む賃貸物件です。
子どもの泣き声や走り回る音は子連れ世帯が集まるファミリーマンションでは問題になりづらいですが、家族だけでなく単身者や高齢者世帯が集まる賃貸物件ではトラブルになりがちです。
また、生活しているとテレビの音や料理の音、話し声や洗濯機や掃除機の音など、さまざまな音が発生します。
そのような生活するうえでどうしても発生してしまう音でも、深夜や早朝の静かな時間帯に発生すると、騒音トラブルとしてクレームになる場合があります。
とくに昼間に働く方と夜に働く方など、生活スタイルが異なる入居者が混在している場合は生活音によるトラブルが起こりやすいです。
入居者どうしによる騒音トラブルが発生した場合、どのように対処すれば良いのでしょうか？

騒音トラブルの対処法

騒音トラブルは入居者どうしのトラブルですが、オーナーには騒音を発生させている入居者に対して注意する義務があります。
騒音に関するクレームが届いたら、まずはそのクレームが事実であるかどうか、トラブルの当事者やその他の入居者に対して聞き込み、事実確認をおこないましょう。
その際、騒音がいつから発生しているのか、どんな音がするのか、音がいつどんな頻度で聞こえるのか、どこから音が聞こえるのかを確認しましょう。
ヒアリングをおこなったら、得た情報を元に現状確認もします。
なかには被害を訴えている入居者が神経質すぎる場合もあるので、事実確認は必ずおこなうようにしましょう。
事実確認ができたら、まずは入居者全員に向けて騒音への注意を促す手紙を投函するか、共用部などに張り紙をします。
騒音の原因になっている入居者が察知できるように、音の特徴や頻度を具体的に記載しておくと効果的です。
手紙を出しても騒音が改善されない場合、原因となっている入居者に直接連絡します。
ただし、騒音は発生源の特定が難しく、事実確認をおこなっていても原因が別にある可能性があります。
直接連絡する際はその入居者が原因だと決めつけず、平等な目線で丁寧に対応するようにしましょう。

賃貸経営におけるトラブル事例③：ゴミ出し

賃貸物件では、ゴミ出しのルールを守らない入居者によるクレームも頻発します。
ゴミの回収は地域によってルールが定められており、分別方法やゴミを出す時間帯が自治体ごとに異なります。
そのためルールを把握していない入居者やルールを守らない入居者がいると、そのゴミは回収されず、ゴミ置き場に残されてしまいます。
残されたゴミが山積していくと、異臭や野生動物による食い荒らし、不法投棄などを引き起こし、入居者や近隣住民、回収業者からのクレームになる恐れがあります。
ゴミ出しルールを守らない入居者がいる場合、どのように対応すれば良いのでしょうか。

ゴミ出しトラブルの対処法

どの入居者がゴミ出しルールを守っていないのか確認できる場合は、その入居者へ手紙などを通して直接注意するのが基本的な対応となります。
特定できない場合は全入居者に向けた通知文を共用部に掲載したり、ポストに投函しておきましょう。
通知文にはルールを守らないゴミが放置されていることだけでなく、共益費の値上げや回収費用の請求の可能性があること、ルールを守らない入居者を見かけたら通報するようにすることを記載しましょう。
そうすることでルールを守らない入居者に対しての牽制になります。
また、ゴミが放置されているゴミ置き場は、入居者以外による不法投棄の対象にもなりえます。
不法投棄対策には、ゴミ置き場の近くへの防犯カメラの設置や、防犯カメラが設置してあることを周知する標識などの掲示が有効です。

まとめ

賃貸経営では、家賃の滞納や入居者どうしの騒音、ゴミ出しルールを守らない入居者によるトラブルが発生します。
事前に対策しておくことも重要ですが、すべてのトラブルを避けて通ることは難しいといえます。
トラブルが起きてもスムーズに対応できるよう、それぞれのトラブルの適切な対処法を把握しておきましょう。