自主管理で家賃滞納されたら？家賃滞納の理由や対応について解説！

最近では、会社員の方でも収益物件として不動産を所有し、大家になっている方が多いようです。
収益物件として不動産を所有することは、収益の柱を増やし、安定した将来の資産形成に繋がります。
しかし、不動産を所有するうえで疑問に思うのが、その管理方法ではないでしょうか。
とくに家賃滞納などのトラブルが生じた際、自主管理か委託管理によりその対応は大きく異なります。
そこで今回は、自主管理をしている不動産で家賃滞納が発生した際の対応について解説しています。
これから不動産投資をお考えの方やすでに不動産投資をしているという方は、ぜひ参考にしてみてください。

自主管理なら注意！家賃滞納が発生する理由とは？

不動産投資の経験がまだない方にとって、家賃滞納は想像できないかもしれません。
しかし、家賃滞納は決して稀なトラブルではなく、不動産投資を始めるといつか遭遇する恐れがあります。
家賃滞納が発生している割合は、日本賃貸住宅管理協会によると全国的に約6％とされています。
ただし、この数字はうっかり忘れなども含んでおり、実際に家賃滞納とされる2か月間以上の滞納率は約1％です。
2ヶ月以上の滞納となると、常習性も疑われるため大家さんとしても対応が必要です。

家賃滞納の理由

もちろん家賃滞納が発生するには、理由があります。
これから不動産投資をお考えの方は、きちんと家賃滞納の理由を知っておきましょう。
家賃滞納の理由は、以下のとおりです。

●支払いを忘れていた
●病院で入院していた
●介護などで帰省していた
●旅行で長期間不在にしていた
●お金がない

単に家賃滞納といっても、さまざまな理由があります。
支払い忘れなどは連絡を取れば問題なく解決できますが、厄介なのはお金がなく家賃を滞納している場合です。
お金がない場合の家賃滞納については、適正な対応が求められます。
間違った対応をしてしまうとトラブルになりますので注意しましょう。

不動産投資はやめるべき？

家賃滞納などのトラブルを知ると「そんなリスクのある不動産投資はやめるべきかな」と悩まれる方も多いでしょう。
もちろん不動産投資にリスクは付き物ですが、不動産投資は他の投資と比べ、比較的安定した投資方法です。
家賃滞納などのトラブルはありますが、毎月安定的に入る家賃収入は生活を豊かにしてくれます。
将来の資産形成という面でも優れており、子ども世代にも相続できる資産です。
また最近では、会社員の副収入としも不動産投資が注目され始めています。
何が起きるかわからない時代ですので、できる限り収入の柱は増やしておいたほうが良いでしょう。

自主管理で家賃滞納が発生した際の対応

では、実際に自主管理の不動産で家賃滞納が発生した場合、どのような対応を取るべきなのでしょうか。
主な対応は、以下のようなステップです。

●まずは連絡を取る
●連帯保証人に連絡する
●法的手段を取る

順番に解説します。

ステップ①まずは連絡を取る

家賃滞納が発生すると、まずは借家人に連絡を取りましょう。
焦ってすぐに法的手段を取る必要はなく、家賃滞納の経緯などを確認するためです。
連絡は可能な限り、早めにおこなう必要があります。
連絡が遅くなると、借家人も家賃滞納に対して重要視しなくなり、感覚がマヒしてくる恐れがあります。
連絡を取ると「忘れていた」と言って、支払いしてくれるケースがほとんどです。
とはいえ「忘れていた」というのは表向きの理由であり、実際は「あわよくば」と考えている場合もありますので注意が必要です。
また「来月にまとめて支払う」という交渉をされる場合もありますが、基本的には断るべきでしょう。
家賃は滞納すれば滞納するほど高額になり、支払いが難しくなります。
もちろん翌月にまとめて支払ってもらえれば、そこまで高額にはなりませんが、翌月にまとめて支払ってくれる保証はありません。
更に滞納が続くと家賃が雪だるま式に増えていきますので、まとめてではなく早急に支払ってもらうべきです。
連絡方法は電話だけでなく、書面でおこなう方法もありますので、検討してみましょう。

ステップ②連帯保証人に連絡する

借家人と連絡が取れない場合、次のステップとして連帯保証人に連絡を取りましょう。
自主管理の場合、連帯保証人を設けず契約している恐れがあります。
もちろん管理を委託しているなら、管理会社が連帯保証人まで記載のある契約書で契約していますが、自主管理の方は注意が必要です。
連帯保証人は、借家人と同様に家賃の支払い義務があり、連帯保証人に家賃を立替払いしてもらう必要があります。
連帯保証人から借家人に連絡をすれば、連絡が取れる場合もありますので法的手段を取る前に必ず連帯保証人に連絡を取りましょう。

ステップ③法的手段を取る

借家人も連絡が取れない、連帯保証人に連絡しても解決されない場合、いよいよ法的手段を取ります。
法的手段を取る前にまずは内容証明郵便を送り、催促している根拠を残しておきましょう。
内容証明郵便とは「いつ、誰が、誰に、どんな内容」の郵便を送ったか郵便局が証明してくれるサービスです。
内容証明郵便を送ることで「連絡が来ていない」というような不毛な争いを避けられ、また大家さんの本気度をアピールできます。
つまり、内容証明郵便を送ることにより借家人も「いよいよ家賃を支払わないと法的手段を取られる」というプレッシャーを感じます。
それでも支払う姿勢が見られないようなら法的手段を取りましょう。
ただし、一般的に契約解除できるのは家賃滞納が3か月以上続いた場合とされており、ただちに退去は求められませんので注意が必要です。
家賃滞納が3か月以上続いたうえで契約解除の通告をおこない、それでも退去する様子がないなら裁判所に申し立てをおこないます。

自主管理で家賃滞納が発生してもやってはいけないこと

自主管理における家賃滞納へは毅然と対応すべきですが、大家さんの対応によってはトラブルになる恐れがあります。
ここでは大家さんのやってはいけない対応についてご紹介します。

早朝や深夜における訪問や連絡

連絡が取れないと言って、早朝や深夜の時間帯に訪問や連絡してはいけません。
賃金業法21条でも午後9時～午前8時の時間帯における督促を禁止しており、法違反に該当します。
本来は家賃徴収という違反している方を是正する行為のはずなのに、自らが法違反しているようでは本末転倒です。
また1日に何度も訪問する行為も違反となりますので注意しましょう。

無断で入室

大家さんなら各部屋の合鍵をお持ちでしょうが、無断で入室してはいけません。
借家人の許可なく入室すると不法侵入罪に問われる恐れがありますので、必ずやめましょう。
まずは借家人や連帯保証人に連絡するなど、適切に対応する必要があります。

管理は委託すべき

自主管理の場合、家賃滞納といったトラブルに対する対応が難しいです。
賃金業法や宅建業法などの法律に関する知識も乏しく、知らず知らずのうちに法違反する恐れがあります。
もちろんトラブルなくスムーズに運営が進んでいるなら自主管理でも問題ないでしょうが、重要なことはトラブルが発生した際の対応です。
その点、委託管理ならトラブル時の対応も任せられるので安心です。

まとめ

家賃滞納は大家さんをしている限り、いつか起こり得る恐れがあります。
きちんと家賃滞納が発生した際の対応について理解し、トラブルに発展しないように注意が必要です。
また家賃を滞納しているとはいえ、早朝や深夜での連絡や無断入室はやってはいけません。
対応に少しでも不安があるという方は、委託管理もおすすめですので検討してみましょう。