賃貸の設備故障は早急に！対応方法と管理会社の役割を解説

賃貸管理・賃貸経営をしている方にとって、設備故障は避けたいものです。
住民に迷惑をかけるだけではなく、賃料収入の減額につながるため、早急に対応しなければなりません。
そこで本記事では、賃貸の設備故障に関する民法改正による賃貸経営者への影響と故障が起きたときの責任所在などについて解説します。

賃貸の設備故障は早急に！民法改正により賃料収入が減額

2020年4月の民法改正で、「設備の一部減失による賃料減額」のルールが変更になりました。
そのため、賃貸管理・賃貸経営をしている方への影響が大きく変わりました。
ここでは、民法を改正した理由や、改正前と改正後の変化点について解説します。

民法改正した理由

賃料収入の減額における法的根拠は、民法611条に基づきます。
民法の改正によって浮上した問題で、設備の故障を直さないと入居者が契約解除してしまい、大家さんの損失が大きくなります。
改正前でも賃料の減額が請求できましたが、改正後はより厳格になって、減額が当然になりました。
もし、入居者が設備の故障を通知したにもかかわらず、対応が遅い場合は、入居者自身で修理してしまう場合があります。
その場合は、賃料減額だけではなく、修理代も請求されることになります。
もし通知があったら、速やかに対応してください。

民法改正前と改正後の変化

民法611条には2つの条文があり、改正前の条文と大きく異なります。
まず、1つ目の条文は、以下のように定められています。
改正前は、「賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる」でした。
改正後は、「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される」です。
条文の最後を見てわかるように、改正前は「減額を請求することができる」でしたが、改正後は「減額される」に変更されました。
条件を満たせば減額されることが確定になったので、賃貸管理・賃貸経営をしている方は、慎重かつ早急な対応をおすすめします。
2つ目の条文は、契約の解除に関する条件が追加されています。
改正前の条文は「残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる」でした。
改正後は、改正前の条文の文頭に、「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において」が追加されました。

賃貸の設備故障は早急に！設備故障の責任は？

もし住人から賃貸の設備故障の通知があったとき、責任は誰にあるのでしょうか。
責任の目安は、日本賃貸住宅管理協会の「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」によって決まる仕組みです。
ここでは、責任の目安と修繕費の負担や対応方法について解説します。

入居者が負担するケース

入居者が負担するケースはいくつかあり、基本的には大家さんに連絡せずに修理した場合と入居者自身が設備を故意・過失で壊した場合の2つです。
勝手に修理して後から請求されても、大家さんは本当に故障があったのかがわからず、困ってしまいます。
また、故障しているのに大家さんや管理会社に連絡せず、そのまま放置して悪化させた場合も、修理費用は入居者の負担です。
よくあるのは雨漏りの放置で、雨水が垂れる箇所にバケツを用意したりタオルを敷いたりするだけでは二次被害を防げません。
室内にカビが発生しやすくなる、床が傷むなど、新しい入居者を迎える準備ができなくなります。
海外旅行や出張で、しばらく家を空けてしまう入居者がいたら注意が必要です。
修繕費が入居者負担でも、大家さんが受ける被害が少なからずあるので、定期的に確認する必要があります。
入居のときに注意事項の説明を受ける以外にも、直接家賃を徴収するタイミングや、定期的にポストへ入れるなどをして対策すると良いでしょう。

大家さんが負担するケース

大家さんが修理費用を負担するケースは、初期設備が故障しているときです。
入居者がまだ設備を利用していないのに故障している場合は、大家さんに責任があります。
入居希望者が決まったときは、各設備に問題がないか確認しておくと良いでしょう。
早めに対応しておかないと、入居者の生活に支障が出てしまいます。
たとえばテレビモニター付きインターホンに魅力を感じて入居を決めたのに、テレビモニターに何も映らないと入居者は不安で荷物の受け取りができません。
事前に確認しておけば大家さんの負担が大きく軽減できるので、初期設備が正常に動作するかを確認することをおすすめします。

賃貸の設備故障は早急に！管理会社の役割

賃貸の設備故障・トラブルになったとき、大家さんは早急に対策をしなければなりません。
対策の1つとして、管理会社の活用が挙げられます。
ここでは、設備故障・トラブルが起きたとき、管理会社が、なにをしてくれるのかを解説します。

管理業務をおこなってくれる

大家さんが管理会社に委託すれば、管理業務をおこなってくれます。
委託する管理業務の範囲は大家さん次第で、一部だけまたはすべてを任せられるのが特徴です。
たとえば入居者の部屋でトラブルが発生した場合、管理会社が対応して業者の手配をしてくれます。
入居者と管理会社の間で、適切なトラブルの解決を図るので、大家さんが出る負担がありません。
適切な対応ができるか不安なまま自主管理をしている方は、委託する選択肢も考慮しておきましょう。

委託する管理業務の内容

解決しにくいトラブルは、管理業務として委託するのがおすすめです。
たとえば劣化や不具合で設備故障が起きたとき、大家さんは現地で状況を確認する必要があります。
トラブルに対して適切な解決ができる知識があれば問題ないですが、対応できずに時間をかけてしまうと住人から苦情が来るでしょう。
そこで、管理会社に委託すれば、窓口となって入居者のトラブルに対応してくれます。
また、大家さんは、普段から忙しくて対応する時間が取れないなど、早急な解決ができない場合はあります。
しかし、管理会社は24時間対応してくれるのが一般的なので、忙しい大家さんにぴったりです。
ほかにも、家賃を長期的に滞納している入居者がいる場合、管理会社がいれば支払いを催促してくれます。
家賃が支払われないと収入が減って、賃貸経営に被害が及ぶでしょう。
気の弱い大家さんでは、入居者の威圧に押されて、対応が難しい場合があります。
管理会社に委託すれば、効率的に対応してくれて負担が少ないです。

委託するときの注意点

委託するときは、管理会社がおこなう仕事の丁寧さや金額などに注意してください。
仕事の丁寧さとは、管理会社の対応の早さや良さです。
たとえば管理会社に連絡してもなかなか繋がらなかったり、自主管理をする業務がきちんとできなかったりする場合などが該当します。
管理会社の対応が悪くて大家さんにクレームが入ってしまうと、管理会社に業務委託する意味がありません。
金額は提供しているサービスによって決まる、管理手数料です。
業務内容に不満があるのに、高額な管理手数料を支払ってしまうと大家さんの負担が大きくなります。
委託するときは役割を決めて、しっかりと業務をおこなってくれるかを確認しましょう。

まとめ

賃貸の設備故障は、入居者から連絡があったら早急に対応してください。
もし対応が遅れてしまうと、民法改正によって賃料収入が減額されてしまいます。
自主管理をおこなっている、または検討しているなら、委託したほうが良いでしょう。