入居者からの家賃交渉に応じるメリット・デメリットについて解説

賃貸経営をしていると、入居者から賃貸交渉を申し込まれることがあります。
オーナーとしては値下げにはなるべく応じたくないと思いますが、理由によってはその賃貸交渉に応じることも大事な取引のひとつになることもあります。
それでは、入居者からの賃貸交渉に応じるうえでのメリット・デメリット、交渉に応じる場合の基準についてご解説いたします。

入居者からの家賃交渉に応じるメリット

はじめに、入居者からの家賃交渉に応じるさいのメリットについてご説明いたします。

退去を防ぐ

賃貸物件に住まれている方の退去理由として、転勤や卒業などによる生活の変化によっておこなわれる方もいますが、なかには生活困窮により家賃の支払いが困難になったという方もいらっしゃいます。
余儀なくして引っ越しをされる方を引き止めることはできませんが、生活の困窮が理由の場合は家賃の値下げをすることで、引きとどまってくれる可能性があります。
急に引っ越しをされてしまうと、突如として空室ができてしまい空室の間は家賃収入がなくなってしまいます。
理由もなく値下げ交渉をしてくる方は、応じなかったとしてもすぐに退去する可能性は低いですが、困窮が理由の値下げ交渉は、応じることで退去を未然に防ぐことができます。

修繕費を抑えることができる

値下げをしてでも、入居者を引き止める理由のひとつとして修繕費を抑えることがあげられます。
一度入退去してしまうと、家賃収入が得られなくなることだけでなく、次の入居者募集のためにクリーニングや修繕などをおこなう必要がでてきます。
入居者の故意による傷や汚れは、敷金で充てることもできますが、生活していくうえで出た汚れや、建物の事態の劣化による傷などはオーナーの自己負担になるため費用を用意がかかってきます。
家賃交渉に応じることで退去を未然に防ぐことができ、こういった修繕やクリーニング費用の支出を減らせます。

入居者を募集する際にかかる費用を抑えることができる

退去してしまったことで、空き部屋を埋めるためには再度広告などを使って入居者募集をしなくてはなりません。
その際にかかってくる費用も、クリーニングや修繕費同様、ふところがいたむ出費になります。
入居者募集をする際にかかってくる費用は不動産会社によって異なりますが、仲介手数料として対象となる部屋の賃料の一か月分くらい徴収されると思っておきましょう。
家賃交渉に応じることで、この費用を多少なりとも抑えることができるのであれば、値下げの検討もメリットになるでしょう。
以上のことから、多少の家賃値下げをおこなってでも、家賃交渉に応じるメリットは募集のためにかかってくる広告費用や手間が比較的少ないといった点があげられます。

入居者からの家賃交渉に応じるデメリット

続いてデメリットも合わせて知っておきましょう。

家賃収入の減少

当然ですが、家賃交渉に応じることで月々の家賃収入が減ってしまうということは最大のデメリットといえるでしょう。
この家賃収入を生活費の一部としていたり、ローンの返済に充てていたりという方にとって、収入の減少は痛手となります。
収入が減ったことにより、さまざまな支払をおこなうために必要なお金の補整は貯金や他の収入減を増やさなくてはならなくなります。
そのため、交渉に応じる際はライフプランもしっかり見直して慎重におこなうようにしましょう。

元の家賃に戻すことはほぼ不可能

ここで、法律のことも気にしなくてはなりません。
日本の法律は、賃主よりも借主がお得になるような内容の法律が多くある一方で、家賃の値下げは借主にとってお得になることのための提案を受ける際の法律はありません。
家賃を値上げするということは、借主にとってマイナスになるものなので正当な理由を求められることが一般的となり、借主が値上げを拒否すれば家賃をもとの値段に戻すことはできません。
裁判をおこなうことで元の家賃に戻すことも可能ですが、正当な理由がない限り値段を戻せる可能性は低いといえます。
そのため、入居者がその部屋を借り続けている間は家賃を戻すことはできないと考えておきましょう。

他の部屋との差が生じてしまう

賃金を下げたことによって、他の部屋の家賃との差が出てきます。
現在借りられている物件の家賃が公表されることは一般的にありませんが、入居者同士の交流によって知られてしまうことがあります。
値下げ交渉に応じて家賃が下がったことを知られてしまうと、他の入居者からも家賃交渉がおこなわれてしまう可能性があります。
その交渉を断ると、他の方の交渉には応じたのになどといった不満が生じてしまう恐れがあります。
不満解消の為にすべての方の家賃交渉に応じてしまった場合、家賃収入に大幅な影響が出てしまいます。
交渉に応じる際は、事前に他言無用の約束事と、そのうえでも他の入居者に知られてしまった時の覚悟が必要になります。

入居者からの値下げ交渉に応じるかどうかを決める基準

マンション内において同じ間取り、同じ広さでも家賃に差が出るということはよくあることです。
理由として10年前に入居した方、1年前に入居した方とでは、その時の家賃相場が異なってくるからです。
以前では入居者同士、他の部屋の家賃を知るという機会は少なかったのですが、近年では不動産会社のポータルサイトなどで確認が簡単になりました。
10年前に住み始めた時より今の家賃のほうが安いとなった場合、家賃交渉がおこなわれる可能性が高くなってきます。
借地借家法によると、建物の借賃が近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときなどには、契約の条件に関わらず、当事者は将来に向かって建物の借賃の増減を請求することができます。
また、同法では、減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の賃貸に支払い請求ができるとあります。
これにより、入居者は現在の家賃相場まで減額請求ができるということです。
裁判で判決が出るまでは、その減額された借賃が支払われるため、面倒なことを避けたいのであれば値下げ交渉に応じることをおすすめいたします。
また、もともと長く住んでいて、生活態度や家賃滞納などもなく、今後も継続して住み続けてほしい相手からの家賃交渉であれば退去後の費用と比較した上で無理のない減額で応じるのも良いのではないでしょうか。
ひとつ注意点としては、交渉後すぐに下げるのではなく、更新が完了した後に下げることをおすすめいたします。
どちらにしても、無理なく、長く住み続けてもらいたいのであれば、上手に交渉していかなくてはなりません。
他にも、家賃交渉の理由はさまざまですが、近隣住民の異臭や騒音も理由のひとつになります。
ミュージシャンが引っ越してきたことによる楽器の騒音や、何かしらのことが原因で起こる異臭、こういった問題にもきちんと対応しなくてはなりません。
しかしこういった隣人トラブルは管理会社がしっかりと対応すれば減額に応じなくても良い場合もあります。
交渉を少しでも回避するためには、普段から顧客満足度を意識することです。
交渉がおこなわれるということは、値段に対する家の価値が見合ってないと思われた時で、それは、生活する部屋だけではなく共用部分の清掃具合でもいえることです。
入居者の不満をできるだけためないためにも、日頃から適切な管理をしていくことをおすすめいたします。

まとめ

家賃交渉に応じた場合のメリット・デメリット、また応じる場合の基準について書かせていただきました。
結果として、家賃交渉に応じた時に減ってしまう収入と、退去してしまった後にかかってくる費用を天秤にかけた時どちらがプラスになるか、しっかり考えて検討することをおすすめいたします。