賃貸物件を自主管理するのは難しい？メリット・デメリットを分析！

賃貸物件を経営しようと考えた際、自分で物件や入居者の管理・運営をおこなうか、管理会社に業務を委託するかを迷っていませんか？
ここでは、自主管理するメリット・デメリットを踏まえ、賃貸経営の経験が少ない方でも安定して経営していくには何を選ぶと良いかを解説します。

賃貸物件を自主管理することで得られる3つのメリット

不動産で利益を生み出すには、家賃収入や修繕などの収支を適切に管理し、事業として計画を立てて進めていく必要があります。
多くの方は不動産会社などに管理業務を委託しますが、自主管理する場合にはどのようなメリットが得られるかを考えてみましょう。

管理費用の最小化！費用をかけずに経営ができる

賃貸物件の管理・運営を委託しようとした場合、その管理費用は家賃収入の3～7%程度とされるのが一般的です。
管理する会社によって料金設定はさまざまなので、管理を任せたい物件の収益がどれくらいかによって、費用が変動します。
仮に、管理費用が5%の管理会社と契約を結んでいた場合、10万円の家賃収入のうち5,000円が管理費用となります。
ただし、請求される費用の計算が収入源である家賃の金額をもとに算出しているだけなので、たとえ収入がない月でも支払わなければなりません。
自主管理をするならば、この経費を0円にすることができるので、賃貸経営にとって大きなメリットと言えるでしょう。

トラブル回避に効果的！入居者と距離が近くなる

所有する賃貸物件の管理・運営を自分でおこなうとすると、自然と入居者と関わる機会が増えるため、細々したトラブルを回避するのに効果的です。
プライベートな空間を壁1つ隔てた環境で共有する入居者間では、ちょっとした生活音や価値観の違いからトラブルが起きやすいと言えます。
大家として、入居者の思いや要望をトラブルになる前に取り上げ、問題を解決することができれば、入居者の満足度も高まるでしょう。
自分の目で見て確認できるからこそ、自分が正しいと思う対応をすぐにおこなうことができるのは、自主管理のメリットの1つです。

不動産の管理・運営に関する深い知識を体得できる

賃貸経営では、入居者に関する業務と建物自体に関する業務に分けられ、それぞれを同時に計画を立てて進めなくてはなりません。
煩雑な業務が多く、決して簡単ではありませんが、身をもって体験するからこそ、不動産に関する深い知識を体得できるでしょう。
得られる知識としては、建物の構造や適切な修繕計画の立て方、建物を維持するために必要な日頃のメンテナンス方法から、賃貸借契約や会計業務までさまざまです。

賃貸物件を自主管理する際に気を付けるデメリット

メリットではお得に経営することができるイメージが強い内容が並びましたが、デメリットを見れば、メリットを支えるためには大きなリスクがあることがわかります。

おこなうべき業務が多すぎて自分の時間が取りにくい

最初に考えるべきデメリットは、煩雑な業務が常に発生するために、自分の時間を取るのが難しくなる点です。
賃貸物件を自主管理するには、入居者に募集をかけ、入居希望者には内見や審査をおこなったり、クレームに即時に対応したりするなどの業務が不定期に発生します。
物件の場所が自宅から離れている場合には、何かあるたびに移動する時間と費用がかかるので、その負担も重くのしかかってくるでしょう。
休みなく対応せざるを得ない状況となれば、肉体的にも精神的にも追い詰められやすいのは、想像に難くありません。

適切な管理ができないと物件の資産価値が低下する

次に大きなデメリットは、適切な管理ができないでいると、物件の資産価値が徐々に低下していってしまう点です。
建物の照明が切れているというだけで、見る側に暗い印象を与えてしまい、定期的な清掃を怠るだけで建物の劣化が早まります。
始まりは些細な作業の手抜きだったり、定期的な業務を省いたりですが、その手間を省くことで資産価値を下げてしまう要因を作ってしまうのです。
建物の雰囲気が悪くなれば、入居者数にも影響を与えてしまうため、収入を減少させてしまう問題となるでしょう。

対応の遅れによって入居者の不満を募らせてしまう

賃貸物件を自主管理する場合には、さまざまな業務をすべて自分がおこなう必要があるため、時間はいくらあっても足りません。
そこにイレギュラーな対応が飛び込めば、すべての対応は1つずつタイミングが遅れていってしまうのは避けられないでしょう。
たとえば、入居者からのクレームの対応を忙しいからといって、翌日や翌々日に後回しにすると、入居者はどんどん不満を募らせます。
些細なクレームであっても、初期対応が遅れると問題が大きく発展してしまうため、最悪の場合は退去されてしまうかもしれません。
しかし、自分1人で自主管理しているとなると、どうしても夜間や休日の対応が難しくなるため、初期対応に遅れが出やすいと言えます。

委託は効率良い賃貸物件の管理・運営を可能にする！

賃貸経営をおこなうならば、煩雑な管理業務はそれを専門に取り扱う管理会社に委託することで負担を軽減し、時代に合った適切な運営を可能にすることができます。

所有者の負担軽減！安定した賃貸経営を可能にする管理体制

賃貸経営を委託すると、個人では経験しきれない実績数を誇る管理会社に、所有する物件の管理・運営を任せることができます。
入居者の募集から案内、建物を安全かつ適切に維持するための定期的なメンテナンス計画など、さまざまな業務を安定しておこなえるのは自主管理との大きな違いです。
適切に管理・運営するためのノウハウは、経験の蓄積によって得られるものですが、その中身は専門的な知識の集積です。
個人では得難い専門知識を存分に発揮し、建物全体の安全面から細々した設備の劣化具合などを予測し、計画的に無理のない運営を目指せます。
自主管理では煩雑な業務をすべて自分がおこなう必要がありましたが、管理会社に委託すれば、それらの業務から解放され、重要な事項を確認・決定するだけとなります。
ただし、委託を依頼する管理会社によって業務内容は異なるので、どの業務を引き受けてくれるのか、よく確認しましょう。

トラブルにも即座に対応可能！遠方の物件も運営できる

賃貸物件を自主管理していてもっとも困難なのは、想定しないトラブルが起きた際にすぐに対応できない・解決できないケースがあることでしょう。
夜間や休日に起きたトラブルなどはすぐに対応するのが難しく、初期対応を始めるまでに時間がかかってしまうことがあります。
家賃の滞納問題や入居者間のトラブルでは、どう解決すべきか、どこまで介入すべきかを迷わないことはないでしょう。
それらの難題をこれまでの経験や法律などの専門知識から、スムーズに解決へと導けるのも管理会社に委託すればこそです。
また、管理会社が個人ではなく会社として管理・運営することで、いつでも即座に対応することができるので、遠方の土地に物件を持つことも可能になります。
自主管理にこだわると、自分が何かあった際に駆けつけられるエリアに物件が限られてしまいますが、管理・運営を委託していれば、遠方の好物件を選択できることも魅力の1つです。

まとめ

賃貸物件を自主管理することで、さまざまな経費や支出を抑えることができますが、自ら手足を動かさなければならない業務に追い回されてしまうでしょう。
管理・運営の業務を委託することで、業務に走り回る時間が減り、経営を考える時間が増やせるため、業務を委託することをおすすめします。