サラリーマン大家の自主管理は可能か？業務委託をおすすめする理由をご紹介

賃貸物件の経営を始める場合、自主管理か管理会社に委託するのか、まずその選択に迫られることになります。
もちろん大家としての立場から見ると自主管理、管理委託それぞれに魅力がありますが、経営は長期的な視点で考える必要があります。
とくにサラリーマン大家の場合は本業に支障が出ないことが必須となるため、今回は管理会社への委託をおすすめする理由についてもご紹介します。

サラリーマン大家が自主管理をした場合にどれくらいの時間が取られるのか

不動産を投資目的で購入し運用していく場合、管理会社にその運営を依頼すれば大家としては楽になりますが、これを自主管理でやるとどれくらいの時間が取られるのでしょう。
不動産投資をおこなっているオーナーの多くは、不動産投資イコール不労所得といったイメージを持っていますが、現実とそのイメージの間には大きなギャップがあります。
不労所得を考えている方は、その物件を貸していればそれだけで月々の賃料が入ってきて、ほとんど時間をかけずにキャッシュフローを得られると思いがちです。
しかし現実はそうではなく、意外と多くの時間を管理業務に取られ、本業を持つ方にとってこの二足の草鞋を履くには、大きな負担を強いられるものなのです。
では実際にどういった業務があり、そこにどれくらいの時間が取られるのかを見ていきますが、6部屋を自主管理するケースを具体例として挙げていきます。
自分で運営する場合は、家賃などの入出金の管理や住人のトラブルへの対応、空室発生に伴う室内確認や入居者募集などが主な業務です。
とくに時間を取られるのが空室対策で、年間6室の解約を想定した場合、単純に2か月に1度は現地へ訪れ、その対策をする計算になります。
空室対策としては退去後の室内のリフォームやクリーニング、その後の室内確認と地元の不動産会社への入居者募集の依頼、そして依頼に伴う写真撮影などです。
ただ実際にこれらをおこなうためには、2か月に1度のペースでは間に合わず、現実的には1か月に2度は必ずいかなければいけない状況であると言えます。
たとえばその物件が自宅から車で往復して1時間半ほどかかる距離にあるとすれば、月に往復だけで3時間が取られるわけで、ここに現地での対応の時間が加わります。
現地では先述した室内確認や写真撮影、また不動産会社との打ち合わせなどをおこなうため、1度の訪問で短くても1時間はそこで費やされるわけです。
これらを年間で合計すると往復と現地での滞在に約60時間を費やし、不動産会社への入居者募集の依頼や現地での打ち合わせにも30時間が想定されます。
もちろんこれ以外にも雑用や電話対応、家賃の管理や納税の手続きなどにも時間を割かなければならず、管理に費やすのは年間で100時間以上は取られると思ってください。

サラリーマンが大家として可能な自主管理の規模はどれくらいか

サラリーマンをしながら賃貸経営を始めるにあたって、まず前提として自主管理での運営を目指しているのであれば、当然その規模については限界があります。
個人で見られる物件の数はそのオーナーのやり方や資質などにも左右されますが、平均的には管理戸数が6戸以内、つまりアパート1棟分ほどだと言われています。
この規模であれば、大家としての業務もそれほど多くはならず、サラリーマンをしながらでも自主管理はおこなえる範囲でしょう。
ただここに物件までの距離が関わってくるため、この規模であれば問題はないとは言い切れない部分もあり、規模と距離との両面で見ていく必要があります。
たとえば、物件まで車で2時間かかるとすれば、何かクレームや問題が発生した場合に、すぐに駆け付けることができず、自主管理に適した距離にあるとは言えません。
また仕事場と自宅との距離が離れている場合、仕事場からは所有する賃貸物件が近くても、自宅からは遠くすぐに駆け付けられないケースもあり、この距離の問題は意外と大きいのです。
つまり自宅からも仕事場からも車で1時間ほどで駆け付けられる距離が理想とされ、近いほど早めの対応ができ、トラブルが大きな問題へと発展していくのを防げるわけです。
この車で1時間ほどの距離ですが、渋滞の多い市街地と信号の少ない郊外とではその距離には大きな差があるため、距離よりも時間を重視してみるほうが良いでしょう。
たとえば自宅から所有する賃貸物件が50km離れていたとしても、高速道路を利用すれば到着するのに数十分といったケースもあり、それならばなんとか対応できる範囲です。
ただあまり無理をせず長く自主管理をしていくのであれば、心理的にも負担が少ない半径20km以内が適切な距離であると言えるでしょう。

サラリーマン大家には自主管理よりも業務委託がおすすめ

賃貸物件を自主管理するその最大のメリットとしては、委託料を払う必要がないため、家賃がそのまま収入になる点にあると言えます。
逆にデメリットとしては、クレームがいつ発生するかわからず、昼夜休日を問わずその対応に追われることがあり、旅行も思うように行けないわけです。
つまり自主管理は利益幅は大きくなりますが、その反面、プライベートの時間がなくなる恐れがあり、肉体的にも精神的にも疲労が生じるものなのです。
こういったデメリットを解消するには、業務委託がおすすめで、管理全般を管理会社へ依頼すれば、さまざまな業務から解放されます。
業務委託の委託内容として、まずは家賃の入出金管理があり、借主からの入金をいったん預かり、そこから管理委託料を差し引いた残りを大家に支払うシステムとなっています。
このとき家賃の不払いが生じれば、督促をおこなってくれるため回収できますが、なかにはそれでも支払わない借主がいるわけです。
この場合、すぐに賃貸借契約を解除したいところですが実際には、1～2か月ほどの不払いであれば、契約解除できないとされています。
さらに契約解除においては裁判も視野に入れて考える必要があり、法的な専門知識を持たない個人のオーナーでは、対応し切れない問題でしょう。
委託内容として次にはクレーム対応があり、これが大家としてはもっとも面倒な部分と言え、それを代行してくれるため、精神的に楽になります。
そのほかには設備に不具合があった際の設備業者への手配や退去時の清掃業者への依頼など、物件の点検や補修、清掃までを取り扱ってくれます。
もちろん入居者募集や、その入居者との賃貸借契約や更新の手続き、その後に退去となれば修繕費用の請求も委託業務の一環としておこなってくれるのです。
ほかにも長期的にそして安定して収益をあげられるよう、空室対策や修繕費用の積立など投資計画についてのアドバイスもしてくれる大家としては良きパートナーとも言える存在です。
サラリーマンは所得税などを会社が代行して支払ってくれますが、不動産所得がある場合は確定申告をして収益に見合った税額を納付します。
このとき必要書類の作成や準備、また節税の方法などの相談にも対応してくれる管理会社もあるため、もっとも頭を悩ます税金面で大きなメリットを感じられるでしょう。

まとめ

今や副業もめずらしい話ではなくなり、サラリーマンであっても本業以外のところでいかに収入を確保するのかを考える時代になったとも言えるわけです。
そのひとつとして賃貸物件の運営がありますが、収益性を重視するのであれば、最終的には業務委託したうえで規模の拡大を考えるほうが効率的で安定した経営ができるでしょう。