賃貸の立ち退き料とはどんなものなのか相場や注意点を解説

アパートの老朽化により建物の建て替えをおこなうなどの理由で、入居者に退去を依頼する場合、立ち退き料を支払うことが一般的です。
ただし、家賃滞納など入居者に落ち度がある場合での立ち退き依頼は、オーナー側が支払う義務はありません。
本記事では、オーナー側が立ち退き料を支払うべき理由や相場、注意点について解説します。

賃貸物件の立ち退き料とはどんなものなのか

アパート入居者の権利は借地借家法という法律で認められており、借地借家法5条と6条ではオーナーと入居者の関係として、入居者には正当事由がない限り退去要求を断る権利があります。
つまり、正当な事由がない限り、オーナー都合での立ち退き強制は原則認められておりません。
入居者に立ち退きを依頼する際に、その補填として料金を支払うことで交渉するといった形になります。
料金を支払うことで、貸主側からの退去を依頼する正当な事由になります。
それでは、立ち退き料について詳しく見ていきましょう。

立ち退き料とはなにか

これはオーナー側の都合で退去を依頼する際に、入居者にその損害を補償するものになります。
立ち退きにあたり入居者は引っ越し代などの費用がかかってくるため、その費用を支払うと思っておくと良いでしょう。
一般的な内訳は、引っ越し代金や新居の敷金礼金、不動産会社の仲介手数料やインターネット回線の移転費用などが挙げられます。
なお、この料金は法律上の規定や支払い義務があるわけではありませんが、料金を決めるときは上記を参考にすると良いでしょう。
流れとしては、契約満了期間の6か月前までに入居者へ申し入れをし、料金の交渉、立ち退きとなります。
なお、解約申し入れ時は書面で伝え、その後個別で面談をし、説明をすることでスムーズにおこなえるでしょう。
最初の段階で交渉成立すれば、料金を支払わずに済む可能性もあります。

立ち退き料がいらないケース

正当事由の内容次第で立ち退き料の増減に影響しますが、費用を用意しなくても退去を求められるケースもあります。
もっともわかりやすいケースとしては、入居者が契約違反をしたケースで、賃金の延滞などあきらかな違反がある場合借地借家法は適用されません。
また、定期建物貸借契約のような期限を設けた賃貸借契約を締結していた場合においても、費用を払う必要はありません。
他にも、賃貸物件に重大な危険が発生したケースです。
住むのに危険を伴うような欠陥や問題が生じた場合、強い正当事由とみなされるため、料金が発生しないこともあります。
ただし、建物に危険が伴うケースは過去に裁判もおこなわれており、判例は少なく、料金が発生しなかったケースはまれです。

賃貸物件の立ち退き料の相場はいくらなのか

それでは料金を支払わなくてはいけなくなった時、どのくらい費用を用意しなくてはいけないのでしょうか。

相場はいくらなのか

一般的に、賃貸物件の場合、相場は概ね家賃の6か月分と言われており、金額にすると約40～80万円です。
しかし、金額に明確な決まりはなく、過去の事例において法的根拠やそれに準ずるものに基づいて、オーナーと入居者間での話し合いで決まることがほとんどです。
話し合いの際に入居者が応じてくれなかった場合は相場より多く払わなくてはいけない場合もあります。
逆に、入居者との間で上手く交渉が成立すれば、もう少し安く済む可能性もあります。
たとえば、入居者に責務不履行があったり建物の老朽化が著しい場合、費用を安くしたり支払わずに済むこともあるので念頭に入れておきましょう。
一方で交渉が長くなれば、その間入居者は居座り続け料金を吊り上げようとする人もいるため、交渉は円滑に進めてしまうことをおすすめします。

賃貸物件の立ち退き料の内訳

内訳は、上述にもあるように引っ越し代金や新居の敷金礼金、不動産会社の仲介手数料やインターネット回線の移転費用などです。
引っ越し費用は、新居への引っ越し費用になり、荷物の重量や新居までの距離などによって値段は異なってきます。
引っ越しのタイミングが繁忙期だと、また値段が上がってくるので、ここでは7万円程度を想定しておきましょう。
賃貸物件の新居にかかってくる費用ですが、敷金礼金以外に1か月分の家賃や仲介手数料、火災保険などがかかってきます。
新居の家賃が10万円だった場合、1か月分の家賃と敷金礼金2か月分、仲介手数料がかかってくると考えると、だいたい40万円ほどかかることになります。
インターネットの移転費用は、インターネット以外にもエアコンや電話回線などの移設費用などが含まれることもあるでしょう。
インターネットや電話回線に関しては引っ越し先でも利用する場合、基本的に費用はかかってきませんが、作業員による工事費が必要になってくる場合2万円を想定しておきましょう。
エアコンの場合相場は1台1万円程度かかるため、寝室・リビング・子ども部屋を想定して3台で3万円かかってきます。
ここまででトータル50万円程度かかってきます。
ここにプラスして、迷惑料・慰謝料がかかってくるということも考えなくてはいけません。
料金の支払い義務はないため、この迷惑料も当然支払い義務はありません。
しかし、この退去依頼がオーナー側の都合によるものだとしたら、この迷惑料・慰謝料がないと不服に思う入居者もいるでしょう。

賃貸物件で立ち退きを依頼する際の注意点

立ち退き依頼でトラブルに発展し裁判になるケースもあります。
そのような事態に発展しないためにも、気にしなくてはいけないことを解説します。

理由を分かりやすく伝える

まずは入居者に理由を分かりやすく伝えることを意識しましょう。
退去することが決まったら、入居者は新しい物件探しなどのめんどくさい手続きを、自らの意志とは関係なくおこなわなくてはいけなくなります。
理由があいまいだと納得できず、反感を買う可能性もあります。
例として、老朽化により入居者にも悪影響が及ぶなどの理由なら納得してもらいやすくなるでしょう。

期間に余裕をもって伝える

あくまでも、立ち退きはこちら側の都合によるものです。
入居者側にも都合があり、物件探しはすぐにできるものではないため、1年ほど余裕をもって伝えておくことで、入居者も納得してもらいやすくなるでしょう。
最低でも6か月前までに伝えておく必要があります。

管理会社は介入できない

オーナーをされている方のなかには、自身で入居者に説明をすることを負担に感じる方もいると思います。
そこで浮かぶのが、普段からお世話になっている管理会社の担当の方ではないでしょうか。
しかし、退去要請は管理会社に依頼することはできないため、どうしても第三者に依頼したい場合は弁護士に依頼することになります。
この場合、入居者に誠意を示すためにも、オーナー自身で交渉をおこなうことが望ましいでしょう。
どうしても難しい場合は、事前に弁護士に依頼しておくことで、トラブル防止にもなるため、弁護士に相談しながら進めていくと安心でしょう。

退去依頼は入居者にとって迷惑なことだと心得ておく

建物の劣化を理由に依頼をする場合、建物の劣化は入居者にとってもデメリットになるため致し方がないことです。
しかし、建物の劣化を理解したうえですでに住まわれている方からしたらこの依頼は迷惑以外の何物でもありません。
退去をただ依頼するだけではなく、新居を探すサポートをするなど誠意のある対応ができると良いでしょう。

まとめ

立ち退き料とは、退去を依頼する際の正当事由のために、必要になってくる迷惑料などの給付金になります。
この支払は法的義務はありませんが、お互いが気持ちよく同意できるよう誠心誠意の対応を心がけるようにしましょう。