賃貸管理者向けの豆知識！障子の破れは誰が直す？負担割合と回復義務とは

室内の設備が入居者の故意または過失によって破損された場合には、基本的には入居者に修繕・交換の費用を請求することができます。
しかし、どのような場合でも入居者の負担となるとは限らず、大家が負担するケースにはどのような状況があるのかを知っておくと、賃貸管理をおこないやすくなるでしょう。

賃貸管理において障子・襖は誰が負担するのか？

賃貸物件の設備や建物そのものはオーナー・大家の所有物ですが、破損しやすく劣化も早い障子や襖などはどのように扱われているか、知っていますか？

ガイドラインの定義から読み解く室内設備の消耗品とは？

日本では、賃貸物件から入居者が退去する際、部屋を借り受けたときと同じ状態に戻す原状回復義務を負うものと定められています。
国土交通省が定めた原状回復をめぐるトラブルのガイドラインによって、床・天井・壁紙・建具などのそれぞれに対して、どちらが修繕を負担するかの線引きをしました。
ただし、これは退去するタイミングで適用されるガイドラインなので、入居者が住み続けている状態で障子や襖などが破損した場合には、扱いが異なります。
ガイドラインでは、襖紙や障子紙は減価償却資産とはならず、消耗品として扱うものとし、経過年数は考慮しません。
つまり、消耗品である付帯設備の室内電気や電化製品のリモコンの電池が切れたり、障子・襖などが破損したりした場合には、基本的に入居者が負担します。

入居者が負担するケースと負担の範囲とは？

入居者が住んでいる部屋では、消耗品として扱われるものは入居者が交換・修繕の費用を負担することが基本とされます。
しかし、ガイドラインはあくまでも負担割合の一般的な基準を示しただけであり、法的な拘束力を持つものではないと記載されています。
明確に入居者が負担するケースとしては、賃貸借契約書に入居者の負担とすることを明記している内容や、上記の消耗品の交換・修繕に限られるでしょう。
その範囲も、原状回復のように元どおりにするところまで負うものではなく、破損した部分を回復するに留まります。

オーナー・大家が負担するケースと負担の範囲とは？

入居者の故意または過失による消耗品の破損がなかった場合、オーナー・大家は入居者が部屋から退去する際に、その費用を負担します。
通常の使用による経年劣化は、入居者が負担する義務はないとガイドラインにあるため、オーナー・大家が交換・修繕費用を負担するのが一般的です。
賃貸借契約書に負担割合を明記していれば、そちらの内容が優先されるので、ガイドラインとは別に割合を明確に線引きしておきたい場合には、特約事項を明記しましょう。

賃貸管理の豆知識！障子・襖の修繕・交換費用の相場

消耗品として扱われる障子や襖は、専門業者に依頼して綺麗に修繕してもらうこともできますが、簡単な修繕内容であれば自分でおこない、修繕費用を抑えることができます。

賃貸物件の障子の修繕・交換費用の相場はいくら？

障子は造りがシンプルなので、枠組みなどの本体が壊れていなければ、自分で修繕できるほど作業は簡単です。
自分で修繕する場合にかかる費用の相場は、交換用の紙と専用の接着剤の購入費用だけで済むので、1枚200～500円ほどとなります。
破損枚数が多い・枠組みなど本体部分も破損している場合には専門業者に依頼したほうが、仕上がりも綺麗で手間もかかりません。
その場合の費用の相場は1枚2,000～8,000円ほどとなり、金額の差は使用する障子紙の種類によって変動します。
プラスチック製や破れにくい素材を使った障子紙は、やや金額が高くなる傾向があるので、物件や使用する部屋の用途を考慮して選びましょう。

賃貸物件の襖の修繕・交換費用の相場はいくら？

襖の修繕・交換を専門業者に依頼した場合、費用の相場は1枚3,000～1万円ほどと言われており、それほど高額ではありません。
ただし、襖紙の種類によって金額は変動し、キッチンなどの水回りに適している防水タイプの襖紙は、少々金額が高くなります。
また、襖は表面と裏面それぞれが別の襖紙でコーティングされているので、破れた紙が片面か両面かによっても金額は変わるでしょう。
破損が表面の襖紙だけであれば難しい作業ではないので、自分で修繕して、1枚1,000～3,000円ほどに抑えることも可能です。

賃貸管理の費用負担を軽減！障子を自分で張り替える方法とは？

破れやすい障子紙を自分で張り替えるもっとも単純で費用のかからない方法を、コツを交えながら4つの工程に分けてご紹介します。

これを用意しておけば大丈夫！交換作業に必要な道具

まずは、障子紙の交換作業に必要な道具をすべて揃え、準備を整えてから作業をおこなうことをおすすめします。
交換作業は思っているよりもスピード勝負な部分があるため、道具がないことで焦らないようにすべて手元に用意しておきましょう。
もっとも単純で費用のかからない方法で用意する道具は、新しい障子紙、接着剤、大きめの定規、切れ味の良いカッター、ドライヤー、霧吹きの6つです。

枠組を水で濡らして古い紙と接着剤を除去する

最初に戸を外して、紙の貼り付けてあるほうを上面にして床に置き、枠組と紙全体が濡れるように霧吹きで水を吹きかけます。
ここで使われる接着剤は瞬間接着剤のような頑丈なタイプではないため、水分を与えると接着が緩み、古い紙と一緒に剥がしやすくなるのです。
枠組に残った接着剤は古い紙を使って拭き取っておくと、この先の作業効率が良くなり、綺麗な仕上がりとなります。

ドライヤーで乾かして接着剤を枠組に塗る

濡れた枠組みのままでは接着剤が乾きにくくなり、紙が歪む原因となってしまうため、ドライヤーで枠組みをしっかり乾かします。
乾いた枠組に新しい障子紙を乗せてサイズを確認しますが、このときに紙をピンと張って、歪まないようにサイズを確認しましょう。
作業者が2人いる場合には、片方が開始位置から動かないように押さえ、ピンと張った状態で紙のサイズが足りるかを確認します。
作業者が1人の場合にはマスキングテープなど、紙にダメージの少ないテープを使ってサイズを合わせると作業しやすいでしょう。
ここではまだ紙はカットせず、ロール状のままでサイズ合わせだけをおこなうのは、この先の作業をやりやすくするためです。
次に接着剤を桟全体に伸ばし、均一の厚さになるようヘラや指を使って塗布していきますが、薄付きだと乾いてしまうので、やや厚めに塗布します。

障子紙を置いてサイズに合わせてカットする

サイズ合わせで確認した開始位置にロール状の紙を乗せ、ゆっくりと枠組みの上を転がしながら広げていきますが、カットしていないロール状だと紙の重さを利用して歪ませずに広げられます。
昔ながらの専用接着剤は速乾性ではないものが多いので、ズレてしまった場合には紙の両端を持ってゆっくり持ち上げてから、置き直しましょう。
中央の桟、または端の桟から紙を手で押さえるようにして固定していき、紙全体がピンと張った状態になっているか確認します。
定規とカッターを使って余分な障子紙をカットしますが、少し時間を置いて接着剤が半分ほど乾いてからだと切りやすいです。
貼り付け直後でもカットできますが、その際は紙が水分を含んでヨレやすい状態になっていることに注意し、定規で強く押さえて少しずつカットしましょう。
最後は接着剤が乾くまで、冬なら半日ほど、夏なら1時間ほどそのまま自然乾燥させますが、早く乾かしたい場合はドライヤーを使って乾燥させても構いません。

まとめ

障子や襖などの消耗品の取り扱いは、原状回復のガイドラインにも記載されていますが、優先されるのは契約書に記載された内容です。
適切に賃貸管理をおこなうためには、消耗品など見落としやすい設備の負担割合をどのように分けるか、契約を交わす段階から明確に線引きしておくと、いざというときに慌てずに済むでしょう。