賃貸経営といえば、アパートやマンションを思い浮かべる方が多いと思いますが、それらとは違うメリットを持つのが一戸建ての賃貸経営です。
今回は、一戸建て賃貸経営のメリットやデメリット、向いている土地をご紹介します。
一戸建て賃貸経営を検討されている方や、活用方法でお悩みの土地や空き家を所有されている方は、ぜひ参考にしくてください。
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一戸建ての賃貸経営とは？アパート・マンションとの違い
一戸建ての賃貸経営はアパートやマンションと異なる特徴や注意点があります。
一戸建て賃貸経営の特徴やアパート・マンションとの違いをご紹介します。
一戸建ての賃貸経営とは
一戸建ての賃貸経営とは、一戸建てを入居者に貸し出し、家賃収入を得る不動産投資の方法です。
空き家を利用するケースや、更地に一戸建てを建築して入居者に貸し出す方法があります。
賃貸経営を目的にローンを使って一戸建てを建築する場合は、住宅ローンではなく投資用のローンを利用します。
自分が住んでいた家を転勤の間だけ人に貸したいなど、期間限定で賃貸物件にする場合は、ローンの問題に注意が必要です。
住宅ローンが完済していれば問題がありませんが、返済中に金融機関に隠して貸し出せば、契約違反となる可能性があります。
ただし、転勤の間だけなどが理由の場合、やむを得ない事情として住宅ローンのまま貸し出すことを認められる可能性があります。
そのため、住宅ローンの残債がある一戸建ての賃貸経営では、最初に借入先の金融機関に相談するようにしましょう。
また、転勤中に期間を決めて貸し出す際は、更新のある普通借家契約ではなく、更新のない定期借家契約で締結すると退去の手続きがスムーズです。
アパート・マンション賃貸経営との違いとは
アパートやマンションの賃貸経営の大きな違いは、対応する入居者の人数です。
一戸建ての場合は、1家族が入居者になることが一般的ですが、アパートやマンションは部屋の数だけ入居者が多くなります。
入居者が多い分、アパートやマンションのほうが、問い合わせやメンテナンスの対応も多くなります。
また、アパートでは木造や軽量鉄骨、マンションでは軽量鉄骨や鉄筋コンクリート造ですが、一戸建てでは木造で建築するのが一般的です。
構造によっても建築費用が異なり、木造の場合は初期費用を抑えられることも特徴です。
一戸建ての賃貸経営のメリット・デメリット
一戸建ての賃貸経営は、アパートやマンションと比較してどのようなメリット・デメリットがあるのかご紹介します。
一戸建ての賃貸経営のメリットとは
一戸建て賃貸経営のメリットは以下のとおりです。
土地の広さや立地に左右されない
アパートやマンションの賃貸経営では、建築のために十分な土地の広さが必要ですが、一戸建ての場合は狭い敷地でも建てられことがメリットです。
また、アパートやマンションの賃貸経営では、駅から近いほうが好まれるなど立地が重要になりますが、一戸建の場合は駅までの距離は重要視されません。
一戸建てはファミリー層からの需要があるので、周辺環境の良さや住みやすさが求められます。
駐車スペースがあれば車で移動もできるので、立地に左右されることなく、ファミリー層からの需要が期待できるでしょう。
初期費用を抑えられる
一戸建てはアパートやマンションに比べて規模が小さいため、建築費などの初期費用が抑えられるメリットがあります。
融資額もアパートやマンションに比べて少なくて済むため、リスクが少なく安定した投資が可能です。
入居期間が長い
アパートやマンションに比べ、一戸建てはファミリー層が多いため、入居期間が長くなることが一般的です。
子どもが学校を卒業するまで住み続けたいなど、家族が住み慣れた環境を離れたくない方も多くいらっしゃいます。
子どもがいないご家族でも、アパートやマンションより一戸建てでのんびり暮らしたい方もいらっしゃるでしょう。
そのため、一戸建てを好む方は入居期間が長く、安定して賃貸経営を続けられるメリットがあるのです。
一戸建ての供給が少なく需要が高い
一戸建ての賃貸経営はアパートやマンションに比べ、供給が少ないことから需要が高いことがメリットとしてあげられます。
アパートやマンションは立地によって入居率も左右されますが、一戸建ての場合は駅から離れていても需要があります。
ライバルが少なく立地に左右されない一戸建ての賃貸経営は、投資をおこなううえで大きなメリットとなるでしょう。
一戸建て賃貸経営のデメリットとは
次に、一戸建て賃貸経営のデメリットについても確認しておきましょう。
空室になると利益がなくなる
アパートやマンションの場合は、空室が出ても他の部屋が入居していれば家賃収入がゼロになることはありません。
けれども、一戸建ての賃貸経営の場合、空室になれば家賃収入がゼロとなり、集合住宅よりも空室リスクが高いデメリットがあります。
空室リスクを防ぐためには、借主からの解約通知期限を2か月や3か月前など長めに設定し、早めに募集をかけることもおすすめです。
リフォーム費用が高額になる
退去時のリフォーム費用は、アパートやマンションなら退去した一部屋分で済みますが、一戸建ては面積が広い分、高額になる可能性があります。
入居期間が長いほどオーナーが負担する原状回復費用も高くなりますが、一入居期間が長い一戸建ての賃貸経営では、オーナー負担が高くなる可能性があります。
そのため、退去時のリフォーム費用を考慮し、備えておくことも必要です。
定期的なメンテナンスが必要
一戸建ての場合は、軽いメンテナンスは入居者がおこなってくれることも多く、居住期間も長いことから不具合箇所や劣化状態を見落としがちです。
しかし、メンテナンスをしないまま放置すると、雨漏りやシロアリ被害が発生するリスクもあり、気づいたときには高額な修繕費用が必要になる可能性もあります。
一戸建ての資産価値を低下させないためにも、外壁や屋根の塗装など定期的にメンテナンスをすることが必要です。
一戸建ての賃貸経営が向いている土地とは
一戸建ての賃貸経営を成功させるためにも、どのような土地が向いている土地なのか確認しておきましょう。
狭い土地や形状の悪い土地
狭い土地や形状の悪い土地は、一戸建ての賃貸経営に向いている土地です。
アパートやマンションを建てるには、ある程度の広さが必要ですが、一戸建ては狭い土地や形状の悪い土地に合わせて間取りを自由に設計できます。
逆に広い土地では、延床面積が広くなり家賃が高くなることから入居者がなかなか見つからないなどの問題が生じ、向いている土地とはいえないでしょう。
狭く形状の悪い土地は安く購入できるため、初期投資も少なく済み、高い利回りが期待できます。
一戸建ての需要が高いエリア
小学校が近くにあるエリアは、一戸建ての賃貸経営が向いている土地です。
とくに学童保育のある小学校周辺のエリアは、ファミリー層からの人気があり高い需要が期待できます。
また、周辺にアパートやマンションが多く、一戸建ての賃貸物件が少ないエリアも向いている土地です。
そのようなエリアでは、アパートやマンションが供給過多となっている可能性もあり、空室リスクが生じます。
その点、一戸建て賃貸物件が少ないエリアでは、一戸建ての需要が高く居住年数も比較的長いことから、安定した家賃収入が望めます。
まとめ
狭い土地や形状が悪くても、一戸建ての賃貸経営に向いているエリアなら、ファミリー層からの需要が期待できます。
一戸建ての賃貸物件には長く居住するケースが多く、安定した家賃収入が得られることもメリットです。
アパート経営が難しいとされる土地であっても、一戸建ての賃貸経営には向いている場合もありますので、土地活用でお悩みの際はぜひお気軽にご相談ください。
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