マンションの賃貸経営！メリットとアパート経営との違いをご紹介

賃貸経営を始めたいとお考えの場合、マンションとアパートのどちらにすべきかお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、賃貸経営におけるマンションとアパートの違いと、またマンション経営のメリット、向いている方や土地の条件をご紹介します。

マンションの賃貸経営！アパート経営との違い

賃貸経営は、安定した賃料収入と土地活用が初めての方にも、無理なくできる点が魅力です。
アパート経営との違いを知ると、マンション経営の収益の高さと安定性を実感できます。

マンション経営とアパート経営の違いは？

建物の構造で比較すると、マンションは鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造のため、頑丈ですが初期費用がかかります。
アパートの多くは鉄骨や木造であることから、短期間に少ない予算での建築が可能です。
建築費のための借り入れを少なくできますが、耐用年数が短く、ローンの返済期間を長期に設定できません。
とはいえ、ローンの支払利息は経費にできるうえ、償却年数が短いため1年間に計上できる減価償却費は高額になることから、アパートは節税効果が高い資産です。
しかし、ローンを完済したあとの売却では、資産価値の違いが影響します。
高額の費用をかけた頑丈な建物は、売却価格が高額になりますが、短期間で資産価値の下落するアパートは、高額での売却は見込めません。
室数からみると、アパートは2～3階の低層階であり、多くの室数を造ることはできませんが、マンションは高層建築による大規模物件も可能です。
室数が多ければ、それだけ経営規模を大きくして賃料収入を増やせるうえ、空室リスクの低減にも効果を発揮するため不安要素を少なくできます。

賃貸経営ではマンションがアパートよりも有利？

賃貸経営では、災害リスクも想定しなければなりません。
アパートは、火災が発生すると全焼してしまい、近隣火災により類焼する可能性もあります。
地震により倒壊する危険性が高く、倒壊を回避できても損傷が大きいため住み続けることは不可能です。
一方、マンションは建物強度があり、耐震性や耐火性も十分にあることから、災害によるリスクが少なくなります。
セキュリティーや居住性で比較すると、マンションとアパートの違いは明確です。
エントランスのオートロックを標準装備できるマンションと比べると、アパートの防犯機能は劣ります。
そのうえ、頑丈な構造による高い防音効果は、快適な生活に欠かせません。
火災や地震への十分な備えは保有する資産を保護できる証明であり、入居者へ安心した生活を提供できる点が賃貸経営には有利です。

マンションの賃貸経営！メリット・デメリット

実際に賃貸経営をマンションでおこなう前には、メリットはもちろん、デメリットを把握しておくことが大切です。
収益の確保や損失リスクへの対策を練るためにも役立つほか、不都合が生じたときに慌てることなく、落ち着いて対処できます。

マンションの賃貸経営をするメリット

マンション経営は、アパート経営やそのほかの資産運用と比較して、安定した収入が期待できる点がメリットです。
資産価値の高さから賃料を高額に設定できるため、入居者の入れ替わる頻度が多くありません。
そのため、退去にともなうリフォームやクリーニング代金を少なくできるうえ、次の入居者を募集する経費も削減可能です。
安定した収入を得ながら周辺の賃料相場を確認できることで、比較的手間や費用をかけずに空室対策ができます。
ローンの返済額や計画的な大規模修繕工事など支出を把握しやすい点も、収入の安定化に貢献します。
また、管理会社や保証会社に委託できる点もメリットです。
費用はかかりますが、入居者のトラブルに直接対処することもなく、賃料の滞納に対する不安も解消できます。
そのほか、土地活用による固定資産税や所得税の節税効果を期待できる点も見逃せません。
空き地のままでは、固定資産税は高額になりますが、建物を建築すると軽減措置を利用できます。
減価償却費を毎年経費として計上することで、所得税の節税も可能です。
そのうえ、売却したときは、固定資産税も減価償却費も費用にできることから、譲渡所得税の軽減にも効果を発揮します。

マンションの賃貸経営をするデメリット

マンション経営のデメリットは、アパート経営と比較して建築費などの初期費用が高額になる点です。
ローンを利用することで、長期的に収支バランスを確保できますが、手元の資金が潤沢でない方にとっては、ハードルが高くなります。
アパート経営でも同じですが、空室や賃料の滞納は経営にとってはデメリットです。
リスクを分散できるとは言え、収支計画を見直さなければならなくなり、長期間空室が続くと風評被害を回避できません。
そのほか、築年数の経過による資産価値の下落も想定内とは言え、デメリットになります。
賃料を下げるほか、大規模修繕工事の前倒しなど、計画の見直しや多大な出費も覚悟しなければなりません。

マンションの賃貸経営！向いている方の特徴や土地の条件

賃貸経営により収益を確保したいときは、活用に向いている方が土地を運用すると、想定以上の結果を残せます。
所有する土地の条件を確認して、運用益の向上を目指しましょう。

マンションの賃貸経営に向いている方の特徴

初期費用の2～3割を自己資金で対応できる方は、賃貸経営を始めるのに適しています。
自己資金が多ければ、それだけ借入金を少なくできるうえ、高層階など室数を増やせ、充実した設備を導入するなど高い賃料の物件を建設できるからです。
とはいえ、年齢を重ねた方の場合、返済期間の短縮など、融資の条件が厳しくなる可能性もあります。
しかし、自己資金が豊富であれば条件をクリアできるため、土地活用の計画を変更することなく開始可能です。
そのほか、資産運用により相続税対策をおこないたい方も、賃貸経営に向いています。
相続財産の算出では、現金や預貯金は評価を変えることはできません。
したがって、所有する土地の相続税対策としては、現金化するよりも運用するほうが望ましい方法と言えます。
その際、賃貸物件を建築すると貸家建付評価の対象となることから、土地の評価を引き下げにつながります。
評価が下がると、相続財産の総額を押し下げることで課税額の低減に有効です。
また、何も建築していないときは、固定資産税の軽減措置を受けることはできません。
賃貸物件の建築により、固定資産税も軽減できるなど一石二鳥です。

マンションの賃貸経営に向いている土地の条件

地価が高額なエリアの土地は、賃料収入も高いエリアになることから、賃貸経営に向いています。
周辺の相場が高額なエリアは人気が高く、新築物件は賃料設定を高額にしても供給が需要に追い付かない状況です。
そのため、新築物件は、相場の範囲内であれば賃料を高額に設定しても空室になる心配がありません。
また、地価が高額な場合、担保物件としても高評価を得ることから融資枠を拡大できます。
自己資金が少ない方でも建築費用を捻出できるうえ、土地の評価が暴落することはめったにありません。
ローンの審査落ちや、返済期間中に担保物件の価値の下落を理由とした一括返済への心配も不要です。
駅に近い物件はワンルーム、郊外ではファミリー向けの需要は底堅く、長期的に安定した収入を確保できます。

まとめ

賃貸経営を始めたい方は、アパート経営よりも安定した収入が確保できるマンション経営が向いています。
初期費用がかかることから、自己資金が豊富な方に向いている土地活用ですが、賃貸物件の建築により固定資産税と相続税の節税に有効です。
運営は管理会社に委託できるため、不動産経営が初めての方でも不安なく開始できます。