建物のオーナー責任とは？工作物や自然災害などのトラブル事例からご紹介

賃貸経営を始めたい方のなかには、事前に建物のオーナー責任を知っておきたい方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、賃貸物件における建物に対するオーナー責任についてご紹介します。
工作物責任や自然災害にくわえ、既存不適格建築物に関してもお伝えしますので、賃貸経営に興味をお持ちの方はぜひお読みください。

建物のオーナー責任とは？工作物責任に関する事例

所有する建物を賃貸運用している場合、事故やトラブルが発生するとオーナー責任が問題になることは多々あります。
入居者だけでなく、近隣住民や通行人、来訪者まで対象となることから、オーナー責任は重大です。

賃貸物件における工作物責任とは？

工作物とは、建物にくわえ、門や塀なども該当するため、敷地内のすべてが対象です。
土地の工作物に関する責任の範囲を定めた民法717条では、占有者（管理会社）が責任を負うとしています。
ただし、管理会社が損害を予防する措置をおこなっていた場合は、オーナーに責任があるとしている点がポイントです。
また、民法717条第2項では、木や竹なども工作物の範囲であると、具体的に定めていることにも注意しなければなりません。
賃貸経営により賃料収入を得るためには、安心して暮らせる環境を提供する工作物責任があることを、民法により規定していることを理解しましょう。

建物の瑕疵もオーナー責任の対象になる？

瑕疵とは、土地や建物が本来備えているはずの性能を持っていないことであり、通常は欠陥や不具合、損傷などです。
外階段のサビや手すりのぐらつき、外壁のはがれなどは明確な損傷ですが、壁の内側や屋根の劣化は簡単に把握できません。
しかし、このような見た目ではわからない瑕疵に対しても、点検や維持管理作業を適切に実施していれば防げます。
賃貸物件の維持管理作業は、運営を担う管理会社が責任を負いますが、適切におこなっているにもかかわらず被害が発生した場合はオーナーの責任です。
工作物に対するオーナー責任は「無過失責任」にあたり、無条件で賠償責任を果たさなければなりません。

入居者や建築した会社の責任は問えない？

賃貸物件では、入居者が通常では想定できないような使い方により損傷が発生したときは、退去時に原状回復費用を請求することで責任の所在を明確にします。
また、建築した会社に対しては、工事に不備があったことを証明できれば請求の対象になりますが、立証できないときは請求すらできません。
そのうえ、トラブルが発生するのは経年劣化が原因であることも多いことから、工作物の瑕疵責任は建築した会社ではなく、管理会社やオーナーの責任になります。

建物のオーナー責任とは？自然災害による事例

近年、地震や大雨、台風などの自然災害は、甚大な被害の発生頻度も増加傾向です。
賃貸経営においては、自然災害に対する建物のオーナー責任も把握しておくことで、被害を回避するために役立ちます。

自然災害によるオーナーが負うべき責任とは？

地震や台風などの自然災害は、誰も防ぐことはできませんが、事前の対策をおこなっておくことで、被害を最小限にすることは可能です。
このような観点から、察知できない災害にともなって発生した損傷は、建物自体に瑕疵があったとしても、オーナー責任があるとは言い切れません。
地震によるブロック塀の倒壊などで命にかかわる事故が発生した場合、当時の設置基準を満たしているときは、現在の基準をクリアしていないケースでも瑕疵の対象外です。
このほか、稀にみる強風で庭木が倒れたことで、入居者に何らかの損害が発生した場合も、日頃の手入れをおこなっていたときは、管理会社やオーナーに責任はありません。

経年劣化による損傷は放置しておいてもかまわない？

自然災害にともなう賃貸物件にかかわる事故やトラブルは、工作物責任の無過失責任ほど重大ではないにせよ、回避できる方策があればおこなっておくべきです。
不特定多数の利用する店舗や旅館、病院および高齢者が生活する施設などは、「耐震改修促進法」により耐震診断を義務化し、結果も公表しなければなりません。
民間の建物に対しては、賃貸物件として不動産収入を得る営利目的であったとしても、耐震診断の受診義務化の対象からは外れました。
しかし、外階段の手すりがサビでぐらついているときや外壁に取り付けてある看板が外れそうになっているときは、強風や地震による被害の発生を誰もが予想できます。
このような状況を発見した場合は、緊急対応するのが維持管理作業のあるべき姿です。
定期的なメンテナンス作業まで放置した場合、災害による被害の発生を予測できたとして、管理会社はもちろん、オーナーに対しても工作物責任は発生します。
工作物責任に基づく損害賠償の請求を受けた場合、金銭的な損失はもとより、修繕後に募集をおこなっても風評被害を回避できないため入居希望者はいません。
不可抗力の自然災害ですが、物件の瑕疵を放置することで発生する損害は甚大です。

建物のオーナー責任とは？既存不適格建築物に関する事例

築年数が経過した物件では、新築物件により賃貸経営をおこなっているオーナーとは、異なる責任を負うこともあります。
建築当時は、オーナー責任を果たしていても、法律の改正により責任や義務を満たせなくなってしまっていることもあるからです。

建築基準法における既存不適格建築物とは？

建築した当時の法律では、法令を遵守している物件であっても、法律の改正により法令の定める要件を満たさないようになった物件は「既存不適格建築物」になります。
似ている言葉に「違法建築物」もありますが、違法建築物とは、建築基準法、接道義務や高さ制限、構造などの要件を満たしていない物件です。
違法建築物の場合、行政からの取り壊し命令を受ける可能性もあります。
賃貸物件として提供するアパートなどの集合住宅は、一戸建てとは異なる「特殊建築物」です。
建築基準法を満たしたうえで、運用する際には、入居者の安全確保を目的とした消防法や都市計画法も守らなければなりません。
たとえば、賃貸物件で発生した火災により入居者が被害を受けた場合、消防法の定める点検などを実施しているときは、義務を果たしていることからオーナー責任は問えません。
しかし、防火設備を取り付けず、取り付けていても定期点検を実施していないなど、義務を果たしていないため工作物の「保存の瑕疵」に該当しかねない点に注意が必要です。

既存不適格建築物でオーナー責任を果たさないとどうなる？

くわえて、賃貸物件として提供するときは、入居者の生活に支障をきたさないよう修繕義務を規定する民法606条も忘れてはならない重要事項です。
建築基準法のシックハウス対策の要件である「24時間換気」をおこなうための設備を導入していないときも既存不適格建築物になります。
このような事例では、換気設備を後付けで導入すれば、民法606条も建築基準法も要件を満たすことが可能です。
しかし、法律の要件を満たさないために瑕疵物件になってしまったときに、入居者や近隣の住民などに損害が生じた場合は、オーナーの工作物責任は回避できません。
最善の解決策は建て替えですが、入居者に解約の申し入れや立退料の支払いによる解決を目指すことになるため、法律の専門家に相談してからおこないましょう。

まとめ

賃貸経営をおこなう建物は、建築基準法や消防法などの要件を満たす責任がオーナーにはあります。
工作物責任は、無過失であってもオーナー責任が生じるなど厳しいものです。
自然災害への備えや既存不適格建築物を解消するための修繕など、適切な維持管理作業を計画的におこない、オーナー責任を果たしましょう。