賃貸物件の屋上の防水工事が必要な理由は？施工タイミングと相場をご紹介

賃貸物件の大規模修繕工事計画の立案をおこなうにあたり、屋上の防水工事について知りたい担当者の方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、賃貸物件の屋上防水工事が必要な理由についてご紹介します。
施工するタイミングや防水工事の費用相場に関してもお伝えしますので、賃貸物件の維持管理業務にお役立てください。

賃貸物件の屋上の防水工事が必要な理由は？

賃貸マンションやビルの大規模修繕工事では、屋上の防水工事も定期的に実施するのが一般的です。
しかし、多大な出費をともなうため、屋上の防水工事が必要な理由を知らなければ、入居者の合意を得ることは難しくなります。
賃貸経営に有益なメンテナンス計画を立案するためにも、大規模修繕工事の必要性を理解しましょう。

雨漏り対策が第一の理由！

ビルの屋上部分におこなう防水工事とは、雨水の浸透を防ぐ層を再構築し、建物の劣化を防ぐ工事です。
多くのビルは、屋上が平たくなっており、一般住宅のような屋根とは形状が異なります。
排水機能が劣るため雨水が溜まりやすく、防水機能が低下すると、建物内部への滲みこみ対策が必要です。
雨水が浸透すると、各住戸や共用部分に雨漏りが発生してしまいます。
雨漏りは、入居者の生活に支障をきたすうえ、所有する家電製品や家具が使用できなくなるほか、財産価値の著しい低下を招くほど被害は深刻です。
運営管理者は、賃貸物件を提供する役目を果たせなくなり、損害賠償請求に応じるなど多大な出費も覚悟しなければなりません。
また、建物の内部に浸透した雨水により、鉄骨や鉄筋部分にサビが生じることで、耐震性能や資産価値の低下も招きます。

定期的な屋上防水工事で無駄なコストを削減！

賃貸物件の屋上は、防水工事を定期的に実施しないと防水機能が低下してしまいます。
資産価値の低下により、入居者を募集しても空室が埋まらず、賃料の値下げもやむを得ない状況になることも珍しいことではありません。
雨漏りに気づいた時点で屋上の防水機能を高める工事をおこなっておけば、工事にかかる出費を少なくできます。
しかし、工事にかかるコストが高額であることを理由に見送り、雨漏りによる入居者からのクレームを受けてからでは手遅れです。
防水工事にくわえて、住戸の内部に生じた雨漏りの影響による壁やフローリングの貼り替え工事など、大規模リフォームを実施しなければならなくなります。
その間は、入居者の受け入れはできず、収入は減り、出費がかさむだけです。
また、構造部分の腐食により、初期費用の回収を完了する前に、賃貸物件として利用できなくなる可能性も生じます。

賃貸物件の屋上の防水工事の施工タイミング

賃貸物件の定期的なメンテナンスとは別に、屋上部分の劣化が理由の防水工事を実施すべきかを見極めるタイミングを把握しておくと、被害の低減に役立ちます。
屋上は、管理者が立ち入って目視で確認できることから、定期的な見回りをおこなうなど、常に目配りしておきましょう。

賃貸ビルやマンションの屋上防水工事の施工タイミング

雨天のときに、物件内で雨漏りが発生した場合は、防水機能が著しく低下していると判断します。
ゲリラ豪雨などの大雨のときは、排水機能の低下が原因になることもありますが、降雨量がそれほど多くない日でも雨漏りするときは緊急工事をおこなうタイミングです。
最上階は、雨水以外の雨漏りが起きることはあり得ないため、入居者に日頃から声掛けをおこなうなど、情報を収集するよう心掛けましょう。
このほか、屋上の下地や防水層にひび割れがあったり、割れた部分から雑草が生えていたりしている場合は、早期に工事の計画を立案するタイミングです。
雑草の成長にともないひび割れも大きくなるため、浸透する雨水の量が増えてしまいます。
雑草を抜いてしまうと、抜いたあとの穴から雨水が直接建物内部に入ることになるため、おこなうべきではありません。
現場をスマートフォンなどで撮影し、専門家に対応方法を相談しましょう。

晴れた日に確認できる防水工事の施工タイミング

雨上がりに水たまりができるときも、くぼみができているため工事をすべきタイミングです。
くぼみは、防水層が薄くなるのが原因であり、くぼみが生じると設計段階での排水をおこなえなくなるため、水たまりを解消できなくなります。
防水層が劣化するのは、直射日光や雨のほか、地震による揺れなどが主な理由です。
年数を経過すると、すべての建物で起きる現象であり、日頃の目視によりタイミングを見逃さないようにします。
このほか、防水層として施工してある防水シートが浮き上がっているときや穴があいているときは、急いで対応すべきタイミングです。
浮き上がり部分や穴から入る雨水が、雨漏りを引き起こし、壁の内部に滞留して鉄骨部分のサビや壁面のカビの原因になりかねません。
こまめに巡回して屋上の異変を早期に察知し、入居者が安心して暮らせる生活環境を提供できるようにしましょう。

賃貸物件の屋上の防水工事！素材別の費用相場

賃貸マンションやビルの屋上防水工事は、防水層に使用する素材によって工事にかかる費用は異なります。
素材別に相場を把握し、あらかじめ予算を計上して、必ず計画どおりに実施できるよう経営計画に盛り込みましょう。

①価格の安いウレタン素材

ウレタン素材を利用した場合、費用の相場は、1㎡当たり3,500～6,000円です。
通気マットを敷き詰めてから、液状のウレタン樹脂を流し込む方法でおこなうことから、複雑な形状のビルに適しています。
流し込むことで、継ぎ目のない仕上がりになり、ひび割れを少なくできる効果も期待できますが、比較的工期が長い点に注意が必要です。

②工事期間が短い防水シート

ウレタンの次に安く施工できるのが、防水シートを採用した工法で、1㎡当たりの相場は4,000～5,000円です。
作業工程が少なく、少人数で短期間に工事を完了できることが費用を低減できる理由です。
ただし、ドリルを使って防水シートを固定する工法のため、工事期間中は騒音の発生や振動することも覚悟しなければなりません。
あらかじめ、騒音などが発生することを入居者や近隣住民に説明するなどしておきましょう。

③耐用年数が長いアスファルト

アスファルトを利用した工法は、1㎡当たり4,500～8,000円と高額ですが、耐用年数が15～20年になるため、メンテナンス周期の拡大も可能です。
アスファルトを使用した工法は3種類あり、アスファルトを加熱する方法の場合、特有のにおいが発生することもあります。
ルーフィングシートとアスファルトの2つを敷き詰める工法のため、建物の強度を確認しておくことがポイントです。
3種類の工法は、通常、1～2週間かかることも考慮して、ほかの素材と比較しましょう。

④防水性能の高いFRP

防水性能の高さでは、FRPを使用する工法が優れています。
相場は、1㎡当たり5,000～7,000円、耐用年数は10～15年と比較的短めです。
1～2日で工事が完了できますが、紫外線に当たると劣化しやすく、広がりにくいため広範囲には不向きな性質も把握したうえで利用を検討します。
それぞれの素材の性質や建物との相性を確認したうえで、施工会社に相談しましょう。

まとめ

賃貸マンションやビルの雨漏りは、経年劣化によって屋上部分の防水層が薄くなる、ひび割れが生じるなどが理由です。
日常の点検で、ひび割れや雑草の有無を確認し、防水性能を高める工事をおこなうタイミングを見極めます。
適切な補修工事により、入居者が安心して生活できる環境を提供できる賃貸経営を心掛けましょう。