賃貸経営はインボイス制度の影響を受ける？その対応方法と手続きをご紹介

賃貸物件の経営や管理業務をおこなっている方のなかには、インボイス制度が気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、賃貸経営に与えるインボイス制度の影響をご紹介します。
制度への対応方法と手続きのやり方に関してもお伝えしますので、興味をお持ちの方は読んでみてください。

インボイス制度とは？賃貸経営への影響

令和5年10月1日開始のインボイス制度とは、消費税の仕入額の控除に関する制度です。
現在、消費税の課税対象事業者はもちろん、免税事業者の方も影響を受ける可能性があります。

インボイス制度に影響を受ける賃貸物件の範囲は？

賃貸物件のなかには、消費税が課税されるものと課税されないものがあり、マンションやアパートなどの住宅用賃料や共益費は課税されないものです。
課税されないものは、契約期間が1か月以上であり、契約書に住宅用を明記しているのが条件になります。
そのため、住宅用であっても、1か月未満の契約になっている賃料は課税されるものです。
課税されるものには、駐車場や倉庫、事務所や店舗の賃料収入、太陽光発電システムによって得た売電収入などがあります。
1つの建物であっても、テナントの店舗の賃料収入は課税されるもの、住宅用は課税されないものなど区別しなければなりません。
運営している物件が影響を受ける範囲に該当するか、確認してみましょう。

インボイス制度の狙いは？

インボイス制度では、消費者が支払った消費税をすべて回収するのが狙いです。
免税事業者とは課税売上が1,000万円未満の事業者であり、住宅用の物件だけを運用している方の多くは免税事業者に該当します。
しかし、テナントの賃料は課税対象であり、賃料に消費税を加算しても、免税事業者は納税する義務を負いません。
手元に残った消費税は免税事業者の利益になっており、預かった税金を全額納付している課税事業者との間に不平等が生じています。
制度の導入は、この不平等の解決も目的です。

免税事業者がインボイス制度によって受ける影響は？

今後、テナントとして入居する事業者は、消費税を手元に残す事業者を嫌う恐れがあります。
消費税をプールする免税事業者の物件には入居しない、もしくは、消費税額を値引きした賃料での取引を要求するなどです。
そうなるとテナントを確保できない、確保できても収益の低下を回避できません。
賃貸物件では、入居者向けの駐車場を完備している物件や太陽光発電システムを設置済みの建物も多くあります。
課税対象の物件を有する方はもちろん、現在影響がない場合でも、経営の多角化や規模の拡大なども視野に入れ、制度への対応を検討しましょう。

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賃貸経営者は知っておきたい！インボイス制度への対応方法

テナントが入居する物件を運用している方や、今後、運用を検討している方は、インボイス制度への対応方法を知っておくべきです。
制度への対応をすべきかを判断する決め手もご紹介します。

インボイス制度への対応方法は？

インボイスの意味は適格請求書であり、インボイス発行事業者としての登録が必要です。
登録した事業者が必要事項を記載した賃料の請求書を発行すると、テナントは支払った賃料から仕入税額控除として消費税を差し引けます。
一方、免税事業者の方は、登録しない対応方法も可能です。
テナントの賃料を、消費税分を差し引いた金額にすると、インボイスは不要になります。
賃料減額分の収入は減少しますが、経過措置により、令和8年9月末までは80%、その後令和11年9月末までは50％まで仕入税額控除の対象です。
消費税額すべてを減額せず、経過措置に則した金額での対応方法も利用できるため、テナント側と話し合ってみましょう。

事業用物件を購入したときの対応方法がポイント？

テナント用物件を購入した場合、免税事業者であっても、購入した価格の消費税は仕入税額から控除できます。
消費税は、売上にかかった消費税から、仕入にかかった消費税額を差し引いた金額を、納税する仕組みです。
支払った金額が多いときは、差額を還付として受け取れますが、売主が免税事業者のときはインボイスに対応した請求書ではないため、還付の対象になりません。
現在、不動産を所有している方は、ほとんどは免税事業者のため、今後は、取引先を課税事業者にすることになります。
とはいえ、テナント向け物件を購入するのは稀であるため、取引先を限定しないで多くの物件を選べる対応方法が現実的です。

インボイス制度に登録する？しない？

現在、課税事業者の方は登録しなければなりませんが、免税事業者の場合は登録するのは任意になります。
課税売上があっても、住宅用のみの賃貸物件を手掛けており、1か月以上の契約だけの場合は、登録は不要です。
テナント物件を運用している場合、入居者が免税事業者であれば登録しないままでも影響はありません。
しかし、入居者が課税事業者のときは、インボイス対応の請求書を求める可能性もあり、登録するかの検討が必要です。

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インボイス制度を賃貸経営で運用するための手続きとは？

賃貸経営者がインボイス制度を利用するためには、手続きをおこなってから運用します。
令和5年10月からの運用ができなくとも、手続きが完了できれば対応可能です。
制度を利用するか迷っている場合も、手続き方法だけは知っておくと、テナント物件の入居者との話し合いに役立ちます。

免税事業者が運用するための手続きは？

はじめに、消費税の免税事業者から、課税事業者への変更手続きが必要です。
「消費税課税事業者選択届出書」を、管轄する税務署に提出するだけで完了します。
消費税の申告は、確定申告の際、3月31日までに申告書を作成し、納税するスタイルです。
課税売上高が5,000万円未満の事業者は、売上額から仕入れにかかった消費税額を「みなし仕入れ率」によって計算する簡易課税制度が利用できます。
不動産賃貸業のみなし仕入れ率は40％に決まっており、賃料収入に対しては、この割合でおこなう制度です。
簡易課税制度を利用するためには、課税事業者として手続きをおこなう際に「消費税簡易課税制度届出書」の提出も必要です。
通常の事務作業の増加にくわえ、消費税の申告手続きなど事務方は負担が増えるため、手続きをおこなう前に対応できるか見極めましょう。

インボイス制度に則した請求書を発行するための手続き

課税事業者になっただけでは、インボイス制度は利用できません。
適格請求書発行事業者として登録するための手続きをおこなって、初めて利用できる仕組みになっています。
適格請求書発行事業者登録申請書を、所轄のインボイス登録センターに郵送すると手続きは完了です。
e-Tax（電子申請）で手続きをする場合は、本人はもちろん、税理士が代理申請することもできます。
税務署からは、登録番号が記載してある登録通知書が届きますので、内容を確認しておきましょう。

適格請求書は通常の請求書と何が違う？

インボイス（適格請求書）には、通常の請求書に記載する内容の他に、適格請求書発行事業者である登録番号を記載しなければなりません。
税率ごとに区分した消費税額等や適用税率なども記載するのが条件です。
様式などに定型はないため、適格請求書に対応したアプリが発行する請求書や、市販の請求書を利用できます。

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まとめ

インボイス制度とは消費税の仕入額控除に関する仕組みであり、テナント物件には対応が必要ですが、住宅用賃貸物件だけの経営者は手続き不要です。
課税事業者になり、制度への登録申請を済ませると手続きは完了します。
登録をしない対応方法もありますが、経営の多角化を目指す場合は手続きをおこないましょう。