賃貸経営には管理会社との契約は必須？管理会社の概要と選び方をご紹介

賃貸物件の管理や運営をおこなう場合、すべての業務を所有者がおこなうことは難しいため管理会社に依頼するケースが多いでしょう。
管理会社選びによって収益が左右されると言っても過言ではなく、不動産投資を成功させるには、良い管理会社を選ぶことが大切です。
そこで今回は、賃貸管理会社とはなにか、管理会社の選び方や、管理会社探しが不要なケースについてご紹介します。

賃貸管理会社とは？

投資用の不動産を購入したら、入居者を探し、持続して居住してもらうために管理体制を整えなければなりません。
賃貸経営をおこなうときは管理会社と契約をして、管理業務などの実務を代行してもらうケースが多いでしょう。
契約前に、賃貸管理会社とはなにかを知っておきましょう。

管理会社の仕事内容

管理会社の仕事内容は大きく2つあり、入居者管理業務と建物管理業務です。
入居者管理業務とは、簡潔に言うと入居者が快適に生活できるように支援することです。
入居者が賃貸物件で満足する暮らしを得られれば、不満が原因で退去することが防げるので、所有者にとってメリットになるでしょう。
具体的な業務は、入居者の募集業務や内覧の対応、入居者のトラブルやクレームの対応、家賃の受け取り、退去するときの手続き業務などです。
賃貸物件が整っていても入居者がいなければ収益は見込めないので、効率の良い入居者の募集活動は管理会社の業務のなかでも重要と言えるでしょう。
また賃貸物件での住民トラブルは珍しいことではなく、騒音やゴミ出しの問題など、苦情処理の対応も求められます。
そのほか、退去するときにも、書類の手続きや原状回復が必要な部分の確認、修繕にともない発生する費用の精算などさまざまな業務が発生します。
次に、建物管理業務とは、賃貸物件の資産価値を守るためにおこなうもので、入居率の維持には大切な業務と言えるでしょう。
駐車場やエレベーターなどの共有スペースの管理が行き届いていないと、入居者の不満につながります。
さらに、建物は不衛生な状態で放置されると劣化スピードが早くなり、資産価値の低下につながることも知っておきましょう。
賃貸物件によって長く高収益を得るためには、設備や建物の適切なメンテナンスが大切です。
また、エレベーターや貯水タンクが設置されている賃貸物件は、定期的な検査をおこなうことが法律で定められています。
建物管理業務とは日常的な清掃や点検、法的な検査によって、建物の安全性を維持するものと認識しておきましょう。

管理会社の契約形態

管理会社と契約する方法として、「管理代行契約」と「サブリース契約」の2種類の契約形態があります。
形態の違いを知っておくと、管理会社との手続きがスムーズに進むでしょう。
管理代行契約とは、所有者の代わりに管理会社が管理業務をおこなう契約で、一般管理契約や集金代行契約とも呼ばれています。
所有者が家賃や敷金など賃貸借契約の内容を決められるので、家賃収入が最大化する点がメリットだと言えるでしょう。
管理代行契約では、家賃は所有者に支払われ、所有者は管理会社に管理業務の手数料を支払うお金の流れになります。
管理代行契約の大きな特徴は、入居者がいないと家賃収入が入らないという点です。
入居者がいない時期をできるだけ作らないようにする必要があるでしょう。
次に、サブリース契約の内容を管理代行契約との違いを含めて整理していきましょう。
サブリース契約とは管理会社が賃貸物件を借り上げて、入居者と直接契約をおこなう形態です。
そのため所有者の手間は最小限で、賃貸経営にかける時間をできる限り減らしたい方におすすめの方法です。
サブリース契約のメリットであり管理代行契約と異なる点は、入居者がいなくても家賃収入が保障されているところでしょう。
サブリース契約では管理会社から所有者に定額の保証賃料が支払われるため、安定した不動産収入が得られます。
ただし相場賃料の90～95%が一般的な保証賃料であり、高い収益が見込めないことは理解しておく必要があるでしょう。

賃貸管理会社の選び方とは？

賃貸物件の所有者がすべての管理をおこなうことは専門的な知識や経験が必要になるため、管理会社が代行するのが一般的です。
管理会社の質によって家賃収益が左右されるため、選び方をおさえておきましょう。
管理会社の選び方のポイントを3つご紹介します。

選び方のポイント①集客力

賃貸物件の運営は入居者がいないことには成り立たないので、管理会社の集客力は重要なポイントになるでしょう。
入居者がいない状態は、収益が入らないうえに物件の維持管理費用は発生するので、所有者にとってマイナスしかありません。
不動産会社の集客力を判断するには、「不動産ポータルサイトを適切に活用しているか」「入居率や平均空室期間の実績は安定しているか」を確認すると良いでしょう。
不動産ポータルサイトとは、賃貸物件情報をインターネットやスマートフォンのアプリで公開しているサービスです。
複数の写真や文言が掲載され、物件の魅力が十分に伝わる内容になっているか確認すると良いでしょう。
また、ほかに扱っている物件の入居率や平均空室期間を参考にすることも選び方としておすすめの方法です。

選び方のポイント②トラブル発生時の対応

管理会社の選び方の2つ目として、トラブルが発生したときにどのように対応してくれるかをチェックすると良いでしょう。
所有者と入居者の間に入ってトラブルを対応してくれることが管理会社を利用するメリットですが、対処法に問題があると裏目にでてしまう可能性があります。
これまでトラブルが起こったときにどのように解決したか事例を聞いておき、入居者の信頼を得られるかを確認しておきましょう。
また定休日の窓口やコールセンターの有無を確認し、対応力を見極めておきましょう。

選び方のポイント③管理費の金額

管理会社に支払う金額も選び方のポイントとして重要です。
管理費は長期的に支払うものなので、高すぎると収入を圧迫してしまいます。
一般的には家賃収入の3～8%と言われているので、相場からかけ離れていないかどうかを確認しましょう。
管理会社によっては設備のメンテナンスは別途徴収する契約などがあるので、事前に確認することが大切です。

賃貸管理会社探しが不要なケースとは？

賃貸物件を運営するときには事前に所有者が管理会社を選ぶことが多いですが、なかには管理会社探しが不要なケースがあります。
管理会社探しが不要なケースについて見ていきましょう。

管理会社探しが不要なケース①自主管理をおこなう

賃貸業務を所有者がおこなう自主管理の場合は、管理会社探しは不要です。
自主管理を選択すると管理費が節約できるので、収益性を重視する方には良い方法でしょう。
管理会社探しや契約が不要なので、時間や手間がかからず、すぐに不動産賃貸業が始められます。
ただし、入居者の募集や家賃の回収、建物のメンテナンスなど、広範にわたる業務をご自身でおこなわなければならないデメリットがあります。

管理会社探しが不要なケース②オーナーチェンジ物件

購入した不動産がオーナーチェンジ物件の場合は、管理会社探しが不要なケースが多いでしょう。
過去の入居率や管理状況に問題がない限り、別の管理会社とあらためて契約するより、同じ管理会社に依頼するほうがスムーズに運営が進みます。
これまでの管理実績を確認し、良好な管理状態が継続できているかを確認しましょう。

まとめ

賃貸経営において、所有者と管理会社の関係性は「長く」「密」であるため、管理会社の概要や選び方を知っておくことは大切です。
管理会社の選び方で、運用の良し悪しに差が出ることは珍しくありません。
ただし運営方法や賃貸物件によっては管理会社探しが不要な場合があるので、まずは状況を確認しましょう。