古い家を売却する方法とは？古い家の基準や売却の注意点を解説！

中古住宅の売却を検討するときは、家の価値がどれぐらい残っているのか気になる方も多いかもしれません。
家の価値を調べる際は、古い家と呼ばれる基準について確認しておきましょう。
今回は、売却前に確認しておきたい古い家と呼ばれる基準や売却方法、注意点について解説します。
東京都内をはじめ埼玉県川口市や神奈川県麻生区、多摩区で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却で確認しておきたい古い家の基準とは

十分に住める古い家でも、売却前に家の価値はないものとして査定されることがあります。
まだ住める家でも価値がないと判断されるのには、どのような基準があるのか確認しておきましょう。

法定耐用年数

家は築年数とともに価値が減少し、いずれは土地のみの値段となってしまいます。
実は、どの時点で古い家と判断されるかという基準は、明確に定められていません。
ただし、不動産売却において、古い家と判断される基準は法定耐用年数を参考にすることが一般的です。
法定耐用年数とは、価値を公平に判断するために国が設定している期間のことです。
法定耐用年数は建物の構造によって異なります。

• 木造・合成樹脂造：22年
• 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造：47年

一般的な木造住宅の耐用年数は22年とされ、20年を過ぎるころには査定時に家の価値が反映されないことが一般的です。

耐震性能

同じように古い家と判断する基準の1つに、耐震基準があります。
耐震基準とは、強い地震が来ても耐えられる住宅を建築するよう建築基準法によって定められている基準です。
耐震基準は、1981年以前に建てられた旧耐震基準、それ以降に建てられた新耐震基準に分けられます。
旧耐震基準では、震度5強程度の揺れに倒壊や崩壊しない強度が求められていました。
一方、新耐震基準では、深度6～7強程度の揺れに倒壊や崩壊しない強度が求められています。
旧耐震基準の家は古い家とみなされ、売却時の査定にも影響します。
自宅が旧耐震基準なのか新耐震基準なのかを調べるには、建築確認済証の交付日を確認することが必要です。
建築確認済証の交付日が、新耐震基準が施行された1981年6月1日以降であれば、新耐震基準の家に該当します。

古い家を売却する方法とは

法定耐用年数や耐震基準から古い家と判定されたとしても、まだ十分に住める家から老朽化している家まで、物件ごとに状態が異なります。
不動産売却では、それぞれの状態に合わせた売却方法を検討することが大切です。
古い家と判定されたときの3つの売却方法をご紹介します。

古家付き土地として売却する方法

中古住宅としての売却が難しい場合は、古家付き土地として売却する方法があります。
中古住宅として売り出せば、中古の一戸建てを探している方にしか物件をアピールすることができません。
しかし、古家付き土地として売却すれば、土地を探している方にも物件をアピールすることができます。
近ごろでは、リフォームやリノベーションをおこなう前提で物件を探す方も増えています。
自分好みの家にリフォームしたい方にとっては、土地のみの値段で家を購入できることが魅力となるでしょう。
なお、買主が家の解体を希望する場合は、解体費用の値引きを要求される可能性があります。

解体して更地として売却する方法

老朽化が進み、リフォームやリノベーションも難しい状態ならば、解体し更地として売却する方法もあります。
買主にとっては解体の手間もかからずすぐに家を建てられることから、古家付き土地よりも売却がしやすいです。
更地の土地を探している買主も多いため、早期売却の効果が期待できます。
ただし、解体費用には100万円以上かかることが多く、売却益が入る前に解体費用を用意しなければならないことから、解体を躊躇される方も多いでしょう。
早めに解体した方が良いケースは、崩壊の恐れのあるような古い家の場合です。
なぜなら、家を放置していれば台風や地震などで家が倒壊する恐れがあり、近隣に被害を及ぼす可能性があるためです。

一部をリフォームする

まだ十分住める家ならば、一部をリフォームしてから売却する方法もあります。
キッチンや洗面所などの水回りをリフォームすると、購入希望者からの印象を良くする効果があります。
ただし、リフォームはお金をかければかけるほど高く売れるという訳ではないことに注意が必要です。
リフォーム内容が購入希望者の好みに合わなければ、リフォームしたことが逆効果になる可能性もあります。
リフォームをしてから売却するか迷っている場合は、不動産会社とも相談しながら決めると良いでしょう。

古い家の売却で知っておきたい注意点とは

古い家を売却する際は、通常の売却とは異なる注意点があります。
古い家の売却で知っておきたい注意点を確認しておきましょう。

再建築不可物件かどうかを確認する

古い家の売却での注意点は、再建築不可物件かどうかを確認することです。
再建築不可物件とは、建築基準法で定められた接道条件を満たしていないために、再建築ができない物件のことです。
再建築不可物件は、リフォームやリノベーションはできますが、新たに建て直すことができません。
再建築不可物件は、建築基準法が設けられる前の古い家で見られることがあります。
一般的な住宅よりも担保評価が低いため、住宅ローンを組むことが難しく、買主がなかなか見つからない可能性があります。
ただし、セットバック（後退）や隣地から土地の購入をおこなうことで、再建築が可能になる場合もあります。

契約不適合責任に注意する

古い家の売却で気を付けたい注意点は、契約不適合責任に問われないようにすることです。
契約不適合責任とは、買主に引き渡した物件が契約内容と異なる場合に、売主が責任を負うというものです。
たとえば、雨漏りやシロアリ被害、設備の故障など、不動産の不具合を買主に伝えないまま契約すると、契約不適合責任を追及される可能性があります。
買主が契約不適合責任で売主に追及できる権利は、修繕や代替物の要求ができる追完請求、代金減額請求、契約の解除や損害賠償請求です。
売主が不具合について知っていたかどうかは関係なく、契約書に記載されているかが問題となるため、家の不具合箇所をしっかりとチェックすることが大切です。

境界線を確認する

古い家では、境界線がずれていたり境界標がなくなっていたりと、境界線があいまいになっている場合があります。
これまで隣地の方とトラブルが起きていないからといって、境界線があいまいのままで売却することはできません。
購入後に境界線が問題となり、トラブルに発展する可能性もあります。
そのため、はっきりとしていない境界線は土地家屋調査士に依頼し、正しい境界線を確定してもらうことが必要です。

まとめ

古い家の判断基準や売却方法、売却前に確認しておきたい注意点についてご紹介しました。
古い家と判断される明確な基準はありませんが、不動産売却では法定耐用年数や耐震基準を基準として家の査定額を算出します。
古い家の売却の注意点は、再建築不可物件や契約不適合責任、境界線について確認することです。
弊社は、東京都調布市周辺エリアで不動産取引のサポートをおこなっております。
古い家の売却方法でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。