不動産売却における事故物件とは？事故物件の売却方法と注意点

相続により取得した不動産や、賃貸物件としていた不動産などで事件や事故が起きてしまった場合、その不動産は事故物件に該当する可能性があります。
もし事故物件であれば、売り出してもなかなか買主がみつからないケースが多くあります。
しかし、売却できないわけではありません。
そこで今回は、東京都近郊で不動産売却をご検討中の方に向けて、どのような不動産が事故物件となるのか、また事故物件の売却方法と注意点について解説します。

不動産売却における事故物件とは？心理的瑕疵と告知義務

そもそも、不動産売却における事故物件とはどのような不動産を指すのでしょうか。

事故物件とは

事故物件とは、自殺や他殺など人の死に関わる事件や事故が発生したなど、心理的瑕疵のある不動産を指します。
心理的瑕疵とは、購入者が心理的に嫌悪感を抱いたり、快適に過ごせないと思わせる状態のことですが、感じ方は人によって差があるため判断が難しいところです。
そこで、その事案に関して、買主に告知する義務がある場合には事故物件に該当すると考えるとわかりやすいでしょう。
告知義務の必要性については、2021年に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しています。
このガイドラインによると、病死や老衰などの自然死、転倒事故や誤嚥など日常生活の中での不慮の死については、原則として買主に対する告知義務はないものとしています。
事故物件は心理的瑕疵のある不動産のこと
不動産売却における心理的瑕疵には、次のようなことが挙げられます。

• 殺人事件や自殺、火事などの事故死があった
• 孤独死があり長時間放置された
• 隣地がゴミ屋敷
• 近隣に宗教団体施設や暴力団事務所がある

このように、人の死に関すること以外でも、買主が不快に感じる状況は心理的瑕疵に該当します。
事故物件には告知義務が生じる
不動産売却において事故物件かどうかを判断するには、告知義務があるかどうかが重要となります。
その事案について告知義務がないのであれば、基本的に通常の物件として売却が可能です。
国土交通省のガイドラインでは、他殺・自殺・不慮の事故以外の事故死、原因が明らかでない死亡があった場合には告知義務があるとしています。
また、自然死や不慮の事故であっても死亡後長時間放置されたことに伴い特殊清掃をおこなった場合には告知義務があるとしています。
事故物件は通常の物件と比べ相場が安い
もし売却予定の不動産が事故物件に該当するのであれば、需要が低いことから市場相場どおりの価格で売ることは難しくなります。
個々の事案により異なりますが、自殺の場合で3割前後、他殺の場合で5割前後、相場価格から安くなることが一般的です。

不動産売却前に知っておきたい！事故物件を売る方法

事故物件は、通常の不動産売却と比べて売却しにくいことが一般的です。
では、事故物件を手放したい場合はどうしたら良いのでしょうか。

事故物件を売るための3つの方法

そこで、不動産売却前に知っておきたい、事故物件を売るための3つの方法をご紹介します。

• 相場より安く売り出す
• 時間が経過してから売却する
• 更地にして売却する

どのような心理的瑕疵があるかによって適した方法は異なるため、ご自身の物件に合う方法を検討してみましょう。
相場より安く売り出す
心理的瑕疵のある事故物件を好んで購入するという方はあまりいないでしょう。
しかし、相場より安い価格で売り出すことで興味を示す方が現れる可能性があります。
心理的瑕疵に対する感じ方は人それぞれなので、事故物件だということをさほど気にしない方にとっては安さが魅力となり得るのです。
時間が経過してから売却する
心理的瑕疵となる事案が発生してから、ある程度の時間が経過してからであれば売却しやすくなる可能性があります。
周囲の方々の記憶に新しい事件・事故直後では売却しにくい事故物件も、時間の経過とともにそのことを気にする方も減ってくるはずです。
ただし、不動産売却における告知義務には期間の定めがないため、何年経てば大丈夫という明確な基準はありません。
更地にして売却する
建物内で起きた事件や事故ならば、建物を解体して更地として売却する方法が有効なケースもあります。
建物を解体することで告知義務がなくなるというわけではありませんが、建物が残っていなければ気にならないという購入希望者もいるでしょう。
解体費用は発生しますが、売却できる可能性は高まるといえます。

事故物件の売却は不動産買取がおすすめ

事故物件ように、通常の売却が困難な不動産は不動産会社による買取がおすすめです。
通常の売却方法では買主探しから始めなくてはなりませんが、買取では不動産会社が直接買主となるため、すぐに売却することができます。
一般的に、買取のデメリットとして相場価格より安い点が挙げられますが、事故物件の場合にはそれでなくてもある程度の値引きが必要なため、デメリットにはならないと考えられます。
できるだけ早く事故物件を手放したいという方は、不動産会社による買取を検討してみると良いでしょう。

不動産売却において事故物件を売るときの注意点は？

不動産売却において、事故物件を売るときの注意点を2つご紹介します。

注意点①大幅な値引きが必要とは限らない

1つ目の注意点として、事故物件だからといって必ず大幅な値引きが必要とは限らない点が挙げられます。
事故物件を売却する際は、相場価格よりある程度の値引きをして売り出すことが一般的ですが、大幅な値引きをしなくても購入希望者がみつかることもあると覚えておきましょう。
まず、事故物件だとしても立地条件の良い物件は、大幅な値引きをせずに売却できる可能性が高くなります。
主要駅の近くや、周辺にスーパーマーケットや銀行、病院があるといった生活利便性の高い物件などでは、それほど価格を下げずに購入希望者が現れると考えられます。
また、不動産売却において、購入希望者が事故物件の持つ心理的瑕疵をどう捉えるかによっても必要な値引き幅は異なります。
たとえば、人の死は日々各地で発生していることだからと全然気にしないという方もいれば、どんなに安くても住みたくないという方もいます。
つまり、告知義務を満たしたうえで購入希望者が納得している価格であれば何の問題もないのです。

注意点②告知義務をきちんと果たすことが重要

2つ目の注意点は、不動産売却における告知義務をきちんと果たすことが重要である点です。
不動産売却において、なぜ心理的瑕疵を告知しなくてはならないのでしょうか。
それは、心理的瑕疵が物件購入の判断に重要な影響を及ぼすと考えられるからです。
購入希望者は、さまざまなポイントを総合的に判断して住まいの購入を決定しますが、事故物件であることを知らされずに契約をして、あとからその事実を近隣住民などから聞いたとしたらどうでしょう。
事故物件であると告知されていたら契約しなかったと、あとからトラブルに発展する可能性があるのです。
実際に、告知義務を怠った場合に損害賠償を請求されるといったトラブルに発展するケースもあるため、告知義務はきちんと果たしましょう。
ただし、告知義務については法律で厳格に定義されているわけではありません。
不動産売却において、どこまでを告知すべきかは臨機応変に考える必要があるのです。

まとめ

事故物件に該当するかどうか、起こった事案について告知義務が生じるかどうかの判断は単独でおこなわず、事前に不動産会社へ相談することが大切です。
事故物件をすぐにでも手放したいという方は、買取を検討すると良いでしょう。
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