雑種地を売却する方法とは？地目の種類と確認方法もご紹介

土地にはそれぞれ地目が必ず定められており、それぞれ活用方法や用途が異なります。
とくに気を付けなければならないのが「雑種地」の地目で、売却に影響することもあるため注意が必要です。
そこで、雑種地を売却したい方に向けて雑種地とはなにか、また雑種地の地目の種類を確認する方法と売却方法をご紹介していきます。
東京都調布市付近での雑種地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

売却前に把握しておきたい地目の種類「雑種地」とは？

ここでは、雑種地とはどんな土地を指すのか、また地目の種類を売却前に確認する理由についてもご紹介します。

雑種地とは

土地は23種類の地目で分類されており、ほかの22種類のいずれにも該当しない土地を「雑種地」と呼んでいます。
地目は、その土地の現況や利用目的、また土地全体の状況により不動産登記法で定められています。
地目の種類には、宅地、山林、田、畑、雑種地などがあり、地目の種類によっては建物を建設することができません。
では、雑種地とはどのような状態の土地のことを指すのでしょうか。
雑種地とは、以下のような土地を指します。

• 駐車場
• 資材置き場
• ゴルフ場
• テニスコートの敷地など

このような雑種地はあらゆる場所で見られるため、決して少ない数というわけではありません。
また、雑種地は特別に用途があるわけではないため、家が建っている土地の地目が雑種地というケースもあります。

売却する際は事前に地目の種類を確認する

土地を売却する際は、必ず地目の種類を確認する必要があります。
なぜなら、住宅地として売却しようとしていても、地目が「田」や「畑」になっていたらすぐに売却できないというケースもあるからです。
具体的には、田・畑などの農地は制限があることから、住宅を建てる際は所定の手続きが必要になるからです。
また、23種類の「登記地目」のほかにも、現在の土地の用途で判断された「現況地目」があります。
固定資産税や相続税などの税金は、登記地目ではなく現況地目を基準に算出されており、それぞれの地目ごとに軽減措置などが定められています。
つまり、登記上は「雑種地」で現況は「宅地」といったケースは、現況を優先して宅地として扱われるということです。
そのため、登記上と現況の地目が異なる場合は、とくに注意が必要です。

売却したい土地は雑種地？地目を確認する方法とは

前述のとおり、地目の種類は必ず売却前に確認しておく必要があります。
地目を確認する際は「登記地目」と「現況地目」をそれぞれ確認しておくようにしましょう。

登記地目を確認する方法

登記地目を確認する方法は以下のとおりです。
登記記録を確認する
地目の種類を正確に確認したいのならば、法務局から「登記事項証明書」を入手しましょう。
登記事項証明書は、法務局の窓口だけでなく郵送やオンラインで請求することも可能です。
登記事項証明書の交付手数料は下記のとおりになります。

• 窓口請求：600円（窓口受け取りの場合）
• オンライン請求：480円（窓口受け取りの場合）
• オンライン請求：500円（郵送受け取りの場合）

オンライン請求の場合は、受け取り方によって手数料が異なるため注意が必要です。
また、登記地目だけを確認したい場合は「登記事項要約書」を450円にて取得することができます。
入手方法は、登記・供託オンライン申請システムを利用して発行することができます。
登記事項証明書よりも安価で入手できますが、公的な場面では利用できないケースもあるため、注意しましょう。

現況地目を確認する方法

現況地目を確認する方法には「目視」と「固定資産税納付通知書」の2つの方法で確認することができます。
現況地目の確認方法①目視で確認する
地目を確認する1つ目の方法は、土地がある場所まで出向き「目視」で確認する方法です。
目視のため費用などはほとんど必要ないため、手軽に確認することが可能です。
目視で確認する際は、隣地との境界や接道状況を見て判断します。
しかしこの方法は、あくまでも簡易的な方法だと考えておきましょう。
現況地目の確認方法②固定資産税納付通知書
現在の土地の状況で判断される「現況地目」を正確に知りたい場合は「固定資産税納付通知書」で確認することができます。
現況地目を基準に固定資産税は算出されるので、毎年送付されてくる土地の「課税明細書」や「評価明細書」に現況地目が掲載されています。
また、同時に登記地目を確認することも可能です。
現況地目は、前述のとおり目視でも確認することはできますが、正確な判断ができるとは限りません。
そのため、正確に現況地目が知りたい場合は、公的な書類の「固定資産税納付通知書」で確認することをおすすめします。

雑種地を売却する方法とポイント

売却したい土地を確認して「雑種地」となっていた場合、どのように売却をしたら良いのでしょうか。
ポイントとともにスムーズに売却する方法をご紹介します。

売却ポイント①市街化調整区域がどうか確認する

まず、雑種地の土地を売却する前に確認しておきたいのが「市街化調整区域」かどうかです。
市街化調整区域とは、市街化を抑制するために定められたエリアで、原則その土地には建物を建てることはできません。
市街化区域に位置している場合は、問題なく売却することはできますが、市街化調整区域となれば売却が難しくなることがあります。
また、現在建物が建っているから大丈夫なエリアとは一概には言えないため注意が必要です。
というのも、市街化調整区域に指定される前に建てられた家である可能性もあるからです。
売却したい土地が市街化調整区域かどうかは、その土地を管轄する自治体の窓口やホームページで確認することができます。
なお、市街化調整区域であっても、条件によっては建物が建てられるように用途変更が可能なケースもあるため、各自治体で相談してみることをおすすめします。

売却ポイント②地目を変更して売却する

地目が雑種地である場合は、宅地へ地目を変更して売却することをおすすめします。
地目が雑種地のままだと、土地の価値が下がってしまい住宅ローンの融資が受けられない、もしくは減額されるといったケースもあります。
買主も住宅ローンの融資が受けられないとわかれば、購入を見送ることもあるでしょう。
そのため、買い手が付きやすい「宅地」に地目を変更して売却するのがおすすめです。
地目の変更手続きはそれほど難しいことではないため、できれば事前に変更をしておくと良いでしょう。

売却ポイント③不動産会社に買取してもらう

雑種地の土地をできるだけ早期に売却したいという場合は、不動産会社へ直接買い取ってもらうという活用方法もあります。
仲介の場合と異なり、買主を探す必要がないためスムーズに売却することが可能です。
買取価格は通常の売却よりも低くなりがちですが、すぐに現金化できるためメリットも大きいです。

まとめ

雑種地とはどんな土地のことを指すのか、また所有する土地の地目を確認する方法、雑種地を売却する方法についてご紹介しました。
売却する予定がある場合は、まずは地目を確認し、必要があれば地目を変更することで、スムーズに売却することができます。
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