自主管理で賃貸経営は可能？家賃回収業務から見る管理の難しさ！

賃料収入は自分が労働しなくても収入を得られる方法の1つですが、すべての業務を自分1人で管理しようとすると、サラリーマンとして働くよりも厳しい業務が待ち受けています。
ここでは家賃回収業務に着目し、自主管理する場合にどのような方法があるか、自主管理におけるデメリットまでを解説します。

家賃回収を自主管理する場合に可能な3つの方法

家賃は賃料収入の重要な収入源ですが、滞納されるリスクが高く、管理を外注すれば手数料が発生してしまいます。
大家であるご自身のみで家賃回収を自主管理するには、実行可能な次の3つの方法から選ぶことになるでしょう。

大家が指定する口座へ入居者に振込をおこなってもらう

まずは家賃回収でもっとも一般的な方法である指定口座への振込ですが、この方法は指定した期日までに入居者が振込をおこなうため、正確な入金日が確定していません。
期日を過ぎてしまった場合には、そのまま滞納となるリスクとともに、入居者へ家賃が未払いであることを連絡する必要もあります。
期限までの数日間で家賃がきちんと支払われているか、金額に間違いがないかを1つずつ確認しなければならず、自主管理するにはやや手間だと言えるでしょう。
また、利用している銀行が異なる場合に発生する振込手数料は入居者が負担することがほとんどですが、手数料の負担を不満に思われる方もいらっしゃいます。

昔ながらの直接手渡しによる家賃回収なら集金

振込ではかかってしまう手数料も、直接現金を手渡しする昔ながらの集金なら、余計なお金をかけずに家賃回収が可能です。
ただし、直接手渡しが原則となるため、わざわざ入居者のいる部屋まで出向かなければならず、留守だった場合には出直す必要があります。
経営する賃貸物件が多いと、集金するだけで1日の時間を使い果たしてしまう可能性も考えられるため、現実的な回収方法とは言えないでしょう。

今時はクレジットカードでの支払いも可能

近年、家賃の支払い方法として増えてきているクレジットカード払いは、毎月決まった日付で決済されるので自主管理しやすい方法です。
しかし、クレジットカードが決済されるまでに1～2か月のタイムラグがある、決済金額の5%前後の手数料を支払わなくてはならないなどのデメリットがあります。
クレジットカードで家賃を支払う入居者には、カードのポイントが貯められるなどのメリットがありますが、大家にとっては収益を減らしてしまうことにもなるため、導入する判断が難しいでしょう。

自主管理物件の家賃回収を管理するならオフィスソフトや専用アプリが簡単

どの業界の事務作業でも、オフィスソフトを使用していない企業はないほど、ExcelやWordは一般的に普及しており、回収状況を管理するにも便利です。

Excelで表を作成すれば自主管理台帳ができる

オフィスソフトでも表として扱いやすいExcelは、家賃の回収日や金額、月ごとの金額の合計や滞納のチェックなども一括でおこなえます。
基本は、物件名・入居者の名前・家賃や駐車場使用料などの合計金額・入金日などの項目を入れた表を作成し、入金を確認したら日付や金額を入力していきます。
表は基本の形式が完成してしまえば、あとはコピーして使いまわせるので、経営する物件が増えても問題はありません。
ただし、物件数が少ない場合にはすべてを手作業でおこなっても作業時間は僅かですが、多数の物件を管理する場合には手作業では時間がかかり過ぎてしまうでしょう。
その際、SUM関数やIF関数などを活用すると手作業で入力する項目を減らせるので、作業を大幅に減らせます。
たとえば、入金予定の金額よりも少ない金額の場合には、入金された金額のマスに色を付けたり、別のマスに◯や×などのマークを表示させたりすることが可能です。
必要な情報を入力するだけで、ひと目見ればチェックが完了できる形に表を作成することができれば、自主管理を可能にするでしょう。

家賃管理専用のアプリやソフトならチェックだけ！

自分で表を作成したり、SUM関数やIF関数を入力したりするのは難しいという方は、専用のアプリを活用すると良いでしょう。
家賃管理に特化したアプリやソフトであれば、管理する物件数が多くてもチェックは自動でおこなわれ、自主管理の手間を大幅に減らしてくれます。
しかし、大きなメリットを受ける代わりにサービス範囲や料金はさまざまで、手間を省いた分だけ料金は高くなります。
月々の使用料金は数万円程度ですが、初期の導入費用が高額であったり、必要なオプションサービスを追加したりすると、結果として支払いが高くなってしまうケースが少なくありません。
確かに手間は省けますが、家賃収入で得た利益の大半が管理費用に充てられてしまっては意味がないので、導入する前にシミュレーションしてみることをおすすめします。

家賃回収業務はハード！自主管理の避けがたいデメリットを解説

家賃回収を管理することだけに特化するならば、専用アプリやオフィスソフトを活用することで負担を減らすことはできますが、自主管理には避けがたいデメリットがあります。

賃貸経営を自主管理する場合におこなうべき業務内容

賃貸物件を自主管理で経営するとした場合、おこなうべき業務内容は多岐に渡り、1人ですべての業務をやり切るのは困難です。
たとえば、入居者の募集、建物の安全管理、退去が出た際の室内クリーニングの手配、家賃回収と入金確認、滞納者への対応、新規賃貸借契約書の作成、契約更新の手配などがその一部です。
自主管理することで大幅なコスト削減は叶えられますが、それにはご自身の時間を大幅に割かなければならず、作業そのものが負担となってしまうことが考えられます。
賃貸物件の経営を本業とするならば、時間の都合も付けやすいのですが、副業の1つとしておこなう場合の自主管理は厳しいです。
家賃の未払いがあった場合には直接回収に出向いたり、支払いをするよう説得したりするなど、すぐに対応しなければならない業務は多々あります。
書類の作成や建物の管理などに関しても、専門的な知識がなければ実行するのは難しく、インターネットで調べた知識だけでは対応しきれません。
トラブルがあった際には夜間でも対応する必要に迫られるケースもあるため、個人で管理をおこなうにはデメリットをよく考える必要があるでしょう。

手間を最小限に省くには管理委託がおすすめ

家賃回収を含めた賃貸物件の経営では、肉体的にも精神的にも負担のかかる業務が多いことから、信頼できる不動産会社に管理を委託することをおすすめします。
管理を委託すると、入居者の募集や各種書類の作成、契約更新時の対応からトラブル時の対応までを一括して任せることが可能です。
もちろん家賃回収業務も依頼することができるので、賃貸物件を経営される方は最終的なチェックをおこなうだけで管理業務が完了します。
個人ではなく企業として対応するため、急なトラブルでもすぐに対応でき、入居者にも大家にも快適な賃貸物件となるでしょう。
導入するには費用がかかりますが、それに見合うだけのメリットは確実なため、ご自身の賃貸経営の規模やスタイルから導入を検討してみましょう。

まとめ

賃貸物件の経営は個人でおこなうことも可能ですが、経営する規模や副業でおこなうなどのスタイルの違いから、管理会社に一任したほうが良いケースもあります。
ご自身がどのような賃貸経営をおこなっていきたいか、まずは理想となるイメージを具体的にし、必要なサービスを取り込んでいきましょう。