収益物件を高く売却する方法は？手順やタイミングについて解説

収益物件の売却は、できるだけ利益を残してさらに投資したいと考える方が多いでしょう。
そのためには売却時にタイミングやポイントを自分の所有している不動産と照らし合わせることが大切です。
そこで本記事では、売却する際のタイミングや手順、ポイントについて解説します。

収益物件を売却するタイミングはいつ？

タイミングは、3つあります。
現在の所有している不動産の状況と照らし合わせながら参考にしてください。

大規模修繕の前

外壁塗装やエレベーターの修理などの大規模修繕をおこなう際は多額の出費が発生するため、見極めるタイミングの1つです。
大規模修繕をおこなうと、修繕一時金を徴収される可能性があるからです。
マンションの場合は毎月修繕積立金を徴収し、集まったお金を利用して修繕をおこないます。
しかし、劣化が大きかったために工事費用が積立金を上回った場合に一時金を徴収されるおそれがあります。
一時金が利益よりも上回る場合、出費が多くなる可能性があるので大規模修繕前が良いタイミングです。

満室の場合

なるべく部屋が満室に近い状態の時が望ましいです。
理由は2つあります。
1つ目は、空室期間が長かったり、次の入居者が見つからない場合は物件の価値が下がっている可能性があるからです。
結果的に家賃を下げざるを得ない状況になり、価格が減るおそれがあるため注意が必要です。
2つ目は、入居者がいるほうが物件としてのニーズが高いからです。
入居者がいる状態で売り出されている物件のことをオーナーチェンジ物件と言います。
オーナーチェンジ物件は入居者を探す手間がなく、購入した時点で家賃が発生するため投資家が好む傾向にあります。
したがって、できる限り満室に近い状態のときが良いタイミングです。

築20年を経過する前に

築年数もタイミングの判断材料になるでしょう。
一般的に、住宅の価値は5年目から下がっていき、20年目に節目をむかえると言われています。
築年数が経つと建物の価値は下がって行き、21年以降はほぼ横ばいになります。
そして20年目には設備の修繕や交換が必要となる時期に差し掛かり、工事費などの費用がかかるでしょう。
築古になると利回りで勝負することになるためタイミングをしっかりと見極める必要があります。
したがって築20年を迎える前がおすすめのタイミングです。
しかし築20年以降の建物は下落するリスクが低いため、安く購入してリノベーションすることで運用する投資家も多くいます。
したがって、一概に20年以降の建物のニーズがなくなるとは言いきれません。

収益物件の売却方法における手順は？

収益物件を売却する際は、不動産会社に仲介してもらって買い手を探す方法と、不動産会社に買取をしてもらう方法の2つがあります。
それぞれについて解説します。

不動産会社に仲介してもらう方法

不動産仲介とは、はじめに不動産会社に収益物件の査定をしてもらい、納得のうえで契約を結びます。
契約後、不動産会社が不動産の買い手を代わりに探してもらう手順です。
不動産仲介は収益化することを急いでおらず、できるだけ高い価格で売りたいと考えている方に向いています。
不動産会社に仲介してもらうことで、不動産を相場に近い価格設定が可能です。
しかし、買い手は決まっていないので売買契約までに時間がかかることと、仲介手数料が発生する点は把握しておいてください。
契約の種類は3つあります。

●一般媒介契約
●専任媒介契約
●専属専任媒介契約

一般媒介契約は依頼できる会社は複数ありますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社しかできないことには注意してください。
また、活動の報告回数も異なり、専任媒介契約は14日に1回、専属専任媒介契約は7日に1回と定められています。
一般媒介契約は報告回数が定められていません。
どの契約手順にせよ、特徴を理解して自分にあった不動産会社を選ぶことが大切です。

不動産会社に買取してもらう方法

不動産会社に買取ってもらう方法もあります。
不動産会社は物件を買い取ったあと、リフォームして再販売します。
急いで利益が欲しい方や、周囲に知られたくない方に不動産買取はおすすめです。
条件さえ合えば、不動産会社が買い手になり契約できるため、仲介のように買い手を探す期間がありません。
また、買い手を探す広告活動などをおこなわないので、周囲に知られず売買が可能です。
ただしデメリットが2つあります。
1つは、相場よりも安い値段設定をされることです。
不動産会社は、もしもリフォームしても売れなかった場合のリスクや諸経費などを考慮して価格を決定します。
したがって相場の7～8割程度の金額で価格設定されることは念頭におきましょう。
2つ目は、そもそも買取できないリスクがあることです。
不動産のアクセスや築年数、周辺環境によっては不動産会社が買い取ってくれない可能性もあるので注意が必要です。

収益物件を高く売却する方法とは？

収益物件を高く売却する方法としては、タイミングや利回りを考慮して、早く買い手を見つけることがポイントです。
なぜポイントになるか理由について解説します。

正しいタイミングで売却する

上述したように不動産の状況に合わせたタイミングで売却することが重要です。
ここでは不動産以外の状況を踏まえたタイミングについて解説します。
不動産を売るときに重要なのが季節です。
子どもの進級や転勤などによる環境の変化により、2～3月は住居を変更する方が増えます。
したがって、住居の需要が高まるため相場より売却価格を高く設定することが可能なので、需要が高まる時期がおすすめです。
次に、税金です。
不動産を売却すると、譲渡所得税を支払わなければなりません。
この譲渡所得税は5年目を節目に税額が異なるため、取得年数をすり合わせたうえでタイミングを図ることが大切です。

利回りを基準とした適正価格で売却する

収益物件を売りに出すときの価格は、利回りを基準に考えましょう。
利回りの計算法は直接還元法とDCF法があげられます。
直接還元法とは経費を差し引いた収益を、還元利回りで割って不動産の価格を算出する手順です。
還元利回りは、周辺地域の似ている物件の利回りや、不動産会社が公表しているエリアごとのデータを見ると数値を知ることができます。
DCF法は将来得られる予想収益と売却予想価格を現在の価格に割り引き、その合計額を算出する手順です。
現在の価格と将来の価格は、同じ金額であっても価値が異なると言われています。
なぜならば、将来得られる予想金額よりも売却して今得られるお金のほうが受け取れるうえ、すぐに投資に回せばさらなる利益が期待できるからです。

早く売却することが大事

早く売却することを意識しなければなりません。
長い間買い手が見つからないと不人気な物件であると思われてしまうおそれがあります。
買い手を作るには値下げをする必要があるため、長く売りに出せば出すほど価格が下がってしまうでしょう。
また、不動産を売却する際は土地と建物のどちらかか、もしくは両方のうちどれかのパターンです。
建物は年数が経つにつれて劣化していきます。
したがって何もしていなくても建物の価値はどんどん下がっていくため、おのずと価格も下がってしまいます。

まとめ

正しいタイミングで自分にあった手順でおこなえば収益物件を高く売却できるでしょう。
不動産の状況や税金などは専門知識が必要になるため、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。
不動産売却を検討している方の参考になれば幸いです。