液状化した土地やその上に建つ家は売却できる？注意点と方法について解説

過去に液状化したことがある土地やその上に建つ家の売却を検討する際、「売却できるのだろうか」と不安な方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そのような不動産は、注意すべき点や売却方法を知ったうえで売却を進める必要があります。
そこで今回は、土地の液状化とはどういうことなのか、液状化した土地やその上に建つ家を売却する際の注意点と方法について解説します。
調布市を中心とした東京都近郊で、液状化した土地や液状化するリスクがある土地の売却についてお悩みの方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却時に知っておくべき土地の液状化とは

そもそも土地が液状化するとはどういうことなのでしょうか。
まずは、土地が液状化する原因や起こり得る被害についてご説明します。

土地の液状化とは

土地の液状化とは、文字どおり地盤が液体のように緩くなる現象のことです。
土地が液体状になると聞いても想像しにくいかもしれませんが、土地が液状化するとさまざまな被害が発生し、その土地や上に建つ家の売却にも影響します。
ではなぜそのような現象が起こるのか、仕組みや起こりやすい土地についてご説明します。
液状化の仕組み
通常、土地は砂の粒が引っかかり合い、その隙間が水で満たされた状態で強度を保っています。
そこへ地震が起き激しく揺さぶられると、砂の粒がバラバラになり、水に浮いた状態になります。
そのあと砂が沈み、地下水が地盤の上部に移動することで、土地が液体のように緩くなるという現象が起きるのです。
液状化が起こりやすい土地
地震が起きるとどの土地も液状化するわけではありませんが、その仕組みから、以下のような土地は液状化が起こりやすいと考えられます。

• 海岸や川などに近い土地
• 川や池、海などを埋め立てた土地
• 土砂が堆積してできた土地

とくに比較的新しい埋立地は、液状化のリスクが高いといえます。

土地の液状化による被害

実際に土地の液状化が起きると、以下のような被害が発生する可能性があります。
地盤沈下
地面が沈下・陥没することによって建物など水よりも重いものは沈むため、家が傾いたり倒壊してしまったりすることがあります。
配管が破損する
地中にはガス管や下水管、水道管といった生活に必要な配管が数多くあります。
液状化によってそのような配管が破損した場合、ライフラインの一部が停止される可能性があります。
地面に亀裂が入り泥水が噴き出す
液状化が起こると地面に亀裂が入り、地盤の上部に上がってきた泥水が地表に噴き出すことがあります。
地表が泥水だらけになってしまったり、泥水以外にもマンホールなどが飛び出したりする場合があり危険です。

液状化した土地やその上に建っている家を売却する際の注意点

続いて、過去に液状化が起きた、あるいはそのリスクが高いエリアの土地やその上に建つ家を売却する場合の注意点についてご説明します。

注意点①契約不適合責任を問われる可能性がある

土地を売却する時点で液状化のリスクが不明であったとしても、売却後に地震が発生し液状化が起こると、売主は買主から契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、契約の内容と異なる瑕疵（欠陥や不具合）が発覚した場合に売主が負う責任です。
契約不適合であるとみなされると、買主から損害賠償や契約解除を求められる恐れがあります。
大きな地震による液状化は不可抗力であるといえますが、小さな地震で地盤沈下が発生した場合は、土地に瑕疵があったと判断されるかもしれません。
したがって土地を売却する際には、液状化のリスクの有無を確認しておくと安心です。
液状化のリスクの有無を確認する方法
以下のような方法で、液状化する可能性がある土地を確認することができます。

• ハザードマップを調べる
• 液状化危険度マップを確認する
• 液状化調査を依頼する

各自治体が作成するハザードマップには、洪水や津波、地震による液状化リスクなどの情報が記載されています。
また自治体によって名称が異なりますが、液状化の危険度を記載した予測図が公表されているので、ハザードマップとあわせてチェックしておくと良いでしょう。
「詳細な情報を知ったうえで安心して売却したい」という方は、地質調査を実施する業者に依頼して、液状化の危険があるかどうかを確認することも可能です。

注意点②液状化した事実を隠すとトラブルになる

過去に液状化した土地や、その上に建っている家を売却する場合は、その事実を買主に告知しなければなりません。
事実を隠して売却することは告知義務違反であるため、契約不適合責任を問われ買主とトラブルになる恐れがあります。

注意点③液状化した土地は売却価格が低くなる可能性が高い

液状化した過去がある土地の売却価格は、市場相場よりも低くなる可能性が高いといえます。
なぜなら、液状化した土地を購入した買主は、家を建てるために地盤改良工事をおこなう必要があるため、その分の値引きを求められるケースが多いからです。
市場相場の50％から70％ほど近くまで価格が下がるケースもあることを心に留めておいてください。

液状化した土地やその上に建っている家を売却する方法

過去に液状化した、あるいはそのリスクがある土地やその上に建っている家を売却する場合は、通常の売却方法と異なります。
そこで最後に、そのような不動産を売却する方法についてご説明します。

液状化について告知したうえで売却する

前章でもご説明したように、過去に液状化した土地を売却するときには、その事実を買主に告知する義務があります。
その場合は売却価格が相場より低くなる可能性がありますが、告知したうえで売却することで、契約不適合責任を問われるリスクが少なくなります。

地盤を改良してから売却する

液状化した地盤を改良してから売り出すことで、買主は改良工事をおこなう必要がなく安心して購入できるため、市場相場に近い価格で売却できる可能性が高まります。
改良工事にかかる費用や期間は工法によって異なりますが、1坪当たり2万円から7万円ほどが相場です。
たとえば50坪の土地であれば、100万円から350万円ほどの費用がかかることになります。

買取を利用する

不動産を売却する際には、「仲介による売却」と「不動産会社の買取」の2つの方法があります。
仲介による売却では、そのままの状態で告知して値下げ交渉に応じるか、費用をかけて地盤改良をおこなってから売り出すことになります。
ただし、買主がなかなか見つからず、売却が長引くケースも少なくありません。
不動産会社の買取は、売却活動をおこなって買主を探すのではなく、不動産会社が買主となって直接不動産を買い取る方法です。
そのままの状態で査定を依頼し、買取価格に納得すればすぐに手続きへと進むため、現金化が早いというメリットがあります。
したがって、「地盤改良工事にかかる費用を準備できない」「早く手放したい」という方は買取がおすすめです。

まとめ

土地の液状化とは、地震が起こった際に地盤が液体のように緩くなる現象のことで、液状化した土地は売却価格が市場相場より低くなる可能性が高いです。
費用をかけて地盤改良工事をおこなうことで市場相場に近い価格で売却できる可能性がありますが、買主がなかなか見つからないケースも少なくありません。
弊社は、調布市を中心に東京都近郊で不動産売却をサポートしております。
売りづらい不動産でも積極的に買い取りますので、液状化した土地や、液状化のリスクがある土地の売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。