火事のあった家でも売却は可能？上手に売却するコツとは

過去に火事のあった家の売却についてお悩みの方はいらっしゃいませんか。
火事のあった家の売却は可能ですが、スムーズに手続きを進めるためには押さえておくべきポイントがあります。
そこで今回は、火事のあった家の売却価格や告知義務、売却のコツについてご紹介します。
調布市を中心に東京都近郊で火事のあった家の売却をご検討中の方は、ぜひ今後のご参考にしてみてください。

火事のあった家の売却価格は？

まずは、火事のあった家の売却価格についてご紹介します。

売却価格は通常の物件よりも下がる

火事のあった家の売却価格は被害内容によって異なりますが、通常の物件よりは下がってしまうのが一般的です。
基本的には相場の20％から30％ほどが目安とされています。
ただし、ボヤなどの軽微な火事で被害が少なかった場合は、売却価格への影響は少ないでしょう。
軽微な火事の具体例は、次のとおりです。

• 家の一部が欠損
• 家以外の倉庫やガレージの欠損
• 負傷者が軽症
• 火災発生から数年が経過かつ欠損が目立たない

一方で、焼死者が出るような大きな火事の場合は、相場から50％ほど売却価格が下がってしまうケースもあります。
また、火事による被害とは別に立地が良いなど好条件の物件であれば相場と変わらない価格で売却できるかもしれません。

売却価格が下がる要因は？

火事のあった家の売却価格が下がる要因として挙げられるのは「心理的瑕疵（しんりてきかし）」です。
心理的瑕疵とは、居住がためらわれるような不快感や嫌悪感を与える欠陥のことです。
火事という出来事は心理的瑕疵に該当すると判断されるため、相場よりも売却価格が下がることが想定されます。
ただし、心理的瑕疵には明確な基準がありません。
なぜなら、同じ物件でも買主によって感じ方が異なるためです。
軽微な火事でも購入を見送る方がいれば、たとえ被害内容が大きくても購入したい方もいます。
そのため、先述した売却価格は目安としてとらえてください。
しかし、焼死者が出るような火事の場合は多くの方にとって心理的瑕疵が大きいと考えられるため、事故物件として判断されて売却価格が大きく下がる可能性が高いでしょう。
なお、家の欠陥には心理的瑕疵のほかにも雨漏りや白蟻被害などの物理的瑕疵や近隣が墓地などの環境的瑕疵があり、売却の際は注意しておく必要があります。

火事のあった家を売却する場合の告知義務

続いて、火事のあった家を売却する場合の告知義務についてご紹介します。

火事に関する告知は必要？

売主は買主にとって不利益になるような家の欠陥に対する告知義務があるため、心理的瑕疵にあたる火事についても告知は必須です。
ボヤなどの軽微な火事だった場合、伝える必要はないと考える方もいらっしゃるかもしれませんが、万が一売主も気付かなかった火事の欠損が残っていれば物理的瑕疵にもつながりかねません。
お互いに気持ちよく取引するためには、買主の立場になって考えることが大切です。
何年前の火事なら告知しなくて良いなどの明確な基準はないため、個人の判断で隠蔽することのないように注意しましょう。
たとえば火事のあとにリフォームをおこない欠損の痕跡がなくなっている場合や敷地内の倉庫や車庫の火事の場合でも告知義務があります。

告知義務を果たさないとどうなる？

もし告知義務を果たさず心理的瑕疵を隠して売買契約をおこない、あとで発覚した場合、売主は契約不適合責任に問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、契約内容と異なる欠陥があった場合に売主が買主に対して負う責任のことです。
契約不適合責任が認められた場合、売主は買主から損害賠償や契約解除などを請求されます。
このようなトラブルを回避するため、火事については口頭で伝えるだけではなく、書面できちんと残しておくことも大切です。
具体的には売買契約書の前に買主へ渡す重要事項説明書という書面に記載します。

火事のあった家を売却するためのコツ

最後に、火事のあった家を売却するためのコツについてご紹介します。
売却のコツ①更地にする
火事による被害が大きい場合や焼死者が出ている場合は、建物を解体して更地にする方法がおすすめです。
建物を解体することによって買主への心理的瑕疵を和らげることができ、売却価格を下げずにすむかもしれません。
ただし、大きな火事の場合は年数が経過していなければ心理的瑕疵が軽減されにくいため、注意が必要です。
また、解体にはまとまった費用がかかるほか更地にすると固定資産税の軽減措置を受けられなくなります。
立地や時期によっても売れやすさは変動するため、更地を検討する場合は不動産会社へ相談することが大切です。
売却のコツ②火災保険を活用する
火災保険に加入している場合は、火事による欠損を修繕してから売却しましょう。
欠損箇所を修繕することによって「軽微な火事で修繕の対応もしているなら問題ない」と考える方もいるためです。
ただし、先述したように修繕しても告知義務は残るため、事前に買主へ伝えることは忘れないようにしましょう。
売却のコツ③ホームインスペクションを活用する
ホームインスペクションとは、住宅の健康診断のことです。
ホームインスペクターという専門家によって住宅の欠陥について調査してもらえます。
買主のなかには「火事の欠損を修繕済でも入居後に不具合が出るかもしれない」と不安に思う方もいるでしょう。
ホームインスペクションを受けると報告書を受け取れるため、書面による住宅の状態の提示が可能です。
住宅の状態を可視化することによって買主の不安を払拭でき、スムーズな売却につながるでしょう。
ただし、ホームインスペクションを受ける場合は、5万円から12万円程度の費用がかかることも覚えておいてください。
売却のコツ④買取も検討する
火事のあった家は売れにくい側面もあるため、買取を選択する方法もあります。
買取とは、個人の買主を探さず、不動産会社と直接取引をおこなうことです。
買取の場合は相場よりも売却価格が低くなりますが、売却活動が不要なため、スピーディーに換金できるメリットがあります。
一般的な仲介による売却方法の場合は、売却の手続きが完了するまでに3か月から6か月ほどの期間が必要です。
火事のあった家であれば、心理的瑕疵を踏まえてそれ以上の期間がかかる可能性についても想定しておかなければなりません。
しかし、買取であれば短期間で換金できるのが一般的です。
また、そのままの状態で売却することも可能なため、解体や修繕などの費用もかかりません。
スムーズな売却を望むのであれば、買取を検討するのもおすすめです。

まとめ

今回は、火事のあった家の売却価格や告知義務、売却のコツについてご紹介しました。
火事のあった家は被害内容が売却価格や売れやすさに影響します。
しかし、被害が軽微だったからといって事実を隠蔽すると告知義務違反となり、契約不適合責任に問われるリスクに注意が必要です。
工夫しても売却が難しい場合は、買取も検討してみてはいかがでしょうか。
弊社は仲介による売却のほかに訳あり物件についても積極的に買取をおこなっておりますので、お客様のご希望に合わせた売却方法の選択が可能です。
調布市を中心に東京近郊で火事のあった家の売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。