土地や建物を高く売りたいが、そこにかかる費用はできる限り削減して利益を多く得たい方のなかには、個人間で売買する方法を選ぶケースがあります。
ここでは、個人間で不動産を売買する際のメリット・デメリットや、仲介業者をとおさずに売買は違法にならないのかを解説します。
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不動産の個人売買は可能か？すべてを自分1人でおこなう取引とは？
土地や建物を売却したい場合、どのような物件でも仲介業者をとおさなければならないのか、疑問に思ったことはありますか？
仲介業者をとおさない個人売買は可能なのか？
法律上、不動産の売買において仲介業者などをとおさずに個人間で売買することは禁止されていないため、取引すること自体は可能です。
事業として不動産売買をおこなう場合には国が定めた資格が必要ですが、個人間で売買する場合には、何の資格を持っていなくても、問題はありません。
土地や建物の売買で仲介を担う不動産会社は、売主と買主を繋ぐ役割を持ち、スムーズな売買契約締結に向けて、あらゆる事態を想定して動いています。
物件の適切な売買価格の設定から、広告などを使って購入希望者を募ったり、契約書などのすべての書類を作成したりするなど、業務内容は幅広いです。
それらの作業を個人が問題なくおこなえるのであれば、個人売買に支障はありませんが、ほとんどのケースでは仲介業者が間に入ります。
それは、次のような売買時のトラブルを未然に防ぎ、安心して取引をおこなうためには、専門的な知識と経験が必要だからです。
予見される売買時のトラブル！知識と経験なしでは不安
不動産の個人売買では、仲介業者が本来おこなう業務のすべてを売主と買主がおこなう必要があり、不慣れな方ではさまざまなトラブルを引き起こしかねません。
個人売買を希望される方のなかには、仲介手数料を支払いたくない・売却にかかる費用をできるだけ抑えたいと考える方もいらっしゃいます。
しかし、安易に個人売買を選ぶと、売却したあとで余計なトラブルを招き、損害賠償責任を問われる可能性がないとは言えません。
考えられるトラブルには、用意した契約書の内容に不備がある、登記に関する手続きのやり方がわからない、物件の引渡しと代金の支払いがうまくいかないなどがあるでしょう。
また、個人売買の場合には売却したい不動産があることを広く宣言する術がないため、売却活動が長引いてしまうことも考えられます。
このようなトラブルを未然に防ぐためにも、不動産のプロである不動産会社に仲介を依頼するほうが安心です。
不動産を個人売買する3つのメリットとは？
不動産会社をとおさない個人売買にはどのようなメリットがあるのか、手間がかかっても良いと思わせる3つのメリットが考えられます。
売買価格の3～5%となる仲介手数料を節約できる
不動産の売買で仲介業者が得る仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が定められており、売買価格の3～5%です。
割合は売買価格の金額を3段階に分け、200万円以下の部分は売買価格の5%と消費税、200～400万円以下の部分は4%と消費税、400万円以上の部分は3%と消費税が上限金額となります。
たとえば、売買価格1,000万円の場合には、5%の部分は10万円、4%の部分は8万円、3%の部分は18万円となり、仲介手数料の合計金額は36万円＋消費税です。
この金額はあくまでも法律が定めた上限金額なので、この金額よりも低い手数料で仲介をおこなう不動産会社もいるでしょう。
上記の仲介手数料を0円にしてしまえる個人売買ならば、手間は増えても全体的に費用を抑えるメリットが高いと言えます。
内見や引渡しなどのスケジュール調整がしやすい
不動産の売却では購入希望者への内見や、契約締結、物件の引き渡しなどさまざまな場面で、売主や買主を含めた担当者が集まります。
人数が多くなるほどスケジュール調整は厄介で、誰か1人の予定が合わないだけで、売却にかかる期間は間延びしていくでしょう。
個人売買であれば厄介なスケジュール調整も、売主である自分と買主の2人の予定を合わせるだけで済むので、調整がしやすいメリットがあります。
平日や夜間など、売主と買主の都合がつく日程であれば問題がないので、調整できる日程が制限されにくいです。
取引内容や売買価格の設定などの自由度が高い
一般的な売買の流れや手順を踏まなくても良いのは個人売買ならではのメリットで、取引内容や代金の支払い方法や支払日など、取引の自由度に際限はありません。
売却代金の設定を自分の思いのままに決めたり、振込で支払うことが多い売買代金を現金一括でもらったりなど、取引に関わるほとんどが自分の好きに決められます。
基本的には買主との話し合いになると思われますが、双方が納得していれば一般的な取引の流れから逸脱していても、売買が可能です。
不動産を個人売買する3つのデメリットとは？
法律上は可能な不動産の個人売買ですが、おすすめしないのには次のようなデメリットがあり、売主に対して面倒や負担がかかりすぎてしまうからです。
買い手側のデメリット！住宅ローンを組めない
ほとんどの方が土地や建物を購入する場合には金融機関の住宅ローンを利用して、売買代金の支払いをおこないます。
しかし、個人売買をおこなった場合、宅地建物取引士を介さずに取引が成立するので、住宅ローン審査に必要な重要事項説明書がありません。
重要事項説明書の説明とは、宅地建物取引士が契約前の買主に対して対面でおこなうもので、不動産仲介業者には必ずおこなうことが義務付けられています。
たとえ重要事項説明書を作成したとしても、資格を有した宅地建物取引士のようなものが作成した書類でなければ、金融機関から認められない可能性が高いです。
住宅ローンを組めないデメリットを受けるのは売主ではなく買主ですが、このデメリットによって購入希望者を見つけるのが難しくなるでしょう。
物件の欠陥・契約書の不備！トラブルの回避が難しい
不動産の売買では売主は買主に対して契約不適合責任を負いますが、個人売買ではその責任の内容をどう線引きするか、取り決めるのは困難です。
契約不適合責任とは、買主が通常の注意を払っても見つけることができない隠れた物件の問題に対して、売主が責任を負います。
シロアリの被害や天井裏の雨漏りなど、一見しただけではわからない部分の問題点が対象で、場合によっては補修などの費用を支払う必要があるでしょう。
これらのトラブルは言った言わないの水掛け論になることも多く、お互いに1歩も引かずに係争となることも考えられます。
売買に膨大な時間と手間がかかってしまう！
もっとも売主に影響を与えるデメリットは、不動産の売買に関して膨大な時間と手間が売主1人にすべてのしかかることです。
物件を売り出していることをどう宣言するか、どうやって購入希望者と連絡を取り合うか、購入希望者が複数いる場合には同時進行で進めなければなりません。
専門知識がなければ作成の難しい書類も、自分1人ではわからないことが多すぎて、調べるだけでも時間がかかってしまうでしょう。
売買に関する大小さまざまな業務はプロに任せ、重要な決定事項のみを確認するだけで済むほうが、負担のない売買がおこなえます。
まとめ
個人売買は違法ではありませんが、おこなうには専門知識のなさや経験不足からのトラブルを引き起こさないよう、細心の注意が必要です。
安心して不動産の売買をおこなうには、専門知識と豊富な実績に裏付けされたサポート力のある弊社にお任せください。
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