住宅ローンを組んで自宅を購入したものの、さまざまな事情から支払いが難しくなってしまうこともあります。
そんなときには競売にかけられる前に、任意売却という手段があります。
ここでは任意売却とはなにか、その特徴からメリットとデメリットまでわかりやすく解説し、売却で損をしないためのヒントをお届けします。
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任意売却の特徴と競売との違いとは
まずは、競売や通常の売却との違いをお伝えします。
任意売却とは一言でご説明すると、「ローンが残ったままの状態で、自分の意思を持って住宅を売却すること」です。
競売との違い
住宅ローンの返済が滞ってしばらく経過してしまうと、自分の意思とは関係なく家は競売にかけられ売られてしまいます。
支払いが滞った場合でもきちんと貸したお金を回収できるように、金融機関が土地や建物を担保とする権利のことを抵当権と言います。
この抵当権が設定されているために、たとえ自分の家であっても有無を言わさず自宅を売られてしまうのです。
競売に出された物件の情報はインターネットや新聞で公開され、ほとんどの場合は不動産業者が市場価格の6.5割程度で競り落とすことになります。
競売で売却した金額で住宅ローンの残り（残債）を支払うのですが、普通に売却するよりも安くなってしまい、さらには競売費用（約80万円）も住宅ローンに加算されるので完済できないケースも多いです。
支払いきれなかった分は、一括で返済をしなければいけないのにも注意が必要です。
しかし、それには持ち主にとっていろいろな不利益があります。
競売にかけられる前の段階で、自宅の持ち主が債権者である金融機関などと話し合いながら、自分の意思で自宅を売却する必要があります。
これを、任意売却といいます。
通常の売却との違い
自分の意思で売却する、というと通常の売却と一緒かと思われるかもしれませんが、任意売却では残債があるまま売却できるのがポイントです。
通常の売却では、住宅ローンを完済してから売却するか、家を売った金額で完済するか、もしくはローン残債よりも安い金額でしか家が売れなくても、残債を手持ちのお金で支払えることが条件です。
つまり残債をすべて自分の力で支払える約束ができないと、通常の売却はできないということです。
それが難しい場合でも可能なのが任意売却で、残債があっても差し押さえられたりすることがなく抵当権は抹消され、家の売却を認めてもらうことができます。
ただしそれには住宅ローンの支払いが数か月滞っていることが条件です。
任意売却のメリットとは
このようにローンを完済できなくても住宅を売れるのが特徴ですが、これ以外にもたくさんのメリットがあります。
通常と変わらない価格で売れる
任意売却で家を売っても、通常の手段で家を売っても、売却価格に差はありません。
お金を貸している金融機関などにとっても、なるべく高く売れたほうが得になるため、高く売れるように協力してくれます。
高く売れればその分残債も減らせるので、大きなメリットです。
周囲にばれにくい
任意売却では通常の仲介での売却とあまり変わらない方法で売却します。
競売では情報が公開されてしまうので、周囲の方や親戚に知られてしまう危険性がありますが、任意売却では家が売りに出されていても周りから見ているだけではわかりません。
プライバシーが守られるのも嬉しいポイントですね。
残債が分割返済できる
もし自宅が競売にかけられてしまった場合、売られたあとのローン残債は一括返済しなければならず、大きな負担がかかります。
しかし任意売却であれば、分割で返済することが認められています。
無理なく支払えるように返済金額は毎月5,000円～2万円ほどに設定されることが多いので、それまでの住宅ローンの支払いよりも負担が軽くなるでしょう。
毎月の固定費が大きく下がるのは魅力的です。
新生活への出費が減らせる
住宅を売却するには手数料など決して安くはない費用がかかりますが、任意売却ではこのような費用を最初に出す必要はありません。
自宅が売れた金額から差し引くことができ、場合によっては新居への引っ越し代金も売却金額からまかなえることもあります。
大きな出費を売却金額から出せるので、余裕を持った状況で新生活に移行できるでしょう。
自分の意思を伝えられる
競売で自分の意思とは関係なく家が売りに出されるのと違い、金融機関と相談しながら自分の意思を伝え、自分で売却活動をすることができます。
そのため、より高く売れるように工夫することもできますし、納得のいく売却活動をおこなえます。
任意売却のデメリットとは
このようにメリットは多いですが、やはりデメリットも存在します。
信用情報に傷がつく
任意売却をするには、住宅ローンを数か月以上滞納していることが条件です。
競売のように一般の方にローン滞納を知られることはありませんが、金融機関内の情報としてはしっかり共有されています。
住宅ローンの滞納が続くと信用情報に傷が付き、いわゆるブラックリストに載ってしまうので、一度そうなると5～7年間は新たにローンを組んだりクレジットカードを作ったりすることは難しくなります。
連帯保証人に迷惑がかかる
任意売却するまでローンを滞納している数か月間は、債権者からの督促を受けることになります。
また、それと並行して連帯保証人にも請求されてしまいます。
信用して連帯保証人になってくれた方に迷惑をかけることになるので、精神的な重圧がかかるでしょう。
先ほどお伝えした信用情報への傷は連帯保証人にもついてしまうので、今後のローンやカードの作成で不利益が生じかねません。
自分の判断だけでは決められない
任意売却では債権者である金融機関などと相談しながらおこなう必要があります。
そのため、さまざまな条件をクリアし、かつ信頼性の高い返済プランを立てて債権者の同意を得なければいけません。
なかには同意が得られないこともありますので、その場合は難しくなってしまいます。
通常の売却と違い、自分の一存ですべてを決定できないのは大きなデメリットです。
競売になるかもしれない
任意売却すると決まったら競売にかけられる心配がなくなるわけではありません。
競売にかけられるタイムリミットは関係なく進んでいきますので、それまでに売却できなければ競売にかけられることになります。
競売になるまでは10～12か月という滞納期間が一般的ですが、6か月程度で競売になった例もありますので、油断はできません。
そのため、任意売却は急ぐ必要があり、最初に思い描いていたよりも悪い条件で売ることになってしまうかもしれません。
不動産会社の腕が問われる
任意売却ではタイムリミットがあり、辛い状況のなか正常な判断をするのが難しいことから、残念ながらそれを狙った悪徳業者も多数存在します。
また、通常の売却とは違う面も多いため、それまで任意売却で成功したことのない業者では勝手がわからず、うまくいかない恐れもあるため、不動産会社選びが大切です。
弊社では任意売却を取り扱った実績も多数あり、お客様の利益を最大化させるためのノウハウもありますので、お気軽にご相談ください。
まとめ
任意売却とはなにか、その特徴とメリット、デメリットをお伝えしました。
任意売却では残債があっても自分の意思で売却を進められますが、デメリットもある方法です。
ご検討される場合は、相談しながら慎重に進めると良いですね。
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