不動産売却に影響する心理的瑕疵とは？事故物件の告知義務について解説！

不動産の売却を検討している方のなかには、その物件が心理的瑕疵物件に該当するのではとお悩みの方もおられるでしょう。
そこでこの記事ではトラブルを避けるために、うまく売却するための知識をご紹介しています。
売買の際にどのような影響を受けるのか、また告知義務はあるのかを知ることで取り引きに活かせることでしょう。

不動産売却における心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵とはあまり聞き慣れない言葉ですがいわゆる事故物件のことをいい、読み方を「しんりてきかし」と読みます。
瑕疵という言葉の意味が欠点や傷ということから、心理的に住みたくないと思わせる欠点が何かしらある状態になります。
不動産そのものに問題はないものの気持ち的に住みづらく感じるものであり、具体的には建物内で殺人事件や自殺があったものが心理的瑕疵物件にあたるのです。
また騒音、悪臭など周辺環境が影響している物件や、指定暴力団や宗教団体などの組織が周辺にある場合も心理的瑕疵物件と見なされます。
現状心理的な部分の瑕疵物件に対して、適切な調査や告知に関する判断基準が曖昧な部分があります。
しかし隠して売却することは違法となり、告知は義務として定められているため注意が必要です。

心理的瑕疵が物件の価値に与える影響

一般的に殺人事件、自殺、変死、焼死などがあった物件に、わざわざ住みたいと考える人はいないでしょう。
そのため通常の相場で売りに出しても、いつまでも買主は現れず契約が成立しません。
心理的瑕疵物件は、相場より金額を下げて売りに出すことになるのです。
どのくらい相場より値下げするのかについては、瑕疵の内容や物件に与える影響によって異なるため、個別に判断することとなるでしょう。
なかには金額が安いことを狙ってわざと瑕疵物件を探す方もおられます。
瑕疵物件だから売却することは不可能だと諦めずに、金額を下げて対応することが大切なのです。

心理的瑕疵についての告知義務とは？

人の死についての告知ガイドラインは、原則買主に重要な影響を及ぼす可能性が考えられる場合に、告知義務が発生するとしています。
自然死や生活の中での不慮の事故死は告知しなくても良いとされていますが、そのなかでも事件性があるものや社会に影響を与えた事案については、これらも告知義務があるとしています。
事件や事故の発覚からいつまで売却に影響するのかについては、経過した期間に関わらず告知すべき事情があると判断した場合は告げる必要があるとされているのです。
過去におきた事故や事件の概要を、物件状況告知書を通して伝えるようにしましょう。

まとめ

所有している不動産が事故物件になってしまうと大きな損害を被ることになります。
相場よりどのくらい値下げすると良いのか判断することは難しいため、事件や事故の内容とともに不動産会社に相談するようにしましょう。
この記事が、今後不動産の売却を検討している方の参考になれば幸いです。
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