不動産投資に失敗は珍しくなく、上手くいかなければ投資用ローンを滞納してしまう可能性があります。
もし返済が滞ってしまったら、どのように対処すれば良いのでしょうか？
この記事では賃貸中の不動産は任意売却が可能かどうか、その注意点をご紹介いたします。
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賃貸中の投資用不動産の任意売却は可能？
一般の住宅でも、ローンの返済が難しくなれば「任意売却」を検討するケースが多いですが、賃貸中の投資用不動産の場合はできるのでしょうか？
結論からいうと、入居者が居住中の投資用不動産でも「オーナーチェンジ物件」として、任意売却が可能です。
オーナーチェンジ物件とは、その名のとおり投資用不動産の所有者が変わる物件の取引のことです。
物件のオーナーは変わりますが、入居者の賃貸借契約は有効なまま、新しい所有者へと引き継がれます。
入居者にとっては住んでいる家の所有者が変わるだけなので、入居者に及ぼす影響はほとんどありません。
そのため賃貸中の投資用不動産であっても、とくに問題なく任意売却できるのです。
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賃貸中の投資用不動産を任意売却する際の注意点とは？
以上のように入居者が居住中でも、投資用不動産は任意売却できます。
ただし「競売」と並行して任意売却を進める場合は、注意が必要です。
なぜなら競売の手続きをおこなうためには、入居者の協力が必要だからです。
物件を競売にかける場合、入札前の事前調査として「現況調査」が実施されます。
現況調査では入札基準価格を決めるための調査や、WEBサイト上で公開する写真の撮影がおこなわれますが、この調査では裁判所の職員が居住中の物件内部に立ち入る必要があります。
そのため現況調査がある旨を入居者に事前に通知し、調査に協力してもらうよう、注意しましょう。
もし入居者が現況調査に応じない場合は、裁判所の職員は鍵を壊して現況調査をおこなうことも認められています。
あまり良い顔はされないかもしれませんが、トラブルを避けるために、入居者に事前に協力をお願いしておくことが重要です。
また任意売却が難しく、最終的に競売での売却になってしまうと、入居者は退去させられる可能性もあります。
現況調査の事前通知だけでなく、競売の進行状況や開札期日も共有し、少しでも入居者への影響が少なく済むようにしましょう。
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まとめ
投資用ローンの返済が難しい場合、賃貸中で居住している入居者がいる投資用不動産でも、オーナーチェンジ物件として任意売却ができます。
任意売却のみの場合は基本的に入居者への影響はありませんが、競売と並行する場合は現況調査に入居者の協力が必要です。
任意売却と併せて競売も進める場合は、現況調査の日程や競売の進行状況を、適宜入居者に伝達するよう、注意しましょう。
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