- この記事のハイライト
- ●リースバックの契約時に、再売買の予約や買戻し特約を付けると自宅を買い戻せる
- ●リースバック後の買い戻し価格は、売却価格の1.1～1.3倍ほどになることが多い
- ●買戻しを希望する場合、家賃を滞納しないように気を付ける
まとまった資金が必要になったり、住宅ローンの返済が困難になったりした場合に、リースバックの利用を検討する方もいらっしゃるでしょう。
リースバックでは、特約をつけることで1度売却した自宅を買い戻せる可能性があります。
自宅を買い戻せるとなれば、気になるのは買い戻し方法や買い戻し価格ではないでしょうか。
この記事では、リースバック後の買い戻し方法や注意点を解説します。
東京都調布市周辺、埼玉県川口市、神奈川県麻生区、神奈川県多摩区にお住まいで、リースバックの利用をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
＼お気軽にご相談ください！／
リースバック後の買戻しの仕組みについて
リースバック後の買戻しについて知るには、まずリースバックがどのようなサービスなのかを理解しておく必要があります。
ここでは、リースバックの基本知識と買戻しの仕組みについて解説します。
リースバックとは？
リースバックとは、不動産会社に自宅を売却したあと賃貸借契約を結ぶことで、その家に住み続けられるサービスのことをいいます。
リースバックを利用すると、まとまった資金を得たあとも、住み慣れた家にそのまま住み続けられるという大きなメリットがあります。
生活環境が変わらないため、転職や子どもの転校などを心配する必要がありません。
また、引っ越し作業に必要な時間や費用がかからないという魅力もあります。
一方、デメリットには、毎月の家賃が発生する、自宅の売却代金が低くなりやすいなどが挙げられます。
リースバックによる買い戻しの仕組みとは？
リースバックを利用したあとに自宅を買い戻す場合、売買契約に特約を付ける方法と、売買予約契約として別の契約を結ぶ方法の2種類があります。
まずは、それぞれの買戻し方法が、法的にどのような扱いになっているのか確認しておきましょう。
リースバックの買戻し特約
買い戻しと聞くと、何年か経ったあとに自宅を再度購入しなおすとイメージされる方も多いのではないでしょうか。
しかし、民法における買戻しは「解除権留保」という考え方が基礎となっています。
解除権留保とは、契約を一方の意思のみで解約できる余地を持たせておくことです。
つまり、リースバックで売却した自宅を買い戻したい場合、売主が買主に対して解除に必要な代金を支払えば、一方的に自宅を買い戻すことができます。
売買契約を白紙に戻して、不動産を手元に戻すというイメージをすると良いでしょう。
なお、買戻し特約の期間については、売主と買主の間で決められますが、10年を超える期間の設定はできません。
10年以上で特約を結ぶと、自動的に10年という扱いになるためご注意ください。
再売買の予約
再売買の予約とは、リースバックの利用後、新たに売買契約を締結して、自宅の買戻しを約束する契約です。
再売買の予約を結ぶ場合、売主が予約完結権を行使したタイミングで、正式に売買契約が成立します。
再売買の予約においては、期間の上限が定められていません。
ただし、予約完結権が時効によって消滅してしまうことがあるため、買戻し期間が何年保証されているのかは必ず不動産会社に確認しておきましょう。
この記事も読まれています｜不動産投資用物件をペット可にするメリットや注意点とは？
＼お気軽にご相談ください！／
リースバック後の買戻し価格の基準について
リースバック後に自宅を買い戻す場合、いくらかかるのか気になる方も多いかと思います。
早めに資金計画を立てるためにも、リースバック後の買戻し価格の基準や、資金の調達方法を確認しておきましょう。
リースバック後の買戻し価格の基準
リースバック後の買い戻し価格は、売却価格の1.1～1.3倍ほどが相場です。
またリースバックをおこなう不動産会社によっては、本体価格とは別に事務手数料などが発生することもあります。
リースバック後の買戻し費用は、1度決めるとあとから変更することができません。
リースバックを利用する際には、買戻しにいくら必要なのかを事前に確認しておきましょう。
買戻し時の資金はどう調達する？
自宅を買い戻す際に、住宅ローンを組んで買戻し費用を調達しようと考える方もいらっしゃるでしょう。
リースバック後の買戻し時にも、住宅ローンを組むことは可能です。
ただし、通常よりも住宅ローンの審査が厳しくなるため、その分審査に落ちる可能性も高くなります。
また、任意売却と一緒にリースバックを利用している場合には、一定期間が経過するまで住宅ローンが組めません。
なぜなら、住宅ローンを滞納したことによって、信用情報機関の事故情報名簿に、情報が記載されているためです。
事故情報名簿に情報が記載されると、5～7年間は新規の借り入れやクレジットカードの発行ができなくなってしまいます。
そもそもリースバックの買戻しによる融資を受け付けていない金融機関もあるため、まずはリースバックを契約した不動産会社や金融機関に相談してみましょう。
この記事も読まれています｜不動産投資用物件をペット可にするメリットや注意点とは？
＼お気軽にご相談ください！／
リースバック後に買戻しをする際の注意点とは
リースバック後に買戻しをおこなうときの注意点は以下の3つです。
- 買戻し価格や条件をあらかじめ契約書に明記しておく
- 家賃は決められた期日までに必ず支払う
- 普通借家契約のリースバックを選ぶ
それぞれの内容について、順番に解説します。
買戻し価格や条件をあらかじめ契約書に明記しておく
リースバック後の買戻し価格や条件は、契約の段階で設定できます。
いざ買戻し時になって「こんなはずじゃなかった」とならないためにも、買戻し価格や条件はあらかじめ契約書に明記しておきましょう。
とくに注意したいのが、買戻し期限です。
買戻し期限を5年や10年などと最初に決めてしまうと、期限を迎えたときに資金が足りず、買い戻せない可能性があります。
こうしたことを避けるためにも、買戻し期間は「いつでも可能」なタイプに設定するのがおすすめです。
期限に関係なく買戻しができれば、余裕を持って資金を貯めることができるでしょう。
家賃は決められた期日までに必ず支払う
自宅の買戻しを検討している場合、リースバック中の家賃は滞納しないよう注意しましょう。
家賃を3か月以上滞納すると契約違反となり、貸主から退去を命じられる可能性があります。
1度退去すると物件の買戻しはできなくなるため、家賃は必ず決められた期日までに支払うようにしましょう。
普通借家契約のリースバックを選ぶ
リースバックを利用する際に、不動産会社と結ぶ賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
買戻しを狙うのであれば、普通借家契約のリースバックを選びましょう。
普通借家契約は、借主が望む限り契約更新ができますが、定期借家契約は、原則として契約更新ができません。
普通借家契約であれば、契約を更新して長く住み続けられるため、その間に買戻し資金を貯めることができます。
この記事も読まれています｜不動産投資用物件をペット可にするメリットや注意点とは？