水路に面している土地をスムーズに売却するためには？

水路に面している土地は一般的に売却しにくいと考えられるため、悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、水路に面している土地のデメリットを把握し、対策することによってスムーズに売却できる可能性が高まります。
そこで今回は、水路に面している土地のデメリットや売却方法と注意点についてご紹介します。
東京都調布市、府中市、三鷹市、武蔵野市、小金井市、国分寺市、国立市、立川市、稲城市、東京都世田谷区、杉並区、練馬区、板橋区、北区、豊島区、台東区、荒川区、中野区、新宿区、渋谷区、目黒区、墨田区、埼玉県川口市、神奈川県麻生区、神奈川県多摩区で水路に面している土地の売却をご検討中の方は、ぜひ今後のご参考にしてみてください。

水路に面している土地を売却する際に把握しておきたいデメリットは？

まずは、水路に面している土地を売却する際に把握しておきたいデメリットについてご紹介します。

水路に面している土地は売れにくい

一般的な土地は道路に面していますが、農地が多いエリアなどでは水路に面しているケースがあります。
水路には田畑のための用水路と使用後の水を排泄する悪水路がありますが、悪水路は地下をとおっていることがほとんどのため、今回のケースでいう水路とは用水路のことです。
作物を育てるためなどに使われる用水路であれば問題がないように思われがちですが、実はさまざまなデメリットが考えられます。
そのため、水路に面している土地は売れにくく、デメリットを把握して売却方法を検討する必要があります。

水路に面した土地のデメリット

水路に面した土地のデメリットは、次の4つです。
デメリット①建築不可
土地が家を建築できる宅地として認められるためには、建築基準法に規定されている接道義務を満たさなければなりません。
接道義務とは、建物の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならないという義務のことです。
土地のどこかが幅員4m以上の道路に2m以上接していれば問題はありませんが、間に水路を挟んでいる場合は注意してください。
一見すると水路とはわかりにくいふたで覆われた「暗渠（あんきょ）」と呼ばれる水路もあるため、場合によっては自治体への確認が必要です。
調査した結果、現行の建築基準法の基準を満たしていない場合は宅地として認められないため、建物が建築できないことを覚えておきましょう。
デメリット②再建築不可
現在は敷地内に建物があるものの建築基準法に照らし合わせると、実は接道義務を満たしていなかったというケースも考えられます。
なぜなら、現行の建築基準法に改正される前に建築された建物は「既存不適格建築物」に該当する可能性があるためです。
既存不適格建築物とは、建築基準法の改正前に建築されていれば接道義務を満たしていない場合でも特例として建築違反とはならない建物のことです。
現在は特例として建物の建築が認められた状態ですが、再建築をおこなう際は現行の建築基準法を適用する必要があります。
つまり、建て替えができない可能性があるため、買主にとってはデメリットになるといえます。
デメリット③軟弱地盤
水路に面している土地は一般の土地に比べて水分を多く含んでおり、地盤が軟弱な可能性があります。
場合によっては地盤の補強が必要になり、余分な費用がかかるケースもあることを覚えておいてください。
デメリット④浸水
水路は川から分流している場合が多く、降雨によって増水した場合は浸水の可能性が考えられます。
近年では大雨などの災害が多く、浸水のリスクも増しているため、敬遠する買主も増加傾向といえるでしょう。

水路に面した土地をスムーズに売却するための方法

続いて、水路に面した土地をスムーズに売却するための方法についてご紹介します。
水路に面した土地でもデメリットを払拭できる対策をおこなえば、売却することは可能です。
売却方法①居住用の土地にして売却する
居住用の土地にして売却する場合は、先述したように接道義務を満たす必要があります。
現在、接道義務を満たしていなければ、水路上に道路に2m以上接した橋を架けることによって接道義務の問題をクリアすることが可能です。
水路に橋を架ける場合は、自治体に申請して水路の占用許可を取る手続きをおこないます。
水路の占用許可を取る際は、占用料がかかるケースがあることも覚えておきましょう。
売却方法②建築しない前提の土地として売却する
建築しない前提の土地として売却する方法もあります。
水路に橋を架けるには費用がかかるため、このような方法も1つの考え方として有効です。
駐車場や物置小屋などを建てる土地として使用したい買主をターゲットに販売してみると良いかもしれません。
しかし、一般的には買主に敬遠されがちなため、買取を検討するのもおすすめです。
買取とは不動産会社が直接不動産を買い上げることで、売却価格は低くなりますが、スピーディーに手続きを進められるメリットがあります。
弊社は買取にも対応しておりますので、ぜひご相談ください。

水路に面している土地を売却する際の注意点とは？

最後に、水路に面している土地を売却する際の注意点についてご紹介します。
注意点①占用許可の継承について確認しておく
占用許可を取って売却した場合、占用権が買主へ継承できるのか確認しておくことが大切です。
万が一、継承できなければ、買主が無許可で水路を占用している状態になってしまいます。
そのため、継承できない場合は、買主が占用権を得るためにおこなう手続きについて書面などにまとめておくと安心して取引できるでしょう。
注意点②告知義務を果たす
売買取引において売主には買主にとって不利になるような情報に対する告知義務があります。
今回のケースでいえば「土地が水路に面していることによるデメリット」です。
万が一、水路に面しているために地盤が弱い、建築や再建築が不可、浸水被害の可能性などがある場合は、契約の際に告知しなければなりません。
告知しないまま契約し、買主があとでこのような不利益に気付いた場合は契約不適合責任に問われて損害賠償などを請求される可能性があるため、注意しましょう。
注意点③売却価格は低くなる
水路に面している土地は一般的な土地よりも条件が良くないため、売却価格が低くなりがちです。
橋を架けたり、地盤を補強したりする費用などを考えると一般的な土地よりも価格を低く設定しておかなければ売れにくいでしょう。

まとめ

今回は、水路に面している土地のデメリットや売却方法と注意点についてご紹介しました。
水路に面している土地は一般的な土地に比べてデメリットが多いため、売却が困難ですが、占用許可を取るなどの対応でデメリットを解消すれば買主を見つけることは可能です。
事前にデメリットを把握して、対策について検討してみましょう。
弊社は東京都調布市、府中市、三鷹市、武蔵野市、小金井市、国分寺市、国立市、立川市、稲城市、東京都世田谷区、杉並区、練馬区、板橋区、北区、豊島区、台東区、荒川区、中野区、新宿区、渋谷区、目黒区、墨田区、埼玉県川口市、神奈川県麻生区、神奈川県多摩区を中心にお客様の不動産売却をサポートしております。
買取にも対応しておりますので、お客様のご希望に合わせて売却の手続きを進められます。
水路に面している土地の売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご連絡ください。