近年、投資家だけでなくサラリーマンなどからも不動産投資の需要が高まってきています。
しかし、そこでネックとなるのが確定申告。
インターネット上でも「確定申告って何だろう」、「確定申告の方法がよくわからない」といった声が多くみられます。
そこで、本記事では確定申告の方法や節税方法について解説します。
不動産投資を考えている方は、ぜひご確認ください。
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不動産投資における確定申告とは？
不動産投資において確定申告について知っておくことは非常に重要です。
ここで、なぜ不動産投資において確定申告は必要であるのか、どういった流れでおこなっていくのかを確認してみましょう。
確定申告とは
確定申告とは1月1日から12月31日間の1年間における所得を計算し、所得に応じた税金を納める手続きのことを指します。
つまり、確定申告とは所得税を納めるためにおこなう手続きのことです。
会社員であれば所属している企業が給料から源泉徴収をおこない、年末調整をおこなうため確定申告の必要はありません。
しかし、不動産投資など会社の給料以外の所得があると自分で確定申告をおこなうことが必要になるのです。
また、具体的に確定申告が必要な条件は以下のようなものがあります。
●2か所以上から給与を受け取っている方
●会社からの給与において年収が2,000万円以上の方
●副業の収入が20万円を超える方
以上の条件を確認してみると、不動産投資をおこなうほとんどの方が確定申告が必要になることが分かります。
不動産投資をこれから始めようとしている方、すでに今年度において不動産投資を始めている方は、確定申告が必要であることを認識しておきましょう。
また、確定申告は翌年の2月16日から3月15日間で申告をおこないます。
期間も忘れないようにしておきましょう。
確定申告の流れ
確定申告は、基本的に以下のような流れで手続きをおこなっていきます。
●1年間の帳簿や必要書類を用意する
●年間の所得金額を計算する
●確定申告書類を作成する
●各種証明書を提出する
●確定申告書類を窓口に提出する
まずは、不動産投資で得た収益をしっかりと帳簿につけておくことが必要です。
近年では、手書きのものではなく会計ソフトなどを用いている方が多くなっています。
そして、確定申告には帳簿だけでなく、いくつかの必要書類も揃えることが必要です。
必要書類は人によって異なるため、後述で解説しますので、ぜひご確認ください。
次に、確定申告書を作成するために確定申告書を受け取ることが必要です。
確定申告書は、税務署、国税庁のホームページ、郵送の3つの方法で受け取ることができます。
自分に適した方法で確定申告書を受け取っていきましょう。
そして、必要事項を記入したものと証明書を税務署やインターネット上で提出（e-tax）することで確定申告の手続きが終了します。
確定申告は、上記の流れでおこなっていきますが、慣れるまでは税務署の窓口・相談しながら申請することをおすすめします。
不動産投資における確定申告の必要書類
確定申告とは所得税を納めるものであるため、さまざま書類が必要になります。
不動産投資における必要書類は、経費関連、控除関連、不動産関連、源泉徴収票の4種類に分類されます。
それぞれどのような書類であるのか、なぜ必要であるのかを確認し、確定申告時にスムーズに用意ができるようにしておきましょう。
経費関連の必要書類
確定申告には、所得証明や経費計上の情報などを提出しなければなりません。
そこで、不動産投資における経費関連の書類では以下のものを揃えることが必要です。
●税金納付通知書：不動産取得税、固定資産税などの納付書
●借り入れ返済表：確定申告をおこなう年度のローン返済表
●管理費や修繕積立金の証明書類：管理費や修繕積立金の領収書
●譲渡対価証明書：減価償却の算出に用いる書類
以上の4つが不動産投資における確定申告では必要になります。
また、それぞれの入手方法は税金納付通知書が地方自治体からの郵送、借り入れ返済表が金融機関からの郵送、管理費や修繕積立金の証明書類は管理会社から、譲渡対価証明書は不動産会社から受け取ります。
控除関連の必要書類
不動産投資は、建物に火災保険や地震保険をかけることがあります。
これら保険料は、経費として計上することができるため、これら書類が必要になるのです。
経費として計上するためには、損害保険の証券や領収書が必要になるため、加入先の保険会社から受け取りましょう。
また、保険契約を5年単位など複数年にわたって契約している場合は、単年度で経費とすることにもご注意ください。
不動産関連の書類
不動産投資における確定申告では、投資した不動産の情報を示す書類も必要です。
投資だけでなく、購入や売却も合わせると以下のような書類が必要になります。
●不動産売買契約書：不動産の売買契約が締結したことの証明書
●賃貸借契約書：賃貸借契約が締結したことの証明書
●家賃の送金明細書：家賃清算の明細書
●売渡清算書：不動産購入にかかった費用の明細書
これら書類は、不動産会社もしくは管理会社から受け取ることができます。
源泉徴収票
源泉徴収票とは、支払われた給料や賞与などの総額や納めた所得税の金額が記載されている書類です。
会社員を不動産投資を並行しておこなっている場合、不動産投資で発生した赤字を給与所得と損益通算とすることが可能になります。
損益通算とは赤字と黒字を相殺することですが、もし不動産投資で赤字となっていると損益通算が非常に重要になってくるのです。
源泉徴収票は従事している企業が発行しているため、こちらもしっかりと受け取っておきましょう。
不動産投資における確定申告でおこなえる節税方法
不動産投資における確定申告でおこなえる節税方法には、損益通算、減価償却費、法人化の3つが主に用いることができます。
それぞれのどのような節税方法であるのか、どのような節税がおこなえるのかを確認し、自分に適した方法で節税をしていきましょう。
節税方法①損益通算
前述でも解説しましたが、損益通算とはサラリーマン給与の黒字と不動産投資における赤字を相殺することを指します。
損益通算を用いるとサラリーマンとして給与から納税した分から不動産投資による赤字分だけ還付されるのです。
こちらの節税方法は、所得税と住民税を下げることに効果を発揮します。
節税方法②減価償却費
減価償却費とは、不動産を維持するために必要な経費を購入年度で一気に計上するのではなく、使用可能期間にわたって計上していくことを指します。
減価償却費を用いると不動産投資で得た利益から差し引くことができ、節税につながります。
経費の種類によって減価償却期間は異なるため、経費を用いる際は必ず確認していきましょう。
節税方法③法人化
法人化をすると税金が法人税となり、個人による所得税よりも税率を下げることが可能です。
ただし、法人化はこれからも不動産投資を続けるのか、法人化するべき利益を得ているのかなどを考える必要があります。
一般的には、年商1,000万円を超えると法人化した方が良いといわれますが、法人化について不明な点や不安があれば専門家へ相談をおこなってみましょう。
まとめ
本記事では確定申告の方法や必要書類、節税方法について解説しました。
必要書類を確定申告前に揃えておき、手続きをスムーズに進められるようにしておきましょう。
不安があるという方は、専門家に相談することをおすすめします。
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