不動産購入時に重要事項説明でチェックしておくべきポイントと注意点

不動産購入の契約の際は、重要事項説明がおこなわれます。
聞き慣れない専門用語も多いので、一度読むだけでは理解が難しいかもしれません。
しかし重要事項説明は大切な内容なので、購入後のトラブルを防ぐためにも契約者本人がしっかりと理解しておく必要があります。
この記事では重要事項説明とはなにかについて、チェックしておくべきポイントや注意点とともにご紹介します。

不動産購入時の重要事項説明とは

不動産購入時の重要事項説明とはなにか、概要をご説明します。

重要事項説明とは、宅地建物取引業法で義務付けられている手続きで、不動産購入や賃貸借契約に先立ち、買主や借主に対して重要な事項を説明することです。
不動産購入に関して、一般の方は専門的な情報や法律知識を十分に持ってないことが多いため、重要事項説明は買主を保護する目的によって法律で定められた制度です。
高額な契約をするにあたり、思わぬ損害を防ぐために重要事項説明が実施されています。
重要事項説明をおこなうタイミングは、宅地建物取引業法第35条によって、売買契約を結ぶ前と定められています。
不動産購入の契約したあとで、「思っていた契約内容と違う」ということを防ぐために事前に細かな説明をおこないます。
また、不動産取引を代理する宅地建物取引士が重要事項説明をおこなうことが定められています。
不動産に関する法律や知識を持つ宅地建物取引士が担当することで、不動産に詳しくない一般消費者に対してもわかりやすく伝えられるように配慮されています。
重要事項説明の際に、宅地建物取引士は宅地建物取引士証を提示する義務があります。
有資格者であるか、宅地建物取引士証を確認しましょう。
重要事項説明書には、宅地建物取引士が記名押印して正式な書類と認められます。
重要事項説明とは口頭で説明するだけではなく、説明するすべての内容を書面に記載して、買主が重要事項説明書として書面を受け取ります。
説明を受けた買主は、不動産購入に関する重要事項の内容を理解したうえで押印します。
押印した以上は、重要事項説明に記載されている内容に対して、あとから「知らなかった」「聞いていない」との主張は原則認められません。
素人が解読するのは難解な内容ですが、納得せずに契約を進めるのは大変危険です。
高額な契約に関するトラブルによって当事者が受ける精神的苦痛は大きく、人生が左右される場合があります。
金銭面で損をする可能性もあり、契約は慎重におこなうべきです。
購入者ご自身が内容をしっかりと把握しておくことが大切です。

不動産購入時の重要事項説明でチェックしておくべきポイントとは

不動産購入時の重要事項説明の内容は、買主が理解しておかなくてはなりません。
そこで、ここからは不動産購入をする方が、重要事項説明のなかでチェックしておくべきポイントをお伝えします。
難しい内容に感じられる重要事項説明ですが、チェックすべきポイントを頭に入れておくことで、流れが掴みやすくなり大事なポイントを見逃すことがなくなるでしょう。
「対象物件」と「契約内容」の大きく2つの項目に分けて解説します。

重要事項説明でチェックしておくべきポイント①対象物件の確認

物件について
対象となる物件の所在住所や面積が正しく記載されているか確認しましょう。
図面やパンフレットと実際の面積や構造、築年数に食い違いがないかチェックしましょう。
また、登記簿に登録されている内容にも注意が必要です。
とくに物件に抵当権が設定されている場合は、抹消手続きがおこなわれているか抹消日時をチェックすることがポイントです。

法令の制限について
法令上の制限事項がないか確認しましょう。
区域や用途地域に関しては都市計画法、対象物件の高さや面積に関しては建築基準法に則っているかを確認しましょう。
現行の法令や条例に遵守していない物件の場合は、将来建て替えや増改築ができなかったり、制限が設けられたりする可能性があります。

インフラ整備について
水道・電気・ガスなどの設備が整っているかチェックすることも、新生活を始めるうえで大事なチェックポイントです。
もし整備されていない場合は、「いつ整備を実施するか」「整備に関する費用は誰が負担するか」を明確にしておくことが大切です。

土地と接道する道路について
対象物件が道路にどれだけ接しているか、公道か私道かは建物を建築するうえで重要な点です。
接道する道路が幅4m未満の場合は、セットバックが必要です。
また私道は敷地に該当しないため、建ぺい率・容積率の計算に含まれていないかチェックしましょう。

重要事項説明でチェックしておくべきポイント②契約条件の確認

代金以外の支払いについて
当事者の間で代金以外の支払い項目がある場合は、金額や目的を重要事項説明に記載しなくてはいけません。
たとえば、手付金や固定資産税等清算金が該当します。
手付金については、保全措置があるかどうか、保全方法について記載されているかがチェックするポイントです。

契約解除について
万が一、契約を解除する際に、解除が認められるケースと解除が可能な時期について確認しましょう。
解除した場合の支払い済みの手付金の扱いについても理解しておくと安心です。
契約違反による解除は、違約金が発生するケースがあります。
違約金の金額について確認しておきましょう。
また、住宅ローンの審査がとおらなかった場合のローン特約についても正しく明記されているかもポイントです。
ローン特約とは、ローンが借りられないことにより、やむを得ず契約を解約した場合に、違約金などのペナルティを回避できる制度です。
利用する予定の金融機関名や返済内容についても、正しく記載されているか確認しましょう。

不動産購入時の重要事項説明に関する注意点とは

最後に、不動産購入時の重要事項説明に関する注意点をご説明します。
以下の注意点に気を付けることで、トラブルに発展することが防げます。
少しの工夫で効率よく契約まで進められます。

注意点①事前にコピーして内容を確認する

重要事項説明では、説明される全内容が記載された重要事項説明書が渡されますが、難しい内容なので事前にコピーをもらい、確認しておくと理解しやすいです。
前述したチェック項目について、重要事項説明書に正しく記載されているかを確認するのは時間を要するため、前もってコピーをもらい時間をかけて照合すると安心です。
事前に読み込み、わからなかったところや疑問点について整理して、当日まとめて質問するようにしましょう。

注意点②変更点があれば作り直してもらう

重要事項説明書を確認して、間違いや疑問点があった場合は、売主や重要事項説明書を作成した宅地建物取引業者に確認しましょう。
変更がある場合は、改めて書面を作成してもらいます。
重要事項説明書は不動産購入において重要な契約書類として扱われるため、修正テープの使用や塗りつぶしで訂正することは認められません。
あとから改ざんされたと疑われる場合があるからです。
変更点が見つかった場合は、作り直しを依頼しましょう。

注意点③説明を受けてからサインする

最後の注意点として、もし重要事項説明を省略してサインを要求された場合は、重要事項説明を受けてからサインすることを主張しましょう。
重要事項説明を怠ることは義務違反に該当します。
契約締結前に、必ず説明を受けるようにしましょう。

まとめ

重要事項説明とは、不動産購入時に契約内容について重要な点を最終チェックする手続きです。
馴染みがない専門用語が含まれる難しい書類ですが、理解を怠ることはリスクが伴います。
一生に一度の大きな買い物を失敗しないために、チェックポイントと注意点に気を付けて不動産購入を進めましょう。