不動産売却前にリフォームするメリットや必要なケースとは？

不動産売却前にリフォームをしたほうが良いのか、悩んでいる方もいらっしゃると思います。
売却前には基本的にはリフォームは必要ありませんが、場合によっては必要なケースもあります。
そこで、不動産売却をご検討中の方に、売却前にリフォームするメリットや、リフォームが必要な場合とはどんなケースなのか、またリフォームなしでも家を売れやすくする方法をご紹介していきます。

不動産売却前にリフォームするメリット・デメリットとは？

リフォームには、お金もかかるし、おこなったほうが良いか迷うところです。
不動産売却前にリフォームするメリットはあるのでしょうか。
デメリットも併せてご紹介します。

メリット①見た目の印象が良くなる

不動産売却前にリフォームするメリットは、見た目の印象が良くなることがあげられます。
見た目の印象は、不動産売却するうえでも大きなポイントとなることから、売却が有利になり早期売却できる可能性が高くなります。

メリット②買主はすぐに住むことができる

購入した物件がすでにリフォームされていれば、すぐに買主は住むことができるといったメリットがあります。
中古物件を購入してからリフォームをすると、その期間は住むことができないので、すぐに引っ越したい・住みたい方には売りやすくなります。
一方で、不動産売却前にリフォームするデメリットとしては以下の点があげられます。

デメリット①費用を回収できない

リフォームをすると物件は高く売れると思いがちですが、実際はリフォームに費やした費用を回収できないのがほとんどです。
最近は、フルリフォームして売却する方が増えていますが、フルリフォームするには数百万は必要になってしまいます。
たとえば、リフォームなしで3,000万円で売却できる物件に、フルリフォーム代が500万円かかったとします。
このケースの場合だと、合わせて3,500円以上で売り出したいと考えるでしょう。
しかし、3,500万円以上で売却できるのは非常に稀で、ほとんどのケースがそれ以下となる可能性が高いです。
このように、リフォームをしても費用を回収できないといったデメリットがあります。

デメリット②中古物件の魅力の「安さ」が損なわれる

中古物件の魅力は何と言っても「安さ」です。
リフォーム費を上乗せすることで、中古物件ならではの安さが損なわれてしまいます。
そのため、必ずしもリフォームがおすすめとは言えません。

デメリット③リフォームの内容が買主の趣味に合わないケースもある

リフォームして綺麗になっても、それが買主の趣味に合わなければ購入してもらえません。
あくまでも、売主の好みに偏ってしまうため、買主の希望に合わないことも多くなってしまいます。
また、多くの購入希望者は中古物件を安く購入して、自らでリフォームすることを想定しているため、基本的にはリフォームをせずに売り出したほうが良いでしょう。

不動産売却するためにリフォームが必要なケースとは？

前述で、不動産売却をする前には基本的にはリフォームは必要ないことに触れましたが、したほうが良いケースもあります。
それは以下のような場合です。

重要な設備が壊れている場合

給湯器や水回りなど重要な設備が壊れている場合は、リフォームが必要と言えます。
購入希望者の多くは、基本的な設備は整っている物件を購入して、そのほかを自分好みにリフォームしたい方が多いです。
そのため、生活に必要な設備は整えておかなければ、不動産売却は難しくなってしまいます。

見た目の印象が悪い場合

見た瞬間に印象が悪い物件は売れません。
たとえば、障子に穴が開いていたり、水回りにカビが生えているケースです。
見た目があまりにもひどいと買主からは「大切に使っていない」という印象を与えてしまい、売却できにくくなります。
このように、最低限必要な設備や見た目の印象が悪い場合は、リフォームしておくことをおすすめします。
では、リフォームする際には、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。

リフォームの価格相場
リフォームにかかる費用の相場は、工事内容や使用する設備や材料によって異なりますが、フルリフォームする場合はおよそ400万円程度かかります。
主なリフォーム箇所の価格相場は以下のとおりです。

●壁紙（10㎡）：1～2万円
●フローリング（6畳）：7～9万円
●畳1枚：5,000～8,000円
●トイレ：10～50万円
●キッチン：50～150万円
●洗面所：20～50万円
●浴室：50～150万円

リフォームにかかる妥当な費用とは？
リフォームの価格相場が分かったところで、不動産売却をする際にはどのくらいの費用が妥当なのでしょうか。
不動産売却を目的としたリフォームをする際は、およそ100万円程度に抑えると良いと言えます。
それ以上かけてリフォームをおこなっても、費用を回収できる可能性は極めて低く、リフォーム費用が無駄になってしまう可能性が高いからです。
そのため、優先順位を付けて、部分リフォームをすることをおすすめします。
大々的なリフォームは買主に任せて、売主は古い設備や、汚れがひどい畳やふすまなどを優先的におこなうと良いかもしれません。

リフォームしない場合でも不動産売却しやすくする方法

前述でも触れたように、基本的に不動産売却前のリフォームは必要ありません。
しかし、リフォームしないままで売却できるのだろうかと不安になる方もいらっしゃると思います。
そこで、不動産売却前にリフォームをしない場合でも売却が期待できる方法を3つご紹介します。

ハウスクリーニングをする

ハウスクリーニングは、専門の業者に依頼して、掃除を細部まで綺麗にしてくれるサービスです。
内覧までに、ハウスクリーニングをすることで、売却が有効に働く場合があります。
内覧時に購入希望者に清潔感をアピールでき、好印象を与えることができます。
少なくとも、トイレやキッチン、浴室など掃除が難しい水回りの部分だけでもプロに依頼するのが得策と言えるでしょう。
それにくわえ、現況のまま売却する場合は、物件の長所や魅力もしっかり伝えることが重要です。

ホームインスペクションを実施する

インスペクションとは、中古住宅などの建物を住宅診断・調査することを意味し、専門の検査員が目視や動作確認、聞き取りなどにより検査をおこないます。
木造住宅の場合は、約5万円程度で調査をしてもらえます。
リフォームはしなくても、ホームインスペクションをおこなったこで、安心して購入できるという点をアピールをすることができます。
費用もリフォームと比べると、かなり抑えることができるためおすすめです。

劣化が激しい最低限の箇所は修繕する

リフォームしない場合でも、劣化が激しい最低限の箇所だけは修繕をしておくことをおすすめします。
築年数が古い場合は、雨漏りやシロアリ被害が出ても不思議ではありません。
また、畳や障子の張り替え、ドアの修繕など気になる箇所があればおこなっておくと良いでしょう。
このように、リフォームをしない場合でも、その分をクリーニングや検査費用に回したほうが費用対効果が高いと言えます。

まとめ

不動産売却前にリフォームをするメリット・デメリットや、リフォームが必要なケース、リフォームをしなくても売れやすくする方法をご紹介しました。
不動産売却前には、リフォーム費用を回収できない可能性が高いため、基本的には大掛かりなリフォームは必要ありません。
最低限必要な箇所は部分的に修繕したり、ハウスクリーニングなどすることで売却しやすくなるでしょう。