今、都市圏を中心に不動産におけるホットな話題として注目されているのが「狭小アパート」です。
社会や価値観の変化によって持たない暮らしを意識する若者が増えていますが、そんな若者を中心に狭小アパートが人気を博しています。
また入居者目線だけでなく、都心でリスクを抑えて不動産投資をお考えの方や、狭小地や旗竿地をお持ちの方からも注目されています。
今回はそんな狭小アパートについて、不動産投資におけるメリットやデメリットを解説いたします。
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若者に人気の狭小アパートとは？不動産投資にはどう活用できる？
狭小アパートの不動産投資への活用を考える前に、まずは狭小アパートとは具体的にはどんなものなのか、その内容や定義を確認しておきましょう。
狭小アパートとは文字どおり通常の物件よりも床面積が狭い賃貸物件のことで、主に1部屋あたりの広さが約10㎡の物件を指します。
約10㎡の空間にキッチン・バス・トイレなどを配置すると、居室部分は3~4帖ほどとなってしまいます。
一昔前の価値観では、住まいとしてはあまり考えづらい狭さですよね。
しかし現在では価値観の変化によって、若い世代を中心に量的な豊かさよりも質的な豊かさを求める人が増えてきています。
たとえば物を持たないミニマムな暮らしを好む方々や、広さよりも利便性を優先する方々などです。
また長期的な経済の停滞と物価の上昇から、とにかく生活費を安く抑えて安定した暮らしを求める方も出てきています。
東京や大阪、名古屋などの都心で暮らそうと思うと、一般的な広さの物件では高額な家賃がかかりますが、狭小アパートであれば家賃を抑えつつ、立地の良い場所に住むことができます。
そのため狭小アパートはミニマリストや利便性の高い都心や職場の近くに住みたい方、狭くてもより安く住みたい方などに好評なのです。
不動産投資における狭小アパートのメリットとは？
ここからは不動産投資家目線で、狭小アパートの投資におけるメリットをご紹介していきます。
メリット①：好立地の場合の需要が高い
狭小アパートは、好立地に建築した場合の需要が高いです。
そもそも狭小アパートは、利便性が高く職場へのアクセスも良い都市部に、家賃を抑えて住みたいという方からの人気が高い物件です。
たとえ家賃が安くても、周辺に生活に必要な施設が少なく、アクセスが悪い土地にある狭い住宅に住みたいという人は少ないのではないでしょうか。
ですが立地の良い場所に狭小アパートを構えることができれば、狭小アパートはその真価を発揮できます。
都市部の好立地に土地をお持ちであれば、狭小アパートは有効な選択肢のひとつになるでしょう。
メリット②：狭小地・変形地・旗竿地を活かせる
狭小アパートは専有部の面積が狭いだけでなく、建物全体の面積も狭くして建築可能です。
普通の大きさの賃貸物件が建てられないほどの小さな土地であっても、狭小アパートなら建築できる可能性が高いです。
形が歪な土地や旗の形をした奥まった土地など、建物の建築が難しい形状の土地でも、面積の小さい狭小アパートなら対応できるでしょう。
そのため狭小地や不整形地、旗竿地などの一般的な物件への活用が難しい土地を都市部にお持ちの方にとっては、狭小アパートは魅力的な土地の活用方法になります。
さらにそのような土地は、一般的な土地よりも安く購入できることも多いです。
都市部の土地を安く購入し、費用とリスクを抑えて不動産投資を始めたい、という方にとっても狭小アパートはひとつの選択肢になります。
メリット③：面積あたりの単価が高い
狭小アパートはそのエリアの平均的な家賃よりも安い家賃に設定されることが多いため、1室あたりの家賃でみれば月々の家賃収入はそれほど期待できません。
しかし平米単価や坪単価は高いため、家賃収入の低さに反して収益性は悪くありません。
一般的な賃貸物件を建築できる広さの土地に、あえて狭小アパートを建てるという選択肢もあります。
家賃相場は低いものの部屋数を多くできるので、結果的には同程度の家賃収入を得られることを期待できます。
部屋数が多いことで、空室が発生した際の収入減少リスクも低減できます。
また設備や内装を充実させてデザイナーズ住宅にすることで、周囲の物件と差別化を図り、狭小アパートであっても高めの家賃に設定することも可能です。
洗練された内装デザインにすれば、物を持たないミニマルな暮らしを求める方に向けて大きく訴求することもできるでしょう。
メリット④：青色申告が可能になる
不動産投資では、アパートやマンションを10室以上所有していると個人事業主として扱われます。
個人事業主は確定申告の際に青色申告をすることで、条件を満たせば最大65万円の特別控除を受けられるようになります。
つまり戸数を増やしやすい狭小アパートを建築できれば、青色申告の対象である個人事業主になりやすいのです。
不動産投資における狭小アパートのデメリットとは？
意外と収益性が高く、利回りの良い狭小アパートですが、反対にどのようなデメリットがあるのでしょうか？
デメリット①：入居者の入れ替わりが激しい
狭小アパートの入居者は、若い一人暮らしの方がほとんどです。
若い世代の方は、経験や知識不足で一人暮らしをやめたり、転勤や転職、同棲の開始によって引っ越すことがよくあります。
また入社してから数年間は給料のベースアップも頻繁におこなわれます。
給料が多くなればその分、より広い物件への引っ越しも検討できるようになります。
このように若い入居者はその他の世代の方に比べて、短期間で引っ越しする可能性が高いです。
そのため若い世代の入居者が多い狭小アパートは、入居者が入れ替わりやすいと考えられます。
入居者の入れ替わりが激しいと、当然空室リスクが高まります。
新たな入居付けのために広告料や仲介手数料が必要になるうえに、退去の度に原状回復工事も必要になります。
さらに狭小アパートのニーズは限られているため、空室期間が長引く可能性も。
狭小アパートの経営では、内装デザインや住宅設備を充実させるなど、長期的に入居してもらえるような魅力ある物件づくりとブランディングが重要になるでしょう。
デメリット②：家賃に対して費用が高い
狭小アパートは近隣の似たような物件よりも家賃を低めに設定する場合が多いです。
しかし家賃が安くても、原状回復工事で必要なクリーニング費用やリフォーム費用は一般的な物件と変わりません。
狭くてもバス・トイレ・キッチンなどの水回り設備は一通りあり、設置する設備機器の価格も部屋が狭いからといって安くなるわけではありません。
このように狭小アパートは家賃の低さに対して、必要な費用は通常の物件とそこまで変わりません。
つまり経費率が高く、入居者の入れ替わりが激しいと支出が大きく増える可能性があるのです。
入居者の短期的な入れ替わりを防ぐ施策だけでなく、内装には傷つきにくい壁紙や床材を使用するなど、退去が発生した場合の費用を減らせる工夫もしておくと良いでしょう。
まとめ
狭小アパートとは、主に1部屋あたりの広さが約10㎡の一般的な物件よりも床面積が狭い賃貸物件のことです。
狭小アパートは狭小地や変形地、旗竿地などの不整形地を活用して不動産投資用物件を建築できるというメリットがあります。
しかし狭小アパートは若い世代の入居者が多く入居者の入れ替わりが激しいため、空室リスクが高くなったり、クリーニング費用やリフォーム費用が高くつく可能性があります。
狭小アパートでの不動産投資をお考えの際は、長期的に入居してもらえる魅力的な物件づくりを心掛けると良いでしょう。
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