不動産投資での空室保証とは？メリットやデメリットも併せて解説

賃貸物件の不動産投資をするうえで、もっとも気になるのが空室が長期的に続いた場合の家賃収入についてのものです。
空室があると収入が減り、その物件の投資としての価値が低くなっていくわけです。
しかし空室保証を利用すればリスクを抑えられ、物件の価値も安定していきます。
ではその空室保証とはどういったものなのか、メリットやデメリットについても解説していきましょう。

不動産投資の空室保証とは

不動産投資で賃貸物件の運営をおこなうと、月々の家賃収入が見込めるわけですが、ただその家賃収入はあくまでも入居者がいるのが前提となります。
つまり入居者がいない場合は、家賃収入が見込めず、費用ばかりがかさんでしまい、最終的には資金がショートしてしまうといったケースも考えられるのです。
そのため賃貸物件の経営においては、この空室が長期的に続いてしまう空室リスクをどのように抑えるのかがポイントとなるのです。
空室リスクの原因としては、周辺に競合する賃貸物件が増え、しかも自分が所有する物件よりも家賃や間取り、立地などの条件が良いといったケースがあります。
以前からある物件でも、リフォームをして室内がきれいになっていたり、セキュリティなどの設備が追加されていたりと、住みやすく安全な物件になっている場合もあります。
ほかにもその地域の人口が減っている、幹線道路ができたため立地が悪くなったなどの原因もあり、どれにせよ空室リスクは所有者にとって頭の痛いものです。
もちろん原因が分かれば対処ができるものもあり、家賃が周辺の相場よりも高くなっていた場合は相場に合わせるなどして、募集条件を見直すのも良いでしょう。
物件が築古であれば、思い切ってリフォームをして、宅配ボックスやテレビインターホンなど最新の設備を設置するなどの対処法もあります。
もちろんこれらは費用がかかるため、そこまでできないケースもあり、その場合は空室保証と言うサービスの利用を考えてみてはいかがでしょう。
この空室保証とは所有する賃貸物件で、空室が発生した場合にその空室の家賃を保証してくれるサービスで、その物件のオーナーとしては安心できる保証サービスと言えます。
この空室保証の仕組みは、まずオーナーが保証会社と契約を結び、そのうえで月々に一定額の保証料を支払うと、空室が発生したときに家賃が補填されるわけです。
この保証料は物件の立地や実際の稼働率などによって異なり、保証期間も短期であれば2年ほど、長期であれば30年程度のケースがあります。
また保証料を支払えば、空室が発生した際にその家賃の全額を補填してくれると思いがちですが、一般的には満室賃料の8～9割の額となります。

不動産投資での空室保証とサブリースとの違い

空室保証と聞いてサブリースを連想する方もいる一方、同じような意味合いで使われるケースもありますが、実際には違いが多い契約方法です。
このサブリースとは契約会社が、賃貸物件を所有するオーナーからその物件を一括借り上げし、その後その契約会社により第三者へと貸し出す契約方法です。
つまりこのケースではオーナーにとっての借主は入居者ではなく、その契約会社となり、契約会社が入居者へ物件を転貸するといった形になります。
そして一括借り上げした契約会社は、その賃貸物件の空室の有無に関わらず、オーナーに対して家賃の保証をするといった仕組みとなっているのです。
こうしてサブリース契約を結ぶと、その賃貸物件の管理業務のすべてをオーナーに代わって契約会社がおこなうため、オーナーとしては運営の負担が大幅に軽減されます。
サブリースの契約会社の業務としては、入居者の募集から入退去の手続き、また家賃の徴収や入居者からのクレーム対応まで多岐にわたります。
家賃保証に関しては、サブリース契約で決められている金額、つまり家賃から手数料を差し引いた額が契約会社からオーナーに対し支払われるわけです。
この管理手数料ですが、オーナーがその物件の運営を契約会社に委託するその委託料として支払うもので、相場としては満室賃料の2割程度とみておけば良いでしょう。
つまりサブリースの契約会社からオーナーに入ってくる毎月の賃料は、入居状況にかかわらず満室賃料の8割ほどとなり、その点は空室保証とほぼ同レベルです。
このように入居状況に関係なくオーナーには毎月一定額が入るわけですが、契約会社とすれば空室があり稼働率が下がれば当然利益は減ってしまいます。
そのため稼働率を上げるよう入居者募集には力も入るでしょうし、物件の管理も徹底しておこなわれることから、オーナーにとってはメリットの大きい方法と言えるでしょう。
ただ注意点としては家賃保証の割合がその契約会社や物件の入居状況、立地などによって異なるため、相場よりも低い設定であれば、契約会社にその理由を確認してください。
またサブリースの契約には家賃保証の見直しについての条文が記載されているため、何年ごとに家賃保証の見直しがおこなわれるのかも、事前に把握しておきましょう。
ほかにも免責期間と言って、家賃保証が支払われない期間がどれくらいに設定されているのかといった点や中途解約が可能かといった点も注意が必要です。

不動産投資で空室保証を利用するメリットとデメリットについて

空室保証を利用する最大のメリットとしては、空室リスクを減らせるといった点、つまり空室があっても安定した収入が毎月見込めるといったものでしょう。
不動産を投資としてみる場合、この空室の割合は通常は2割のラインが目安となっていて、空室率がこの目安より低いほど収益性が高くなる傾向にあります。
そのため稼働率の低い物件であれば、空室保証の額が相場よりも低めに設定されるケースも考えられることから、その点はあらかじめ理解しておく必要があるでしょう。
次に賃貸借契約時に発生する礼金や、更新時の更新料はサブリース契約の場合、契約会社の収入となりますが、空室保証であればそのどちらもオーナーが受け取れます。
つまりオーナーとしては家賃だけでなく、入居時や更新時にも収入を得られるため、入居率が高い物件ほど、家賃以外の収入も見込めるわけです。
この家賃保証により安定した収益が得られていると認められた場合、金融機関から融資を受ける際にその審査が有利に働き、借りやすくなる可能性があります。
融資を受けるには、その融資物件の収益性と担保性が大きく関係してくるため、この数値が空室保証により高まれば、審査がとおりやすくなるのは言うまでもありません。
次に、これらのメリットだけでなくデメリットについても把握しておけば、不動産投資においても失敗が少なくなるため、そのデメリットについても見ていきましょう。
まず家賃保証は満室賃料の8～9割程度であるのは先述したとおりですが、これは裏を返すと、入居率が常に9割を超えている物件であれば収入が減るおそれがあるわけです。
ほかのデメリットとしては、空室保証を受けるためには月々の保証料を支払う必要がある点で、これは物件の稼働率に関係なく一定の金額がそこに発生します。
つまりこちらも満室が続いている物件、入居率が9割を超えている物件の場合は逆に費用が別に発生するだけの話となりデメリットでしかないのです。

まとめ

空室保証はオーナーにとって月々の収入を保証してくれる便利なシステムです。
またこれに似たものにサブリース契約がありますが、そのサービス内容は異なるため注意してください。
注意点としては、家賃の保証はあくまでも空室リスクを抑えるものであるため、空室率が低い物件では収益性を比べたうえで検討すると良いでしょう。