不動産売却時の入札方式とは？メリットやデメリットも併せて解説

所有する不動産を売却するとき、立地や広さによっては個人相手ではなかなか売れにくいケースがあります。
しかし最近ではインターネットで取引ができる環境が整ってきており、こうした個人相手では難しい土地も扱えるようになってきました。
ではそのインターネットでの不動産売却である入札方式とはどういったものなのか、またメリットやデメリットなどについても解説していきます。

不動産を売却する際の入札方式とは

不動産売却の入札方式とは、購入希望者を募りそこでオークション形式により購入希望価格を競り合っていき、最高値を付けた購入希望者が落札するといった方法です。
通常の不動産売買では売却したい不動産は、不動産会社が仲介に入り、その購入希望者を探し、売主と買主が売買条件に合意すれば、契約となります。
これを相対方式と言い、売却価格は主に売主が希望する価格となりますが、入札方式の場合は購入希望者がその価格を決めていく点に違いがあります。
相対方式との違いについて次には、買主の決め方があり、相対方式ではいわゆる早い者勝ちで決まりますが、入札方式ではもっとも良い条件を出したほうです。
もともとこの入札方式は、工場の跡地やマンションなど個人ではさばききれないような物件を、国や地方自治体、企業などが売りに出す際に採用していた方式です。
ただ最近はインターネットの普及など個人でも入札方式が利用できる環境が整ってきたため、徐々に広がりを見せつつある売却方法と言えるでしょう。
この入札方式には大きく分けて2つの種類があり、1つは一般競争入札、もう1つは指名交渉入札でそれぞれに特徴があるためその物件にあったほうでおこなうと良いでしょう。
まず一般競争入札ですが、こちらは物件の告知を一般公衆、つまり不特定多数に対しておこない、そのなかから落札者を選ぶもので、公平性が高いのが特徴です。
一方の指名交渉入札はあらかじめ定められた参加資格を満たさなければ、入札に参加できない方法で、実績のある参加者に絞れるといった特徴があります。
また落札者の決め方についてですが、こちらも大きく分けて2つの方式があり、それが競り上がり方式とポスティング方式と呼ばれるものです。
競り上がり方式とは、一般的に見られるインターネットオークションに採用されているもので、入札者により高値が更新されていく仕組みとなっています。
入札者は高値更新のたびに繰り返し入札がおこなえ、それにより最初に設定されていた最低売却価格から価格が競り上がっていくわけです。
一方のポスティング方式は、こちらも最高額を出した入札者が落札するのですが、入札は基本的に1人の入札者に対して1回のみが与えられています。

入札方式で不動産を売却するメリットとデメリットについて

入札方式は複数の購入希望者によって、価格を競り合っていく売買形式のため、売主が期待した以上の高値で落札される可能性があり、これが最大のメリットと言えます。
入札方式の参加者は個人よりも企業が多く、その企業にとってメリットがある物件であれば、企業としてはなるべく手に入れたいため、落札額が高額になりやすいのです。
また個人に対してよりも、企業のほうが身元の確認がしやすいため信頼度が高く、売主としては安全な取引ができるといった点もメリットの1つとなります。
さらに購入希望者が個人の場合、その本人がいくら購入したいと思っていても、ローンの審査にとおらないといったリスクがあり、最終的に契約が成立しない恐れが出てきます。
その点、不動産会社などの企業であればローン審査に落ちるといったリスクも少なく、売買契約が成立する可能性は高くなるわけです。
ほかのメリットとしては、相対方式と比べ契約成立までの期間が短いため、とくにまとまった現金を早めに手にしたい方にとってはメリットが大きい取引方法です。
ただ入札方式に関してはこうしたメリットだけでなく、デメリットもいくつかあるため、利用する際はその点を充分に把握しておく必要があります。
そのデメリットとしてまず挙げられるのが、入札といった方法による弊害で、高値がつく可能性がある反面、相場よりも低い売却価格になるケースもあるといったものです。
たとえば購入希望者にとって魅力的な物件であれば、入札への参加者も多く、そこで競り合いがあり落札額が高値になっていくわけです。
しかしその物件の魅力度が低いと購入希望者に判断された場合、入札の参加者も少なくなり、そこで起こる競り合いも期待できず、結果的に相場以下の価格になってしまいます。
また最低落札価格を高めに設定した場合も、入札の参加者が集まりにくくなり、このケースも同様に落札価格が相場以下になる可能性もあるのです。
購入希望者を探すといった相対方式に対し、入札方式の場合は購入希望者を募る方法となりますが、必ず入札への参加者が現れるわけではありません。
なかにはなかなか購入希望者が現れない、現れても1人といったケースも少なくはなく、必ず売却できるとは言い切れない点も、デメリットの1つとして知っておきましょう。

不動産の売却を入札方式でおこなうときの流れ

入札方式で不動産の売却をおこなう際の流れについて見ていきますが、まずは売出価格、つまり最低落札額を決めるところから入っていきます。
ここで注意すべき点としては、欲張って高い額を設定すると、入札への参加者が減ってしまうため、なるべく相場に近い価格を設定してください。
相場についてはインターネットで公示地価や相続税路線価などを調べたり、不動産会社に相談するなどして、慎重に決めるのが重要なポイントです。
ただ最低落札額を決めていても、入札価格がそれ以下のケースもあり、その場合どのような条件であれば売却して良いのか、ルール作りをしておかなければなりません。
こうして最低落札額と売却の条件が決まれば、次に仲介代理人の選定に入っていきますが、これは入札を代理でおこなってくれる不動産会社を指します。
とくに不動産の売買には専門的な知識が必要となるため、その専門化である不動産会社に仲介役を依頼するのがもっとも安全で安心な方法となります。
ただその不動産会社を選ぶ際には、まず入札方式を扱っているかどうか、宅地建物取引業として届け出をしている会社であるかといった点を必ず確認してください。
こうして入札方式を依頼し、契約した仲介業者によって入札への参加希望者の募集がおこなわれますが、ここで参加できるのは身元が確かな個人や企業のみです。
それでも不安であれば、不動産会社と相談のうえさらに厳しい制限をかけられますが、条件を厳しくし過ぎると、参加希望者が少なくなるため注意しましょう。
参加者が決まり入札が始まると、その参加者による競り合いがあり、最終的にもっとも良い条件を出した個人や企業にその不動産を落札する権利が与えられます。
そして最後にその落札者と売買条件を確認したうえで売買契約をおこない、物件の引き渡しと売却代金の納付となり、これが一連の流れとなります。

まとめ

不動産の売却方法として、これまでは売主対買主の1対1でおこなう相対方式が主流でした。
しかしインターネットの普及により、これからは入札方式、つまりオークションでの取引が増えていくと見られています。
もちろんメリットの多い売却方法ではありますが、デメリットもあるため注意しながら上手に活用しましょう。