賃貸管理する物件を相続した場合、名義を変更する手続きが必要です。
所有者を変えずにいると、管理や処分などができないほか、入居者にも迷惑がかかる可能性があります。
しかし、相続や不動産の名義変更について、「流れや必要書類がわからない」という方もいらっしゃるでしょう。
今回は不動産を相続したオーナーさまに向け、名義変更が必要なケースや手続きの流れ、注意点をお伝えします。
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賃貸管理している物件で名義変更が必要なケースとは？
まずは、賃貸管理している物件で名義変更が必要なケースをご紹介します。
所有者が亡くなったときの「相続」
手続きが必要なケースとしてまず挙げられるのが、所有者が亡くなったときです。
所有者、つまり賃貸人が死亡したときは、多くの場合で名義変更をおこなうことになります。
賃貸管理している場合「親から子」というケースが多く、代々受け継がれてきた物件も珍しくありません。
そのため、何度も所有者が変わってきた物件で「誰が所有しているのかわからない」といったトラブルも意外に多いです。
適切なタイミングで名義が変更されなかったゆえに「登記簿謄本を確認したら、遠い親戚が所有者になっていた…」というケースもあるでしょう。
親が物件を賃貸管理している場合、亡くなったときは名義変更の手続きを忘れないようにしてくださいね。
賃貸管理している物件を受け渡す「贈与」
賃貸管理している物件を、親から子、夫から妻、妻から夫へ受け渡す場合も手続きが必要です。
贈与とは、自分の所有する財産を無償で提供し、受け取る側も承諾したうえで成り立ちます。
相続や税金の問題などを考慮し、生きているうちに物件を受け渡すケースも珍しくありません。
この場合も賃借人が変わることになるので、名義変更の手続きは速やかにおこないましょう。
離婚するときの「財産分与」
名義変更が必要なケースとして、離婚するときの財産分与も挙げられます。
離婚時は、婚姻中に夫婦で築いた財産を平等にわけなければなりません。
たとえば、賃貸管理している物件が夫の単独名義だった場合、財産分与として妻に渡すのであれば名義変更が必要です。
また、共有名義の場合、夫もしくは妻の単独名義にするケースもあります。
離婚にともない、財産分与で所有者が変わる場合も、速やかに手続きをおこないましょう。
賃貸管理している物件において、名義変更が必要なケースはさまざまです。
相続や贈与、財産分与が発生した場合は、名義を変える必要があることを念頭に置いておいてくださいね。
賃貸管理する物件の名義変更の流れは？
続いて、賃貸管理する物件の名義変更の流れや必要な書類をご紹介します。
所有している物件の名義を変えるためには、新しい所有者だけでなく、元の所有者も一緒に申請するのが一般的です。
しかし、相続の場合は元の所有者は亡くなっているので、新しい所有者のみでの手続きが認められています。
登記を確認する
流れとしてまずおこなうことは、賃貸管理している物件の登記を確認することです。
現在は誰が所有者になっているのかを、登記簿謄本でチェックします。
登記簿謄本は法務局で入手できるので、地番などの必要事項を書類に記入し、申請しましょう。
名義を変更する
登記簿謄本で所有者の確認ができたら、次の流れは名義の変更です。
名義変更は相続登記や所有権移転登記とも呼ばれ、名義の確認同様、法務局で手続きします。
手続きするときに必要な主な書類は、下記のとおりです。
●元の所有者の出生から死亡までの戸籍謄本、または除籍謄本
●新しい所有者の戸籍謄本と住民票
●遺産分割協議書
●固定資産評価証明書
●相続関係説明図
上記の書類が準備でき次第、手続きを開始しましょう。
準確定申告をおこなう
次の流れは確定申告です。
相続が発生した年の元日から相続開始日までに、元の所有者に不動産や事業からの所得があった場合、新しい所有者が確定申告を実施します。
準確定申告と呼ばれるもので、相続を知った日から4か月以内に手続きしなければなりません。
たとえば亡くなったのが4月1日の場合、その翌日である4月2日を起点にし、4か月後の8月1日が期限です。
期日を過ぎてしまうと、延滞税や無申告税などのペナルティが課せられるので注意しましょう。
相続税を支払う
最後に相続税を支払い、名義変更の手続は完了です。
支払い期日は相続を知った日から10か月以内なので、忘れずに納めるようにしてください。
以上が、名義変更の一般的な流れです。
手続きにはさまざまな書類が必要になるほか、準確定申告や税金の支払いには期限があるので、完了するまで慌ただしい日々になるかもしれません。
流れや準備する書類をあらかじめ知っておけば、スムーズに手続きできるでしょう。
賃貸管理する物件の名義変更で気を付けたい注意点とは？
最後に、賃貸管理する物件の名義変更で気を付けたい注意点をお伝えします。
遠方の役所とやり取りする可能性がある
注意点としてまず挙げられるのが、遠方の役所とやり取りする可能性がある点です。
先述でご紹介したとおり、手続きにはさまざまな書類が必要になります。
元の所有者の、出生から死亡までの戸籍謄本や、除籍謄本といった書類も準備しなければなりません。
地元が遠方にある場合、直接足を運べない可能性もありますよね。
そのようなときは、郵送でのやり取りがおすすめです。
送料は申請者負担になるのが一般的なので、いくらになるか事前に問い合わせておきましょう。
申請が2回必要な場合がある
申請が2回必要な場合があるのも、注意点のひとつです。
土地と建物それぞれに名義が登録されるため、賃貸管理する物件を土地付きで相続した場合は、手続きが2回必要になります。
土地もしくは建物を相続したときに比べて、手間がかかるのが注意点です。
諸費用が発生する
注意点として、諸費用の発生も挙げられます。
相続や贈与により、賃貸管理する物件の所有者になると下記のようなお金が必要です。
●不動産取得税
●登記費用にかかる登録免許税
●司法書士や税理士など専門家への報酬
登記費用は、相続の場合で固定資産評価額の0.4％、贈与の場合は2％と、取得の仕方で税率が異なります。
不動産取得税は贈与の場合に発生し、固定資産評価額の3％です。
また司法書士や税理士など、手続きを専門家に依頼するときは報酬を支払わなくてはなりません。
自分自身でおこなうことに不安がある場合、専門家にサポートしてもらいながら手続きを進める方もいらっしゃるでしょう。
専門家への報酬も、諸費用として組み込んでおく必要があります。
経営が継続できない可能性がある
賃貸管理する物件の状態によっては、経営が継続できない可能性があるのも注意点のひとつです。
築年数や設備の劣化状態、立地などによっては空き室が多かったり、修繕費用がたくさんかかったりするかもしれません。
思い切ってリフォームやリノベーションする方法もありますが、需要がなければ高水準の経営は難しいといえるでしょう。
駅から近く、需要の多いエリアの物件であれば嬉しいですね。
まとめ
賃貸管理する物件の名義変更について、手続きが必要なケースや流れ、注意点をお伝えしました。
流れや注意点をあらかじめ知っておけば、スムーズに手続きできることと思います。
物件を相続したオーナーさまで、名義変更の手続きについてお悩みの方は、私たち「ウィズ・コネクション株式会社」にお気軽にご相談ください。
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